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地产“寒冬”已至,限价令频出,2019年还能买房吗?

真话财经2019年11月9日

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2019年下半年,多重信号显示,房地产行业或将有变。

我们先看一组行业简报:

1,多城逐步放开限购,据不完全统计,先后有南宁、南通、十堰、长沙、三亚、南京、天津等城市推出人才购房新政,楼市变相松绑。

2,地产大佬纷纷表态,对房地产前景不看好。10月,冯仑面对采访称“房子,差不多了”;10月底,媒体报道潘石屹夫妇计划将SOHO中国全部出售(潘石屹曾在90年代海南房地产崩溃前夜成功抽身);11月5日,孙宏斌在《2019中国不动产金融年会》上喊话“地产商,不要再抱幻想了”,直指国家层面决心改变经济过度依赖房地产的现状。

3,多地发布“限价令”,禁止房地产降价出售。据《真话财经》统计,今年以来,先后有赣州、恩施、大连、马鞍山(11月7日)等城市发布过类似限价令。

4,房企龙头万科调整薪资结构,改为“低底薪+高绩效”组合模式,员工底薪最高降幅达40%。

这些迹象表明,房地产行业拐点将至,房价将缓慢上涨亦或大幅下跌。对于买房持观望态度的人来说,在这种大环境下,是继续等房价下跌时大抄底,还是趁市场短暂低迷就入手呢?

《真话财经》建议,买房者如果对自己的钱包负责,应该做好以下三件事,避免做盲目的接盘侠。

认清房地产生命周期

不少媒体和分析师认为,中国地产黄金十年的周期已经结束。

理由是,60后、80后生育高潮期的人口住房需求,已经在2017年左右被市场消化。而1994年后生育率大幅下降,尤其是2000年以来进入低谷,这一波人口的住房需求会在2025-2035年释放给市场。

再者,房地产行业绑架GDP,一头独大挤占了过多社会资源,消耗了社会发展成本,削弱了国家经济竞争力,国家层面谋求解绑。

据孙宏斌说,地产相关行业在GDP中占到30%,卖地收入加上税收收入,占整个财政收入的40%,房地产相关贷款占到28.9%,加上其他行业贷款和用房地产做抵押的,占到50%。「1」

人口出生率低、结婚率持续走低、城市化进程放缓、政策导向变化,都会导致房地产市场增速降低或者下滑。

摸清房地产库存

房地产库存这个东西,很多买房者觉得不重要,这种看法其实很不理智。

为什么呢?

因为房子的库存多少,就是房企债务压力和变现空间的大小。越是库存多的房企,旗下楼盘在还债高峰期和行业下行期降价的可能性越大,债息和现金流可比降价损失那点儿钱重要得多,还关乎企业信誉。一旦降价,就是买房者赚到的时候。

虽然各大媒体宣称过去几年去库存成效很大,但是水分同样很大。前几天《真话财经》在分析江西楼市的时候,曾经有过一个举例:

2016年,《中国经济周刊》报道,江西景德镇市下辖浮梁县,官网显示库存仅有40万平方米,而当地建筑商却向记者表示,当地库存有200万平方米。新余市官网显示库存300万平方米,但房管局某领导却向记者吐露,还有七八百万平米未统计在内。「2」

(PS:这种现象难道仅仅存在于江西一省吗?)

*京津新城开盘十年3000套豪华别墅9成空置

官方数据与实际数据悬殊如此之大,目的当然是制造楼市成交火爆、再不买就没了的假象。要明白一点,在房子没有出售之前,房企跟买房者是你死我活的关系,博弈的结局只能是单方获胜。

读懂房地产行业数据

很多买房者只关注一个城市的房价和新房成交量,这是严重不足的。

有了诸多开发商雇人买房的新闻等等其他操作,新房成交量就变得不足为信。

那么,我们信什么呢?

第一个是二手房挂牌数量和交易数据,这更能反映一个城市的房地产行业真实面貌,因为二手房的购买资格比首套房要高、限制条件更多,造假的成本高了,数据真实性就更大。

如果一个城市的二手房挂牌数量激增,证明产权持有者认为所在城市的房产有极大贬值风险,急于套现。如果二手房出现大面积、大幅度降价出售,贬值风险、市场波动可能性就更大。

第二个必须关注的数据就是购房意向所在城市的人口流动情况。从长远看,人口净流出的城市房价肯定下跌,前阵子刷屏的黑龙江鹤岗就是铁证,只有人口净流入的城市,房价才有保值、增值空间

第三个数据就是购房意向房企的年报,年度销售额、累计库存、正在施工面积、存储土地面积、债务情况都必须弄清楚。这些决定了该房企一段时期内的房价定价问题,把握得准,就能在降价时捡个便宜,把握不准,极有可能在大降价之前高价买入。

以上论断,系笔者根据媒体分析结合自身一些观察得出,希望对还没买房的朋友有一定参考价值。最后提醒一句,楼市有风险,入手需谨慎

1,孙宏斌在《2019中国不动产金融年会》上讲话

2,2016年6月7日,《中国经济周刊》,《江西去库存调查:消化最长需10年市长每天听汇报》

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