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降价不得超10%!楼市再现“限跌令”,释放了什么信号?

国民经略2019年11月8日

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房价“熔断”,卷土重来!

 01

据《中国房地产报报道》,近日,安徽马鞍山市一份名为《关于做好商品房销售管理工作的通知》在网络上热传。

其中规定:商品房售价,不得高于备案价格,同时不得低于备案价格10%。



房价不得高于备案价,这是“限价”政策的传统,由来已久。而房价不得低于备案价10%,则意味着房价下跌的空间被控制在10%以内,这显然是出于“稳房价”的考虑。

不能上涨,更不能出现大跌,这是许多地方政府的真实底线所在。

 02

事实上,“房价熔断” 机制并不新鲜。

从2016年开始,就有多个城市出台规定,无论上涨还是下跌,房价浮动只要超过15%(也有5%或10%),一律不能进行网签。

当然,这种“限跌令”是有时间周期的。一般而言,房企备案价半年可调整一次,如果想要降价,只能在半年后进行重新备案。

这似乎为市场提供了弹性空间。问题在于,市场瞬息万变,涨跌转换可能在一两个月就能迅速完成,试图借助“房价熔断”来维稳市场,恐怕是各方都难以胜任的任务。

比这种“房价熔断”更进一步的,则是有些地方直接上阵,禁止降价:

要么直接约谈降价促销的房企,要么将降价者视为“扰乱市场秩序”,更有甚者,有地方要求大肆降价的开发商按照承诺进行退房。

这背后,有的是直接以地方政府之名,有的是以房地产协会之名,还有的是以座谈会的名义。

无论如何,万变不离其宗:楼市维稳。

这种政策用心可以理解。毕竟,房地产不仅事关土地财政,还关乎房地产对于经济的拉动作用,同时还关乎降价维权带来的各种稳定问题。

然而,“限涨令”已经被证明效果有限,限制上涨,在现实中成了“双合同”、“茶水费”、走后门等问题上演的舞台。

 03

那么,限跌令,到底有没有用?

显然,一旦一个地方祭出了“限跌令”,这本身就说明市场已经出现转折。过去是遏制房价上涨,如今变成防范房价大跌,防跌的优先性远远大过控涨,这是地方楼市再真实不过的信号。

从市场层面来看,开发商并不傻,能卖高价绝不会卖低价。之所以降价促销,显然是感受到了市场大环境的变化,在融资压力、现金流压力、去库存压力等种种重压之下,降价就是最终的必然选择。

对于开发商来说,最现实的问题是,不让降价,房子如果卖不出去,损失谁来承担?

退一步讲,即便有关部门可以出台“限跌令”,即便房地产协会可以拿出红头文件禁止降价,即便这些房企能够建立暂时的攻守同盟,那么市场也未必买账,价格维持得再高再稳,只有没人接盘,就没有任何意义。

可以说,限跌令,可以视为地方政府维稳楼市的积极信号。但最终能否维稳,却不是一纸红头文件所能支撑的。

 04

不难看出,相比于控制房价上涨,地方对于遏制房价下跌的动力更足。

正如凯风君多次提及的,在房地产领域,一直都存在着央地博弈。上级在乎的是市场大局和金融大局,房地产只要不拖累经济,容忍空间就超出市场想象。

但对于地方来说,在土地财政、房地产投资的现实利益束缚之下,往往对涨价的包容度更高,而对降价的忍耐度更低。

无论如何,横盘,或许是当下最佳的稳态,也是各方的最大公约数。

利用横盘来消化风险、释放压力,同时腾出手来发展制造业,刺激实体经济。

稳住,横住,忍住,这可能是2020年中国楼市最大的基本面。

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