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房住不炒,没有看到政策底之前,谨慎抄底!

2017-09-13   来源:雪球     RSS

老于说:土地及房价,短时间内(1到2年)翻倍的增幅,某种程度上,就已经吃掉了未来5年乃至10年的城市红利和新增价值。

所以,当下一些三四线城市,“鸡犬升天”的地价和房价,靠的已经不是城市基本面(价值)了,而是参与者(开发商、炒房者)的集体想象。

当然,老祖宗还给我们留过一句话:富贵险中求。

险中求富,你,有那勇气么?

房住不炒,没有看到政策底之前,谨慎抄底。

“房子是用来住的,不是用来炒的。”这句话已经耳熟能详,但是如何使“房住不炒”在未来变成现实,有些争论。不过,9月10日后,争论可以休矣。

信号来自雄安。9月10日,河北省委召开第五次县(市区)委书记工作交流会,省委书记赵克志、省长许勤出席。还包括雄安新区的领导班子成员。

9月10日晚上,河北省政府官网——长城网上刊载了一条消息,雄安新区管委会常务副主任刘宝玲对于雄安的人才引进和住房政策透露了部分信息。关键包含以下两点:

1. 雄安新区实施租购并举,满足各种住房群体的需求。

2. 刘宝玲举了个例子,比如房子在租住10年以上可以购买,持有20年以后可以出售;出售的时候除去购买成本,政府以略高于同期银行利息的价格收回。

短短数言,事关重大。还记得攸克君前几天说的么,中国的房地产就要进入一个新纪元。雄安的最新信号试着解读如下:

一、 雄安新区不是一般意义的新区,其用意层面之高,想必诸君应该有所理解。因此,雄安的各种创新尝试,都是一种高层“信号”。这一点,不必多言。

二、 可以透露一点信息的是,有关雄安新区的住房制度设计,主要承担工作的是新区的决策班子和高级别的智囊团队、课题组。作为目前房地产市场、住房制度等的主管部门,住建部有关部门参与并不多。

与此相关,当前房地产市场、住房制度,决策层应该有了一套新的想法,区别于现有的制度框架。雄安新区将要实施的住房制度,大概率重新设计,创新意味会很强。因此,不能用惯有思维理解。按照这个逻辑推导下去,未来全国范围内,也将有一个崭新的住房制度。

三、 刘宝玲透露的信息里,有一句表态,叫做绝不搞土地财政,不走房地产主导城市发展的老路。而前一句话则是:要全面落实“房子是用来住的”这一理念。区区几十字中,出现了“绝不”、“老路”这样的用词,传达出了决策层对于改变当前住房制度的用意。

四、 攸克君提醒诸位一件事,“房地产长效机制”,从研究到“加快”等,有一段时间了,但仍然没有正式出炉。这里面既有时机选择的问题,即房地产市场平稳时出台长效机制更为顺利;还有另外一种可能,即在等待某种路径的实践实验。

“房住不炒”是长效机制的核心目标,这一点毫无疑问。剔除住房的投资属性,在供给端,所以我们看到了近来频繁出台的共有产权、住房租赁的新政策、新试点,丰富着住房供应渠道和形式。在税收端,则是房地产税的设计。

我们相信,长效机制吸收雄安经验、住房租赁试点等的经验,将是大概率事件。它一定是全新的理念、路径。

五、 媒体总喜欢说“租购同权”,但是,在官方话语体系里面,更多出现的是“购租并举”。但是,怎么“并举”,实际上没人能够理解。不过,这次刘宝玲透露的信息,恰恰包括购租如何“并举”。

如果简单理解购租并举,可以是“平行形式”,即“卖的卖,租的租”。但是,还有另外一条“并举”的思路,即,纵向衔接,租一段时间可以买,买一段时间后可以卖,卖的时候政府回购,对价格予以控制。从而实现剔除住房投资属性的目的。雄安这一次的最新信号,极具价值的一个信息,就是租购“纵向衔接”。

