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一部房价涨跌史,说出了多少楼市秘密!

魔都财观2019年11月9日

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最近,某研究院发布了2008年初至今的全国各城房价变迁,动态列出了top20的城市。

3分钟的视频,把大城市的楼市沉浮,如过眼云烟一笔带过,看完心中有几分感慨。

有些城市苦苦支撑,排位发生了变化,比如珠海;

有些城市奋斗多年,还是掉出了榜单,比如大连;

有些城市开始崛起,进入了房价前列,比如武汉。

其实,城市的运势和个人命运一样,努不努力是一回事,成不成又是另一回事。

不过我也相信,那些房价起伏,背后一定是有一些底层逻辑的。

所以今天想带大家一起回顾下这段历史,看看能收获些什么。

2008年

在2008年的时候,各城房价的排位与现在大不相同。

在房价基数比较低的时期,民富实力对房价的影响很大。比如,浙江民富实力强劲,08年杭州、温州房价居然比北京还高,县级的舟山比广州高,现在看来有点匪夷所思。

之后的结局我们也知道了,温州和舟山由于本身实力的不足掉后面去了,不知道当时是否有先知先觉的卖出温州和舟山的房子腾挪到一线去。

这也给当下的我们提个醒,要警惕那些民富实力强劲,但行政能级低的小城市,它们的房价可以很高,但后劲不足,结局可能会很差。

我们再来看一下2008年到2009年的房价变化,详见下图。2008年恰逢全球金融危机,全国房价都在下跌。静淡市的时候,大城市的房价韧性就出来了。北京上海深圳小幅下跌,,只有5%-10%,广州由于本身基数够低,还能逆市上涨。

值得关注的是,珠海和厦门在2008年遭遇崩盘,厦门下跌27%,珠海接近腰斩,下跌45%。我寻思,珠海和厦门的住房市场较小,容易被投机资金控盘,在危机来临前房价接近北京水平,泡沫严重,真的当危机来临时,会发生踩踏。

那些体量小而房价高的城市,抵御下行风险的能力较弱。

2009年

2009年我们迎来了四万亿,潮水涌向了全国楼市,同时,决策层加大了对购房的信贷支持。房贷款利率打七折,首付降到两成。全国各地迎来了暴涨,其中最猛的要数温州,当年房价接近翻倍,一举超过上海北京成为全国总龙头。

到2010年年初的时候,温州房价竟然是全国第一。我记得当时温州鹿城广场绿城锦玉园开盘价是4万多,很快就涨到了7到10万,当时所有温州炒房客都在大本营炒房。温州楼市就用这样一个大喜开场。

2010年

四万亿和过松的购房政策导致2009年房价过快增长,2009年末开始,国务院出台“国四条”、“国十条”,从土地、金融、税收等手段控制房价过快上涨,房地产调控政策从刺激转向遏制。

总体房价过快上涨的势头得到暂时抑制,但区域分化明显,有些城市继续在冲刺。

某城在2010年继续暴涨50%,温独秀,说的就是你!

一个三线地级市房价远超第一大城市和首都,也算是一大奇观了。不过2010年整体全国楼市还是延续了2009年大涨的态势,温州独占鳌头,全国房价TOP20,浙江占7,是名副其实的楼市第一大省。

2011年

2010年出台的严调控开始见效,温州在2011年崩盘,杭州宁波也大跌,三城进入了长达数年的阴跌中。

浙江炒房团转移资金进入本省三线城市中,台州、舟山继续上涨,丽水第一次进入榜单中,且排位居前。城市间房价的板块轮动第一次出现在中国楼市。

从这一年开始,北京正式超越上海,坐上了老大的位置。

这标志着一个时代的开始:

