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购买二手房常见陷阱有哪些?如何避免?

2017年07月17日     网络:房天下     RSS
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二手房的优势有很多,周边配套设施成熟,可直接拎包入住,所见即所得。不过买二手房和买新房比起来程序要复杂得多,购房者要对买二手房会出现的问题进行分析,买房前预防一下。

怎么辨别假房源

首先,假房源最明显的特征是“低价”,价格永远是一大杀器,购房者捡漏的心理永远不会消失。

通常情形是这样的,我们通过网上搜索房源时,经常能发现一些环境优美、户型合理的低价优质房源,不过电话过去看房时,却被告知房子已售或暂时无法看房。接下来就是推荐其他房源了。

建议:遇到这种情况,我们首先要明确一点,价格与行情明显不符的房源肯定会存在一些问题,假房源的可能性非常大,他们的目的大多数吸引来访,带客量也算业绩呢!即使是真房源,房子本身存在问题的可能性就上升了,比如房子存在物理缺陷,比如漏水,凶宅等,还有一种情况,房子产权存在瑕疵,比如已经被业主抵押给银行却仍然在中介挂牌销售,买房者有房财两空的风险。

查看房子产权

这一点相信所有的购房者都不会漏掉,但市场上各种产权的房子很多,比如普通住宅、****房、经济适用房、房改房回迁房等。不同的房子产权性质差异很大,上市的条件也各不相同,所面临的税费和贷款政策都不一样,这一点不是所有的购房者都清楚。甚至可以说,很多人对普通商品房之外的房源一无所知。

在这里,我们想强调的是,对于普通商品房交易,产权只需要核实房主是否有完全产权即可,剩下的只需要符合现行交易税费政策就可以了。

而非普通房源,则需要搞清楚上市条件。以经济适用房为例,像前几年在北京比较流行,它是一种政策性住房,购房者只拥有有限产权,不满5年不得上市交易,因特殊需求确需转让的,须由政府按照原价参考物价和折旧水平回购,不得转卖他人。满5年上市交易,需向有关部门补交同地段经适房和普通商品房之间的差价,而且政府有优先回购权。

交易没成中介仍收费

中介公司只负责买卖双方签订房屋买卖合同,不负责买卖合同的履行,因此,卖房人违约时,中介公司仍向买房人索要高额的居间费用。中介公司单方提供格式合同,一般都约定由买房人支付中介公司居间费用。

合同法规定,买卖合同与居间合同是相互独立的,买卖合同是否履行不影响居间合同的效力,因此,当卖房人违约不履行买卖合同时,中介公司不仅不履行原有的承诺,且仍要向购房人索要相应的居间费用,如双方发生纠纷诉讼至法院,买房人一般都败诉。

建议:在与中介公司签订居间合同时,双方可通过补充协议方式,将房屋产权的过户作为中介公司的居间义务,谨防中介公司将产权过户排除在居间义务之外。

签佣金确认书难追责

中介公司在与买房人签订房屋买卖居间合同时,同时要求买房人签订《佣金确认书》,使中介公司在出现恶意违约时逃脱应承担的责任。《佣金确认书》的内容一般为“买房人应于签字之日起给付中介公司佣金”。在法律上居间合同中的“佣金”就是指“居间费用”,佣金确认书签订,表明买房人认可中介公司已完成了居间合同中约定的所有义务。买房人签字后,一旦卖房人出现违约时,中介公司会以此为由,逃脱其应承担的责任。

建议:尽量避免与中介公司签订《佣金确认书》,即使签订《佣金确认书》,也应将佣金支付的时间约定在房屋产权过户后,将产权过户作为佣金支付的前提条件。

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