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袁一泓:城市管理的大与小

2017-09-14   来源:21世纪经济报道     RSS

前些天,深圳市住房和建设局印发的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》明确提出,开发建设单位不得在人才住房和保障性住房与商品住房之间设置围墙等物理隔离,也不得有其他类似的歧视性措施。

《办法》还规定,配建的人才住房和保障性住房在建筑材料、外形、风格、色彩方面应当与所在项目的商品住房保持一致且总体和谐,大堂、走廊、电梯、园林、地下室等公共区域应当与所在项目同期商品住房公共区域装修标准一致。

如此细致的规定,并非无的放矢。不知道其他城市此前有没有出台类似的文件,反正我是首次看到。也不知道深圳有没有出现《办法》提到的案例,北京是有的。

不久前,北京西部有个小区,商品住房与保障住房同处一个项目,因为中间设置了物理隔离的围墙,小区业主反映到主管部门那里。回复是,必须限期拆除物理隔离的墙体,但改为绿化树篱进行隔离也不行。据说只是口头答复,没有形成文件。

作为城市管理者,提出这样的管理举措是完全可以理解的。

而且,小区外部的围墙都要逐步拆除或者不予建设,何况内部的。去年2月,一份中央文件提出:“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。”

但是,对于小区拆围墙,各地政府还是特别慎重的。现实生活中不是没有看到将小区外部围墙拆除的案例,是很少。从文件原意看,拆除封闭小区的围墙,是从优化交通路网布局角度考虑的。但原有小区路网的规划设计,要重新修改,却非朝夕之功。

回到小区内部围墙的话题。同一宗地建设的同一商品房项目,却区分不同商品属性,是出现保障性住房以后的事。尤其是土地出让要求配建限价房公租房等形式的住房以后,这种现象增多了。今年以来,一二线热点城市要求配建保障房的案例愈发多了起来。

像深圳这样,事先明文规定了小区内保障房与商品房不得设置围墙等物理隔离,此后建设的新小区是有规可依;但对于之前已经建成的小区,如何处理,却不无争议。一个重要原因是,保障房与商品房的价格存在巨大差异。

从过往情况看,商品房与保障房的建筑用材、配套设施等,是有很大不同的。入住以后,二者的物业管理费也有较大落差。我知道有个小区,保障房的物业管理费是1元/平方米,而商品房的物业管理费是4元/平方米。如果业主获得的小区配套设施、物业管理服务完全一样,物业服务收费差异如此之大的依据就不足。

同样,如果同一小区的保障房与商品房,在建筑材料、外形、风格、色彩方面保持一致,大堂、走廊、电梯、园林、地下室等装修标准一致,开发商在成本控制方面也是难以平衡。要知道,一二线热点城市,二者的售价往往高达2倍以上。

从这几个方面说,城市管理尤其是社区管理,工作应更加细腻,虑事应更加周到。

由社区管理、城市管理再往大里说,就是城市规划和空间规划。举个例子,北京交通拥堵,除了日益增长的机动车流量负荷压力,还有一个重要原因是原有路网规划设计不尽合理。而路网规划设计又与城市功能、空间布局有关。大量就业人口聚集于四环以内,不堵也难。城市规划顺应发展进行调整,固然很有必要,但如果仅限于既有城区范围内,就只能是修修补补,大城市病很难获得根本改善。

北京市疏解首都非核心区人口和产业,从实际情况看,是往周边的天津和河北转移。也就是说,是在整个京津冀协同发展战略背景下的重新规划。北京城市副中心和雄安新区建设,跳出了北京城的束缚,是大手笔的战略规划调整。

事实上,这就是京津冀城市群规划的概念。城市群在学界提出,已有多年,但真正付诸详细规划的却不多见。我国少数几个省域内的城市群,有过空间规划和概念规划,但实操鲜见。而跨省的城市群规划,协调复杂,实施难度更大。

已纳入国家战略层面的粤港澳大湾区,也可从城市群规划的角度来观察。我个人的建议是,大湾区的规划要赋予其法规的约束力,成为区域内城市未来进行城市规划修编调整的法定依据。在此基础上,寄望粤港澳大湾区规划成为城市群规划的样本。

北京有2000多万常住人口,假如放到京津冀城市群的宽广视域内,即使人口规模翻番,也不会产生过度拥挤的感觉。因为,城市群的城区总面积可能放大到3倍甚至更多。

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