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楼市进入板块轮动,这样的风格转换投资机会已经来临

2017年07月17日     网络:美房网     RSS
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房子的价值就是周边各种公共配套设施的价值总和,房地产就是国家财富的民间体现,房价就是一个城市目前物业综合能力的货币体现。


前年的一场股灾至今依然历历在目,更让决策层时时把防控金融风险放在首位。昨天闭幕的中央金融工作会议更是把不发生系统性金融风险作为底线。

 

股灾发生后,并非我国股市彻底消沉,而是发生了风格转换,那些有业绩支撑稳定分红的股票迎来了漂亮 50 行情,以茅台五粮液为首的白酒板块,以格力美的为首的家电板块,以招商平安为首的金融板块连续创出历史新高,支撑股价的就是业绩。而反观股灾前暴涨的题材股,概念股,故事股连续暴跌,比如乐视,网宿科技,还有两年前我反复提醒的全通教育必定会全都被教育,这支股票更是惨不忍睹,今天明白了全都被教育,可是当初为什么不听我的反复提醒及时布局业绩蓝筹股呐。

 

资本市场中的风险给了市场风格转换的机会,那个时候及时调整布局方向买进有业绩支撑的标的成为了最后的赢家。现在,楼市在抑制房地产泡沫的最高层声音下,迎来了风格转换的板块轮动机会,那就是租金回报高的房产正在迎来最好的布局机会。

 

即上个月我们推出了每年租金固定 12 万的葫芦岛兴城海景温泉别墅收获巨大成功后,现在,我们再次挖掘到长三角核心城市海宁住宅的价值回归机会。并且推出三年包租送装修送家具家电的服务。为什么海宁租金非常高,房价只有一万出头而正常两居室能租到将近三千元,比起很多房价将近三万但是根本租不出去的房产,海宁正在迎来房地产市场风格转换的极好机遇。

 

1.  基本面不断向好带来的房产升值机会

 

房产的价值投资就是捕捉一个城市或一个区域基本面不断向好、基础设施不断增加带来的财富效应。基本面是一个城市各种公共配套的总和,是一个城市的价值基础,没有基本面的城市物业价值偏低,基本面好的城市物业价值就会偏高。海宁是一个高楼林立的城市,整个城市的基础建设在嘉兴中属于最好的县级市,我们通过无人机俯视了海宁几个主干道的规划情况,发现不仅楼宇整齐,而且好多小区夜晚亮灯率非常高,即便把海宁从长三角移出去,城市价值也不亚于一些省会省城。

海宁基本面正在发生急速变化,首先上海漕河泾海宁分区为沪浙首个国家级开发区合作项目已进入了新的发展阶段,成为海宁市乃至全省接轨上海的桥头堡。此外,海宁新城正全力建设集商业片区、科研中心、休闲区、商住区、文体中心、产业园区等为一体的新城。海宁未来接轨上海、融入杭州的步伐正在急速推进。去年 9 月,海宁市出台了《海宁市融杭接沪 “十三五” 规划》,成为全市首个融杭接沪 “十三五” 规划。大力推进政策、平台、产业、要素、民生等方面与上海的对接行动,形成了全方位、宽领域、多层次的接轨上海新格局。

海宁的交通优势也正在急速改善。首先是高铁线路,目前海宁已经有桐乡高铁站和海宁西高铁站,可以快速连接沪昆高铁和京福高铁,未来还会建立沪乍杭高铁,沪乍杭高铁的修建让海宁多了一条快速致富道路,让海宁到上海和杭州的距离再次从空间上变短。其次是杭海城际铁路:杭海城际铁路让海宁与杭州有了 “同城” 概念,线路全长 48 公里,设计行车时速 120 公里,工程总投资 136 亿元,设站 12 座,其中地下车站 5 座、高架 7 座,2020 年底建成通车。最后是空港交通,空港交通属于城市共享公共配套资源,距离海宁最近的嘉兴机场已经在修建当中,将在 2020 年交付启用,建成后嘉兴机场将成为上海的第三机场和杭州的第二机场。


