业绩会直击|旭辉今年剑指1900亿,二线城市为主战场,大湾区是重中之重

2019-03-15   来源:地产深度报道     RSS

3月14日午间,旭辉控股集团(以下简称“旭辉”)发布2018年业绩报告。

根据报告,2018年,旭辉实现合约销售1520亿元,同比增长46.2%,超额完成1400亿元的销售目标。

在业绩会上,旭辉集团总裁林峰明确提出,2019年,旭辉在可售货值3500亿元的前提下,目标合约销售额为1900亿元,增长率为25%,规模扩张目标速度明显有所放缓。

旭辉集团执行总裁陈东彪在接受《国际金融报》记者采访时表示,大湾区已经被列为集团深耕布局的重中之重。

图片来源:图虫创意

01

规模增长放缓

在规模高速增长的同时,旭辉的各项业绩指标也呈现“全面开花”的态势。年报数据显示,2018年集团营业收入423.68亿元,同比增长33.1%;核心净利润55.36亿元,同比增长35.6%。而作为衡量企业综合盈利能力的指标,旭辉核心ROE进一步上升至23.8%,已连续3年增长并保持在20%以上,处于行业中的高位。

不过,在销售规模突破1500亿元的同时,旭辉却悄悄地踩下了刹车。2019年1900亿的销售目标,对于旭辉既定的节奏来说,并不快。

在旭辉的“二五战略”中,2017年至2021年是旭辉实现新5年战略的周期,在这五年中,旭辉要完成突破3000亿元规模大关,进入行业TOP 8的目标。按照这一目标,旭辉在这五年中需保持40%左右的复合增长率。

对此,陈东彪表示,1900亿元是在公司保证各方健康发展前提下的稳妥目标,对于后面的3000亿元目标,公司也很有信心。不过,所谓的“二五战略”不是一成不变的,还要结合具体情况而进行适时调整。

在拿地方面,节奏同样有所放缓。财报显示,目前,旭辉已覆盖全国范围内55个地级以上城市,完成了沿海及内陆核心区域布局。其中,2018年旭辉新进入15城,新增93幅地块,拿地金额768亿元,相较上年下降明显。

不过也正是因为如此,旭辉2018年的拿地金额与销售金额之比为0.5,使整体杠杆率有所下降。

但值得一提的是,2018年,旭辉的平均拿地价格6190元/平方米,在主流房企中,旭辉的拿地价格相对销售价格来说偏高,或将直接影响其毛利率水平。

张志峰 摄

对此,林峰直言:“便宜没好货。单纯地对比拿地价格没有意义,因为土地质量不同,其未来可以体现的价值也就不同。”

事实上,旭辉方面也正试图通过提升综合竞争力来降低拿地成本,包括将在全国范围内大力布局商业配套等“房地产+”上下产业链,但最终成果如何有待观察。

02

提升权益占比

伴随着公司规模的高速发展所迎来的鲜花与掌声,旭辉过低的利润率一直颇受业内诟病。

有分析人士对《国际金融报》记者,由于广泛采用合作模式,旭辉的实际权益占比其实并不高,并且导致了公司利润被摊薄,是影响旭辉核心利润的一大因素。

尽管如此,纵观2018年财务报告不难发现,集团的盈利能力已经有所改善。数据显示,集团毛利率达34.7%,较2017年提升5个百分点;核心净利润率为13.1%,同比略微上升0.3个百分点。

旭辉集团财务中心总经理潘晧琦向记者表示,旭辉的核心净利润率看似不是很高,但实则近年来一直保持在12%以上,持续为股东带来稳定收益。纵观各大头部房企,可以将这一指标常年做到12%以上的,其实并不多。

在此基础上,旭辉2018年的销售均价与拿地均价之比约为2.56,较2017年的2.1有较大提升,这或将在未来进一步提升公司销售利润。

事实上,从年报数据不难看出,旭辉早已开始有意识地提升自己的权益占比。2018年全年,旭辉拿地权益比例达到54%,较2017年的41.74%有明显提升。尤其是2018年第四季度以来,旭辉以不到20%的低溢价率入手多幅新地块,平均权益金额占比超过75%。截至2019年前两个月,旭辉先后在江苏苏州、天津等地获取多幅土地资源,平均权益比高达90%。

上述分析人士称,旭辉可以放缓今年的规模增速,可能很大程度上与集中精力提升企业权益占比有关。拿地权益占比的增加,未来将帮助旭辉有效提升销售权益占比,进而为公司盈利能力的进一步改善作出贡献。

03

进军大湾区

与其他一线房企的广泛布局不同,旭辉在一二线城市的集中度相对较高,尤其是二线城市。

从营收来看,2018年,旭辉仅来自于二线城市的营业收入就高达362.8亿元,占总收入的93%,这一比例在2017年为67.2%。

从土储分布来看,截至2018年年底,旭辉的总土储达5500万平米,对应货值8000亿元,其中分布在一线,二线和准二线城市的土地占比达91%。

不过,在近日“炙手可热”的粤港澳大湾区板块,旭辉的控制力则相对薄弱。

在2018年的1520亿元合约销售额中,整个华南地区仅占有5%的比例,使之错过了一波政策红利。

对此,陈东彪在接受《国际金融报》记者采访时表示,大湾区已经被列为集团深耕布局的重中之重。在2019年3500亿元的可售货值中,大湾区占比为11%。

对于旭辉未来的发展方向,陈东彪则向记者表示,集团认定,房地产行业的未来主战场必定在二线、强二线及准二线城市,这在一些发达国家早有先例。未来,公司在一线城市将逐步转型为持有经营,而开发业务则以二线及强三线城市为主。

编辑 沈玉洁


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