六、 刘宝玲透露的信息中,已经明确了“绝不搞土地财政”。所以,未来开发商的生存模式将面临巨大的改变。以“消费者为生产者融资”的模式,可以说从此开始进入倒计时。所以,对于住房租赁试点新政,业内诸君不必嘲讽,因为,那很可能就是将来要面临的生存环境,先适应、探索,总归是好的。

说到这里,需要提示的是,新环境的活法儿,不是政府给画出来的,而是企业试出来的,这跟进化论很像,不适应环境的死去,适应环境的一支基因留下来,并且繁衍下去。这很残酷,但可能是现实。

七、 地方政府都在盯着雄安,既表态支持,也时刻从雄安的动作中,解读更高层的信号。因此,“纵向衔接”这个方式,北京、上海这样的城市如何解读,很可能是关乎市场的大问题。再说句题外话,奉劝开发商和购房者们,都尽力理性,不要再做对市场稳定不利的事情。

总之,9月10日刘宝玲透露的信息,是一种全新的思路,甚至是某种制度性设计的萌芽。雄安要做要试的事情,不可能有开头没结尾。种种信息都告诉你我,中国的房地产,正处在一个迎来新纪元的前夜。

不平静的8、9月

如果说,8月份13城开展集体建设用地租赁住房是从长效机制的角度出发,

8月28日,国土部和住建部发文,确定将在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广 州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点,并借此“形成一批可复制、可推广的改革成果”。

那么最近几天的政策相当于在3月份升级版房价调控上再继续打补丁修正。昨天站长发布了最近正在严查北京、深圳消费贷的新闻——扼喉大杀器来了!深圳消费贷最长5年?北京严查20万以上消费贷违规购房,可以看出,政府在调控上还是盯的很紧。

比较巧合的是,前两天,北京市代市长陈吉宁在对北京房地产市场调控政策做调研时,也明确指出,要做好房地产调控政策储备,有漏就补。

我们看到,北京、深圳在针对房地产的调控上,都表达出了严格执行,丝毫不放松的态度,那么接下来会有其他城市跟进吗?

站长非常个人的看法是:有,而且很快就会有一系列的调控政策密集出台。

对未来调控政策的猜测依据

站长认为,分析政策变化,主要是看三点。

一是背景,眼下有两个大背景。一个是中央层面的房住不炒,一个是三四线去库存。那么原则上就是严控热钱回流一二线,确保三四线库存顺利去化。

二是从时间点上来说,纵观前几轮调控周期,不少标志性的调控节点都在3月份、9月份。9月份是政策密集发布的一个节点。去年的北京930新政就是一帮人后知后觉,国庆出去玩回来后发现没法买房子了。

更重要的一点是,调控需要有一个市场反应的阶段,大概这个阶段就是半年左右。眼下到了检验3月份调控大招成效的时候了。我们可以看到住建部派中央督察组挑选了18个“中彩头”的城市进行督查。

这18个城市有什么共性呢——近期房价表现突出,销售环节问题较多。所以上层的态度依然是露头就打!可预见接下来这些城市会有进一步的整改措施出台。

三是,政策的目的达到了吗?我们的调控终极目标是什么?

确保房地产健康稳定发展嘛。

眼下三四线棚改,货币定向宽松;部分城市开发商捂盘,库存少供不应求,所以基本面还是没有彻底改变的。依然有一部分城市处于房价上行期。

基本面不变化,政策就不会松动。我们的媒体,总是在政策刚颁布的时候大力吆喝,但是真正执行的结果如何呢?实际情况很少有人调查。老司机张大伟说,你看啥时候真有人砸售楼处了,才说明房价真的降了。目前这种情况还没看到。

