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又摊上大事儿了?楼市开始降价保命!

2017-09-20   来源: 凤凰房产     RSS

今年以来,国内多地陆续出台楼市严控政策,房地产市场也随即发生巨大变化。

本文主要内容:

1、上半年销售回落,三四线火爆

2、下半年楼市如何走?

3、专家:楼市内部分化越来越明显

4、未来市场存在多个挑战

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今年作为房地产的“调控年”,各地密集出台各种措施,以抑制房价过快上涨,稳定房地产市场。大半年来,楼市关键词交替重叠出现,监管、新政、限购、去杠杆、去库存、转型、改革...与此同时,购房者的心态也在悄然改变。

楼市已经进入到下半场,相信不少群众依然关心下半年房地产将往哪个方向变化?房地产行业资金面在变宽松还是在变紧绷?房价会上涨还是下跌?那么下半年的走势是如何呢?

1、上半年销售回落,三四线火爆

我们先简单回顾一下上半年楼市。

从销售角度看,上半年商品房销售面积增速小幅回落,其中以一二线城市为代表的核心城市销售增速回落幅度较大,但三四线城市销售火爆支撑全国销售数据。

具体来说,2017年6月,30大中城市销售面积增速大幅回落至-33.50%,但全国销售面积增速仍维持在21.37%的高位,这表明核心城市房地产市场在迅速降温,但三四线城市房地产销售火爆。

背后的原因主要有两个:

1、核心城市房地产调控措施在加强,使得资金流向三四线城市寻找机会。

2、棚改货币化等政策刺激了三四线城市的购房需求。

从房价角度看,从2016年年底开始,主要城市房价环比增速出现明显下滑,到2017年6月,一线城市房价环比增速转负,为-0.03%,但二线城市和三线城市房价环比仍为正,其中三线城市房价环比增速均值为0.89%,处于较高水平。三线城市房价的坚挺与资金流向三线城市及三线城市销售火爆一致。

2、下半年资金面趋紧,房企或降价保命

从上半年的楼市销售、房价等情况,以及多地陆续出台楼市严控政策来看,总体来说,下半年房地产行业将呈现日趋紧张的态势。

具体来说,下半年房地产行业可能会发生如下变化:

一是销售回落,来自购房者定金和预收款的资金来源增速可能会下降。核心城市的房地产调控措施未见放松,叠加鼓励租房等房地产长效调控机制的不断推出,相信下半年房价可能继续下滑。从房价领先销售角度看,下半年房地产销售增速可能也会出现回落,这样来自购房者的定金和预收款增速也会跟随销售一起下滑。

二是房地产信贷面临压缩压力,政府鼓励银行将信贷更多投向经营性贷款及先进制造业等方向上。今年2月,在1月新增贷款总额较大且大部分投向按揭贷款和消费贷款的背景下,监管层要求银行调整信贷结构,投放更多的经营性贷款。今年4月,中央政治局集体学习会议上,提出鼓励金融机构加大对先进制造业等领域的资金支持,可见政府鼓励银行投放更多的制造业类企业贷款。

三是房地产行业资产负债率处于极高水平,融资难度加大。2017年1季度上市房地产公司的整体资产负债率攀升到78.2%的水平,处在历史最高位。如此高的资产负债率加上行业整体下行,相信这种环境下房地产企业融资难度也会变大。从数据上看,2016年7月房地产企业债券融资额为1168亿元,但到了2017年7月债券融资额下降至517亿元,降幅高达56%,虽然这里面有债券市场进入熊市、一级市场发行量萎缩的整体大环境的影响,但相信即使下半年债券一级市场融资功能恢复,房地产行业债券融资额也不会快速提升,因为整个行业的违约风险在加大。

3、专家:市场分化越来越明显

在刚结束的某权威房地产论坛上,与会嘉宾认为:当前调控效果初显,接下来应巩固成效,调控政策短期内不会放松,房地产市场开始进入下行通道,市场分化加剧,新的挑战也开始出现。

目前,国内楼市正发生较大的变化。专家表示:今年以来中央政府坚持了“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加大了分类调控的力度;地方政府推行“因城因市施策”,房地产市场调控取得了初步的成效。

有人指出:下半年按照中央提出的要加大对金融风险的管控和稳定房地产市场,坚持政策连续性、稳定性,加快建立长效机制的要求,控房价、防风险的力度不会放松,房地产信贷政策估计也会放缓,有些房价上涨较快的三四线城市也可能会出台一些限购、限贷等措施。

随着调控进一步深入,国内楼市内部分化越来越明显。一二线城市成交量出现了20%的下降,这意味着一二线城市很难再创新高。相反,三四线城市出现了明显的分化,一线周边的三四线城市量减价跌,供应逐年递减,需求受限,所以未来的增长也会很少。

今后我国房地产业的发展将进入到增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。

4、市场存在多个挑战

未来中国房地产大体将面临四个方面的挑战。

一是金融系统对房地产信贷分类调控力度的加大,住房供应体系中租赁市场比例的提高,土地条件和成本的提高,这些都给传统房地产开发企业的卖地、贷款、开发、销售等环节带来了一些困难,所以房地产企业必然要考虑转型问题。

二是在市场分化、变化及因城施策的前提下,房地产企业如何应对不同区域、不同城市的差异和变化,来调整自己的战略和战术。

三是企业如何应对优胜劣汰和行业集中度的提高。

四是如何顺应绿色发展和提高建筑工业化、住宅产业化水平的要求,努力提高全装修房和装配式建筑的比例。


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