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    浏阳农地入市:收益大头归集体和农民

    2018-01-14   来源:潇湘晨报     RSS

    一年前的那场网络拍卖,浏阳大瑶镇金色摇篮幼儿园园长刘润香记忆犹新。

    标的是浏阳市大瑶镇南阳村一块3.18亩的建设用地,她在电脑上验证身份、提出报价,然后交付定金、等待公示。

    一项历史纪录,在这平淡的过程中诞生了。这是湖南首宗直接入市的集体经营性建设用地。截至2017年底,浏阳一年内共有10宗集体经营性建设用地入市,总价款5893万元。

    定原则

    入市收益村集体和农民拿大头

    26年前,几十公里外的浏阳市圭斋路上,也诞生过一项相似的湖南纪录。50多亩国有建设用地向社会公开拍卖,史称“三湘第一锣”。一年后,《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》发布,允许“土地使用权有偿有限期出让”。自此,国有建设用地出让制蔓延全国,日后催生了著名的“土地财政”。

    “土地财政”推动了中国城市化和工业化,但也推高了房价、恶化了国民收入分配、引发了征地拆迁矛盾。此时,人们想起还有一类土地——集体经营性建设用地。

    这类地,主要是乡镇企业用地。2013年国土资源部摸底显示,全国范围内约4200万亩,约占全国集体建设用地的13.3%。

    在这类地上搞开发不会占用农田,还能增加土地供应,抑制地价上涨。地的所有权属于农民集体组织,入市所得收益自然归农民,也增加了乡村财富。

    近些年“允许集体经营性建设用地入市”的呼声越来越高。但相关改革探索却一波三折,直到2015年,才以土地制度改革试点的形式开启新篇章。

    浏阳是试点地区之一。2016年9月启动试点,2017年初首宗土地公开竞拍。3.18亩土地成交价90万元,扣除成本,净收益62万元。政府按成交价款的20%,收取土地增值收益调解金18万元。剩余44万元,归南阳村集体和相关农户。

    政府凭什么从中抽成呢?华中科技大学乡村治理研究中心研究员夏柱智解释,“周边有完善的基础设施,这块地才值钱。基础设施由政府耗资投建,它分享部分土地增值收益,合情合理。”

    夏柱智梳理过各个试点区的政府分成比例,根据地段和土地用途各不相同。最高的达到48%,如浙江德清乡镇规划区内的商服用地;最少的是零,如上海松江区的工业用地。

    破难题

    “调整入市”偷师“增减挂钩”

    伍建平是浏阳星辰商业有限责任公司总经理。2015年,他酝酿投建一个家居产业园。

    家居企业纳税少,进不了当地的高新技术开发区。恰逢改革试点期间,伍建平把目光投向集体经营性建设用地。

    他需要三四百亩的连片土地。但可供出让的集体经营性建设用地最多不过几十亩,且分布零散,很难满足大项目的需求,这是各试点区普遍存在的难题。

    那么,能不能把这些零碎地块“集中”起来?

    主导改革试点的浏阳国土部门提出了“调整入市”的想法。大意是先将多块零散的集体经营性建设用地复垦为耕地或林地。然后,在某个合适的地段,把相应数量的农用地开发为建设用地。增多少就减多少,耕地和建设用地总量都没有改变。

    这个办法,倒也能找到政策依据。它与国务院在2008年出台的“增减挂钩”制度,内涵一致。

    “增减挂钩”,允许“减”宅基地(恢复为耕地或林地),然后异地“增”相应面积建设用地。既然如此,浏阳的新办法能否把宅基地也纳入进来?在浏阳农村,也有大量闲置的宅基地。

    在参考了其他地区经验、征求了上级部门意见后,浏阳国土部门觉得可行。

    “这套办法本质上是建设开发权的转让。既然上市企业的股权可以权证化——股票,建设开发权也可以。”浏阳市国土局不动产交易中心主任李刚说,“依据这个思路,我们设计了‘建设权证’和相应交易机制。”浏

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