未来调控思路

未来调控思路还是两个点,一个是地,一个是钱。

地,是租赁用地,继续出台多种房地产长效机制,确保资源合理分配,比如盘活农村集体土地的利用,将这类土地与房地产市场结合起来;如果集体用地大量进入租赁市场,从消费端会带来购房预期降温,有利于稳定房价。

钱,锁住楼市,阻止已经进去的热钱出逃,高位套现;防止炒房加杠杆;防控金融风险,继续收紧开发商的融资渠道。

眼下已经有开发商扛不住了。

调控不断收紧,致使房企销售回款困难,融资需求紧迫,但随着境内融资渠道逐渐收紧,发债规模逐渐缩减,房企不得不找更多融资渠道,信托融资,海外发债等等。

看一下8月份部分房企融资的情况和利率。小企业融资越发艰难。可想而见,上半年跟住建部大眼瞪小眼,不愿意按照偏低备案位出货的开发商为了加速资金回流,下半年会批量出货,向备案价妥协。

(来自云房数据)

今天一位二线的粉丝过来问我,说站长,马上金九银十就到了。销售说房地产旺季就要来了,让我赶紧抄底。你说我该咋办?

个人认为,大部分一二线金九银十以走量为主,价格不会再有提高。当然三四线还是会继续现在的走势。

成本高,就一定能卖高价么??

在中国,具备“现实扭曲力”的有两类人,一类是能把“死人说活”、“弯的说直”的包龙星(周星驰饰演的《九品芝麻官》的角色);一类是可以“重释”经济学逻辑的地产销售(包括带客的中介、案场的置业顾问,还有那些所谓的专家)。

其中,一个被扭曲的经济学常识就是:地价越高,房价就越高。

有问题么?没问题么?

看似没问题,然而,却经不起推敲。

假设“地价越高,房价就越高”这句话成立。

那么推而广之,就意味着“只要成本高,就能卖高价钱”。

而如果成本高,就能卖高价钱的话,这世上哪还有赔本的买卖。

对商家来说,那些卖不起价的商品,只要把成本提起来就可以了。

显然,“地价越高,房价就越高”就是个彻头彻尾的谬论。至少从经济逻辑的角度是如此。

然而遗憾的是,那些地产销售和专家们,则一直不懈余力的向普罗大众灌输着这个谬论,更可悲的是大多数民众坚定不移的相信了这一点。

那么,如果这个情况是谬论的话,事实的真相又是什么呢?

真相就是,高房价推动着高地价,而不是高地价推动高房价。

而这种逻辑上的反转,对我们判断房价是至关重要的。

政府标的挂牌价才是土地的真实价格,挂牌价是房地产评估机构根据实际情况及周边交通、环境和未来规划做出的评估。

而开发商之所以高溢价拿地,土地自身因素占比很低(土地的真实价值就是挂牌价值),更多是对城市高房价的预期,而这种高预期显然来至于诸多不确定性因素。

说白了就是赌,开发商在赌明天。然后编了个故事,让购房者相信。

这个时候,可能有人会提出城市价值和城市红利,来为土地高溢价辩护。

当然,开发商也坚信这一块,不然也不会争着以80%甚至150%的溢价去枪珠三角、长三角三四线城市的土地,而中西部三四线城市0溢价的土地都觉得烫手。

但我们必须要承认的一点是,一个城市的价值和红利是个缓慢释放的过程,哪怕是长三角、珠三角的城市,GDP年增幅也很少有过10%的。

所以,土地及房价,短时间内(1到2年)翻倍的增幅,某种程度上,就已经吃掉了未来5年乃至10年的城市红利和新增价值。

所以,当下一些三四线城市,“鸡犬升天”的地价和房价,靠的已经不是城市基本面(价值)了,而是参与者(开发商、炒房者)的集体想象。

当然,老祖宗还给我们留过一句话:富贵险中求。

险中求富,你,有那勇气么?

房住不炒,没有看到政策底之前,谨慎抄底。

来源:攸克地产 地产情报站 TT财经

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