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“冰火两重天”的中国房地产市场, 为什么泡沫还不灭?

多多资讯     2017-09-13   RSS
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最近中国的房地产市场进入了一个比较搞笑但是又再正常不过的局面,整个市场出现分化:一二线城市房价骤降急冻市场冷清,三四线城市房价企稳却交易火爆。

这种冰火两重天的局面,其实暗示着目前,这两个市场中都存在着“泡沫”。

第一、一二线城市的刚性泡沫

什么是刚性泡沫?

所谓刚性泡沫,就是指短期并没有破灭的危险,不但不破,未来还会进一步膨胀,因为不管怎么市场调控怎么整,一二线房子的价值在那里,再掉价能掉到哪里去?虽然最近北京地区二手房、学区房纷纷降价也没有市场,但是背地里观望的人也不在少数。大家不买,不代表一二线的房子不值钱,这点要搞清楚。

而且在8月份,除上海新建商品房均价环比7月微涨以外,北京、广州深圳三个一线城市的新房均价都有不同程度的下跌,其中北京新房价格环比下跌13%居前。所谓的“金九银十”,似乎在今年也并没有出现。

就目前来看,目前的政策完全是偏向于三四线城市的,在史上最严调控政策下,一二线城市房子整体降温,出现走低态势,但是另一边行程鲜明对比的是三四线城市的房价实现了接连上涨的局面。

第二、三四线的局部泡沫

比起一二线城市的刚性泡沫,三四线出现的房地产市场繁荣更表现为一种“局部泡沫”,这种泡沫其实风险更大,随时都又破灭的危险。为什么?因为国家政策偏向于三四线城市的时候,房地产市场是火爆了,房价水涨船高,刺激大批在一二线买不起房的人来买,刺激大批进城的农民来买,然后很多人都没有思考过这样一个问题,三四线城市的房价,现在真的值这个钱?里面的泡沫有多少?如果买来投资,你能确定它只涨不跌?


如今三四线城市的这个泡沫还在不断地膨胀。

以前在三四线城市,10万首付还可以,而如今,三四十万的首付你还不一定能买到好地段的房子。

今年1到5月份,三四线城市占房企销售面积的比重达到75%,而去年同期的比例为66%。而三线以下的房地产销售火热背后,则是房地产商的策略。

去年以来,大房企开始进入三四线城市,举债拿地开发,当地的商品房售价也就随之被直线拉抬起来。据统计,今年前8个月,全国283个三四线城市的住宅用地成交金额达9830.3亿,平均土地成交溢价率超五成,创下历史新高。而高地价直接造成了房屋价格的上涨。

经过这一年的发展,三四线城市的商品房价格翻了一倍的情况非常多。而之所以三四线上涨如此厉害,还取决于房地产大环境的改变,这个改变又造成了游戏规则的变化。举例来说,20世纪初汽车的大规模生产(mass production)已经出现,但真正全面普及却是二战后,当城市规划、公路网和油站等全面建立起来之后。个中更涉及人们生活方式的巨大转变,以及政府相关政策的配合等等。凡此种种,皆意味新产业的天时地利人和全面成熟,新范式才能成功奠基下来。

而在这个经济转型过程中,旧产业积累找不到出路的资金,成为新产业出现最必要的融资。但这些资金旨在追逐短期投机利益,往往会泡制出“非理性亢奋”,资金并不会直接进入新产业,也不会对新产业长远发展的健康助力。

这些消失的金融资本,本质上属于旧社会的经济力量,对于新产业难免会产生抗拒和排斥,一定程度上也会对房产市场产生负面效应。具体来说就是,一二线城市的房产市场受打压了,资金本来应该从一二线流出,然后进入新兴产业,但是相反地畸形进入了三四线城市的房产市场,三四线城市的房地产泡沫被越吹越大。

三、冰火两重天的房地产泡沫什么时候破灭?

什么时候破灭?只要风险没有完全转嫁到投资者身上,泡沫就不会破灭。

中国房地产的金融游戏,本质上就是聪明人去赚不聪明人的钱,钱多的人赚原本钱少的人的钱。最后的恶劣结果就是越涨价越买,越买越涨价。这已经违背了经济学的基本理性。原来是涨价以后买的人减少,卖的人增加,但现在却是越涨价越买,越买越涨价,购房者买房以后不是自己住进去,而是贷款买房后把房子抵押再去贷款,买这个房以后把它抵押,让银行贷款又去买一个房,拿这个房再去抵押又可以借钱再买一个房。这就变成杠杆了。

而杠杆就是造成金融危机的原因之一。

而很明显,无论是一二线还是三四线城市,房屋的供求关系和价格依然与人们的真实居住需求有较大差距。不动产的投资、投机属性仍然大于使用属性。风险并没有因为政策的支撑而消失。相反,它只是发生了一定程度的减缓和转移。并且,作为全球最大的泡沫之一,中国楼市面临的风险仍然会引发人们的担忧。

这就是一次开发商和政府之间的赌博

在如此严厉的限购政策下,地产商却在热衷拿地,他们预测最多三年时间,楼市将走入新一轮上涨周期。只要能把现阶段挺过去,长期来看依然是利润非常高的。

对于当前的房地产市场,希望进入的人依然是很多的,而通过限购限卖等等方法强制不许买房,其结果就是把资金引向三四线城市。而无论是租购同权、限买限卖等等政策,无非都是为了营造一个气氛,那就是目前的三线以下楼市目前很稳定,宏观的中国楼市长期来看也稳定。媒体上长期这么稳定来稳定去的结果,就是让普通投资者会带着钱进入这个市场,主动去承担巨大的系统性金融风险。只要风险的隐患没有完全转嫁到普通投资者身上,那么这个泡沫也就暂时不会破灭。

泡沫暂时不会破灭,就会有越来越多的人进来,主动去承担这个泡沫破灭的风险,这就陷入了一个死性循环之中。

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