海宁的产业目前在快速更新迭代。十三五期间,海宁市规划将市科创中心建成国家级科技企业孵化器,而且我们专门进去参观了孵化器的实际情况,无奈不让拍照让这顶级的国家级孵化器无法展现在大家眼前。我们接着去了浙大国际联合学院和浙大(海宁)国际技术研究院,这里主要培育信息技术、新能源、智能制造等新兴产业,支持基于互联网的各类创新,正在发展的高新产业园区未来的定位是以电子信息、新能源、新材料、机械装备、汽车零部件等先进制造业为主导的现代技术产业基地。

最后我们参观了皮革小镇,让我们顿时非常兴奋,我们以前认为皮革小镇就是一个简单的小镇,是一个旅游景点,实地参观考察并听了小镇讲解人员的讲解,发现皮革小镇并非传统意义的小镇,而是一个魅力非凡小镇。小镇未来不仅要承接一些国际的展览,将海宁的产业带入国际舞台,而且未来皮革小镇会邀请一些顶级的设计师入驻皮草大世界让未来皮草类服饰实现样式的多元化,与世界接轨。海宁市是皮草之乡,目前全球的服装多元化正在进行,皮革小镇就是高层领导高瞻远瞩的规划,未来皮革小镇不仅仅是世界顶级设计师的天堂,更是未来各种国际皮草服装的展示窗口。

 

2.  板块轮动带来的房产升值机会

 

在未来楼市演化的过程中,不仅要抓住城市基本面不断变好带来的物业升值机会,还要抓住不同城市、不同区域板块轮动带来的财富效应。为什么会出现轮动效应,是因为当周边物业价格都变高的时候,资金机会像水流一样,流向相对低洼的地方,流向相对低估值的地方。

 

首先必须承认,分化依然是未来物业价格走势的第一关键词,轮动是建立在理解分化的逻辑上完成的,所以,不同城市承接不同的社会功能导致的城市分化是城市房价轮动的大前提。我们知道,一线城市尤其是北上深向来是楼市的风向标,2015 年 330 之后深圳率先开启楼市暴走模式,到 2016 年 325 政策后交易量直线下滑,价格小幅震荡。紧接着是四小龙开始轮动,四小龙大概 7 月份结束,再然后是杭州、无锡等供需相对比较均衡、竞争相对平缓的城市,杭州本应该有更惊艳的表现,无奈 G20 用行政手段将其遏制,G20 之后杭州正式开启自己的扬威耀武之路,再接下来是长沙、武汉等地,出现一个城市接着一个城市的领涨局面。

不仅如此,大城市在**限贷之后,资金的溢出也非常汹涌。在大城市上扬基本结束时,环中心城市的其它城市开始涨。比如北京涨幅接近尾声时,北三县正热火朝天,厦门涨幅接近尾声时,环厦门的漳州港、角美开始涨幅涌现,深圳涨幅接近尾声时,东莞惠州开始涨幅涌现,上海在趋冷之后,嘉兴、南通、太仓、昆山等等迎来了新生。中心城市开始像一个巨大的波浪,然后逐步扩散,虽然愈来愈大,但强度愈来愈弱,离中心城市越近物业越先开始,涨幅也相对越高(这里的近不是空间的距离,而是时间的距离)。

 

除了城市轮动,还有区域轮动,区域轮动是指在一个城市内,领涨的板块由于价格水平不断上扬,周边板块会迎来新的上扬机会。最典型的案例莫过于一个城市优质物业领先上扬,普通区域的物业跟着来,没有概念的区域最后涨,最终实现全地区大涨。

 

从另外一个角度理解,如果无法抓住政策底、市场底带来的投资机会,抓住板块轮动效应带来的投资机会依然是最佳的选择。板块轮动有几大优势,第一板块轮动比较安全,不会踏空,第二板块轮动速度比价值成长速度快,在价值投资的基础上,找到优质板块进行布局会在较短的时间内获得更稳健、更多的财富回报。比如 2016 年 7 月份时候,北京已经开始趋冷,但是如果学习过板块轮动,就知道周边城市即将迎来机会,比如当时价格不足 6000 元每平方的唐山,在不到 10 个月时间价格达到 15000 元每平方,虽然现在有部分回调,但比起 6000 多元的价格依旧上扬幅度非常大,在比如 2016 年年底很多的周边城市出现了机会,最典型的比如临安等地方。

