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长租公寓,正在收割没有房子年轻人们

国英观察2019年10月9日

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----全文共 2307 字,阅读时长约 5分钟 ----

本文来源:无相财经(ID:wuxiangcj)

爆雷不断,倒闭不止,租房收割何时休?

2016年,长租公寓市场风头正盛,开发商摩拳擦掌相继进入。然而经过三年的发展,盈利难、监管施压以及不断曝出的租赁乱象正让这个曾经的“风口”逐渐消退。

是进是退,也成了摆在房企面前的选择题。更严重的是,那些受害的租客们,又将何去何从呢?

01

多家长租公寓接连爆雷

十一之前,杭州头条发布了一个楼市消息,杭州的一家大型房屋托管公司——德寓爆雷,老板跑了,总部被查封!

有租客交了53000元的房租,才住两个月就被迫“无家可归”!还有租客刚交的半年房租26400元,才住1个月就被房东赶出门! 数百名房东房租被拖欠数月,讨要无门,欲哭无泪!

同一时期爆雷的,还有西安的左旗公司。

工作人员说,左旗公司近半个月有二三十起投诉,之前都是正常运营,关注到异常后,已多次约谈左旗公司。

很多人都知道P2P爆雷,却不知道租个房子也能爆雷,其中的骗局是怎么运作的呢?

02

“共享收割”的新模式

长租公寓是 “房住不炒”的指令之下,近几年在大城市迅速发展起的一种房产租赁业务。由出租中介(其实是二房东)和房屋业主签长期租赁合同,集中一大批房源之后统一改造装修、配齐家电,再拿去出租。

因为和业主要签长期合同,一般是三年起,所以叫长租公寓。

比如去年跑路的乐伽公寓,刚起步时就迅速扩张,几年时间就管理了超过20万套房源,这些房屋的总价值超过1000亿元。

不过,这样的经营模式,也埋下了爆雷的祸根。

首先是一起步就追求市场占有率,而不在意健康的现金流。

在这种高收低租的模式下,作为中介,公寓管理公司和房东(业主)签定的价格假设是2000块一个月,而租给房客的价格,可能只有1800块一个月。

这种做法是为了抢房源,迅速达成一个比较高的市场占有率,争夺未来租房市场的定价权。

但是这种高收低租的赔本买卖,出租中介公司怎么能长期撑得下去,能活到未来收获果实的时节吗?小黄车当年也是这样,拼命扩大产能,押金99,比摩拜要低,可现在呢?

所以长租公寓们一个公开的办法就是打资金的时间差,比如乐伽给房东是按季度支付,而租客给乐伽的房租是一次支付一年或最起码是半年。

所以租客交的钱在乐伽手中就有一段沉淀期,不是即收即支,它再用自己资金池里随时都有沉淀的这部分资金编出亮丽的财务报表,去套取更大的资金,也就是拿到银行的贷款。

这是一个花俏的金融游戏,本来长租公寓在房客和房东之间已经是中介了,是二房东,而今再加进一个银行,就是房客要一次交一年的房租拿出现金有困难,先向银行贷款,银行又向长租公寓方提供经营资金,房客再向银行还款。

这样,银行又成了房客和二房东之间的“二传手”,本质上还是个人信用贷款。这对二房东来说是一种杠杆,他可以向银行贷款,再用租客未来的房租收入来归还。

可是,如果失业人数一旦增加,人们收入下降,银行收紧个人信用贷款,长租公寓就有资金链断裂的危险。

▲(部分长租公寓爆雷公司)


介绍完了复杂的经济原理,目前很多长租公寓爆雷的原因就很清晰了——二房东破产跑路,直接的后果就是房东拿不到钱了,说好的二房东按季度向房东的付款没着落了,房东当然就要把房子收回去重新挂牌出租。

而在这场危机中,被伤害的并不只是有产者(也就是提供房源的房东),还有无产者(就是租房客,在房产这个领域他们算无产者)。

房客说:我冤呐,我已经一次交了一年的房租,要我搬走就把我剩下月份的房租退给我呀。

房东说:那我不管,你是交给二房东的,我没见着钱,你想退钱找二房东去。


二房东玩完了还找谁要钱去?于是房客就面临着被房东扫地出门的境地——限期搬走,不搬走就断水断电!这是目前的主要矛盾。

而杭州的德寓也只是爆雷的长租公寓里比较大的一个,去年还有杭州鼎家长租公寓爆雷、湖南“咖啡猫”长租公寓爆雷、“寓见公寓”爆雷......很多倒闭的长租公寓租户都被扫地出门。

后果的后果是,一大批人要重新找房子住,然后继续推高所在地的房租价格,从而让在这些地方打拼的年轻人们雪上加霜。

本来被扫地出门,已经蒙受了重大损失(有的还得继续还租金贷款,银行也不管你这个房子有没有在住,借了债就得还钱),租金上涨又是第二波打击。

长期来讲长租公寓的接连爆雷,让这个高收低租的模式难以维系,投资方必然会要求长租公寓的经营者改善现金流,于是涨租金就会是一个大趋势。

这也是与广大草根切身利益息息相关的事,生活成本面临着被抬高的局面。

03

寒士何日俱欢颜?

所谓爆雷方式可以有一万种,但殊途同归。这都是背后支撑它的金融模式的破产,都是资本游戏的终结。

德寓公司发布公告说:公司停止经营,关闭大部分业务。说白了就是破产,为了避免人们陷入绝望,就存续一段时间,给人们留下一丝希望,好像自己的利益多少能得到补偿,这么拖下去,直到耗尽人们的希望和耐心。

如今,这种企图一夜暴富,借东墙补西墙,收割群众的经济模式屡见不鲜。其后果不仅使投资者对市场失望,更使经济陷入恶性循环。

这就像著名的“蝴蝶效应”,民间金融爆雷让市民阶级财富蒸发,抑制了他们的消费愿望,又加深了经济衰退。长租公寓的租户主体是没有购房能力的年轻人,手头本来就不宽裕,他们成为爆雷受害者,加深了弱势者的受伤害指数。同时推动房租上涨,带动CPI上涨,对整体经济环境产生影响。

▲(数据来源:中原地产)

总结今天的话题,我们分析了德寓等长租公司爆雷的背景以及后果。显然,这是全民玩金融恶果的又一个显现。

住房租赁市场平稳健康发展,关系到民生和社会稳定,希望有关部门可以加强监管。

金融大佬们的神仙打架,本不应该让城市里的租房者,去承担后果!

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