 

从板块轮动的角度,我们今天解释了为什么一些城市或者区域虽然基本面改善较小,但是确能迎来相对不错的投资机会。换句话说,如果能在城市基本面变好的基础上多一个维度理解未来物业价格变化方向,就一定会比别人多一份投资收获。

 

3.  从开发商的风向标捕捉海宁房产的投资价值

 

从基本面讲,房产的价值投资就是捕捉一个城市或一个区域基本面不断向好、基础设施不断增加带来的财富效应;从板块轮动讲,其他周边的区域的房价已经明显升高,而有基本面、有规划的地方价格还处于较低水平,故而会迎来新的上扬机会,这种效应称为板块轮动带来的财富效应。

 

2016 年,政策刺激、货币放水、地王涌现和资产荒将我国热点城市的楼市价格推到了新的高度,其中地王涌现极大的抬高了人们的投资预期,从现在已经成型的事实发现,大部分地王已经成功解套并且赚的盆满钵满。根据 2017 年海宁市国土资源局的公开资料显示,海宁市区多块土地楼面价已经高于 8000 元每平方,甚至出现楼面价超过 1 万的土地,这些未来平均售价需超过 14000 元才能基本实现盈亏平衡,而目前同区域楼面价 11000 元的售价就大概成为低价格水平的房子。今天我们站在开发商角度,说说他们成为地王的土拍逻辑。  

这是我们拍下的一副土拍照片,根据大多数开发商的对市场的预估,下半年海宁根据地段出售价在 13000-17000 元之间,优质的地段售价能到达 17000 元每平方,而差一点的地方约在 13000 元左右,根据开发商对产品打造能力的差异,这个价格还有 20% 左右的上下浮动(高层或洋房,不包括别墅产品)。

 

目前海宁优质的住宅还比较稀缺,这也是开发商一致看多未来海宁商品房价值的根源。最近一个会员不远千里来到海宁亲自考察,考察了漕河泾开发区,考察了皮革小镇的现状,以及整个海宁整体的建设水平,终于明白海宁未来楼市的价格基础,并得出了是一个毫无风险的投资结论,只是根据他的经验,并不理解为什么开发商会这么疯狂。

 

其实当我们最开始看到 1 万楼面价的时候,又去实地看了位置,也同样久久不能理解开发商的逻辑。今年高层卖到 2 万每平方几乎是不可能事件,即便有可能,做为开发商也不会赌博这种小概率事件,尤其是作为大开发商。如果说是大开发商拿地,还有可理解,可是拿地很多都是本地开发商,本地开发商完全没必要做这种高风险交易,不过随着多方调查笔者发现,亮点第一个出自于皮革小镇,因为皮革小镇的实际情况比我的预期是旅游景点确实高大上很多,小镇未来不仅要承接一些国际的展览,更要将海宁的产业带入国际舞台,邀请一些顶级的设计师入驻皮草大世界让未来皮草类服饰实现样式的多元化,与世界接轨。海宁市是皮草之乡,未来皮革小镇不仅仅是世界顶级设计师的天堂,更是未来各种国际皮草服装的展示窗口。当然还有漕河泾开发区,这一点相信已经有太多媒体展示,我们就不做赘述。

此外,通过对开发商系统性的理解发现,即便现在买不到,未来也可以卖掉。所以完全可以慢慢开发慢慢卖,只要融资成本可控,随着时间的拖延,边际收益会大概率增加。目前海宁高层领导用实际行动告诉招投标的开发商,这里黄金万两,机不可失,时不再来。所以对于开发商来说,抢占土地市场的先机是赢得市场的关键,况且优质的物业还处于相对的稀缺状态,他们不仅看到了基本面的不断加速变好,看到了板块轮动带来的土地价值,更看懂了只要大胆下注,完全可以实现几个小目标。

 

目前楼市,那些暴跌的都是涨幅高,不好出租的房子,而租金高的房子除非涨幅太高可能有些跌幅,而那些前期涨幅低,现在租金高的房产就是楼市中蓝筹股,和股市中的蓝筹股一样,正在迎来楼市中的漂亮 50 行情!


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