2011年,是中国经济和楼市的分水岭,从那一年以后,人口红利消失,资源越来越向体制内集聚,国企开始呈现主导地位。

也就是从那个时候开始,行政能级越高,房价越贵,成为一个规律

2012年

这一年,浙江炒房团显现出强弩之末的态势,浙江省各城房价停滞。

北京开始扩大对上海的优势,在之后的数年里也保持在上海均价的1.2倍左右。我们回顾一下,北京在2008年时房价是上海的3/4,经过五年时间,已经是上海的1.2倍。

其背后的原因,其一,中国是一个行政导向的国家,而且有一个更集中的趋势,高级别城市与低级别城市的差距在扩大。上海虽贵为直辖市,等级却低于首都北京。

其二,北京的产业结构要略优于上海。北京是真正的金融中心,金融从业人数比上海多10万人,互联网产业比上海发达,上海虽然金融和IT两大高薪产业也很强,但传统工业占到了更大的比例。显然,北京对高薪人群的吸引力要稍大一些。

这一年还有一点值得我们注意的,排名末尾的珠海,依然房价只有一万元,比2008年还低了10%。经过一轮全国性牛市后不涨反跌,也是稀奇了。我认为,珠海就像股市里的概念股,体量小,弹性大,上涨需要政策消息的刺激,以前是离澳门近,现在是粤港澳大湾区,房价与基本面是脱离的,对投资买房的人,并不是随时都能介入的城市。

2013年

这一年里,上一轮政策的收紧对经济产生了打击,地产夜壶再次被拿出来。从这一年开始,房地产进入了完完全全的政策市。

由于刺激力度有限,水只流向了对金融最敏感的北上深,全国其他地方房价停滞,分化行情的典型特征。

这一年,房价四年不涨的大连最后一次初现在榜单中,东北彻底没落。我们购房要跟随新发展的趋势,关注年轻人口的流向。大连的底子是很好的,但从投资买房角度,像郑州、合肥这种后发的城市更值得买。

2014年

这一年是全国调整年,整体小跌,浙江房价延续了前几年的跌势,温州跌幅较大。

深圳、上海、广州坚挺小涨,三亚隔壁的陵水突然进入榜单。

2015年

这一年是上一轮全国房产大牛市的起点,2014年底至2015年底连续六次下调存贷款利率,2015年330新政降低二套房利率至四成,公积金贷款首套房首付最低至两成。全国各地除了浙江均有所小涨。

而从这一年的房价变化中,我们可以看出,深圳是全国对金融政策最敏感的城市。2014年年末央行降息降准后,深圳立刻开启了一波主升浪,在2015年涨幅达到惊人的60%,一举超过北京、上海,坐上房价最贵城市的位置。而从这一年开始,深圳的楼市周期开始与北京、上海割裂,独成一派。

2016年

这一年的涨幅传导到对金融敏感度高但不如深圳的城市,深圳已经完成一轮主升浪,房价停滞不前。

北京、上海、厦门在2016年完成主升浪,上涨50%,二线开始上涨,浙江止跌回涨。

环京的廊坊冲入榜单,武汉、合肥、济南、石家庄等省会城市第一次进入榜单。

从这一年的涨幅我们可以看出,广州虽贵为四大一线城市之一,但在楼市周期上,一直是与南京、苏州等强二线城市重合的,而作为二线城市的厦门,主升浪的周期与北京、上海重合。

2017年

2016年的930新政意在打击核心城市上涨过快的问题,2017年初,京沪楼市见顶,深圳却开启新一轮周期,继续上涨20%。

这一年的主角是各大二线城市,杭州一扫连跌五年的阴霾,涨价50%,楼市周期与二线重合的广州也迎来了多年来最大涨幅。

这一年,海南楼市尤其值得注意,三亚和陵水飙升70%。

2018年

时间线拉近到去年,海南楼市依然令人瞩目,三亚陵水继续大涨40%,三亚均价逼近上海,陵水超过广州,万宁进入榜单。

这一年,楼市价格基本稳定,中央强调了房住不炒,一二线价格都没有什么大的变动。

环京的廊坊上一年就经历了暴跌,2018年直接跌出了榜单。这也清楚警示了我们:环一线的城市的炒作不具有可持续性,还是得看自身经济实力。

2019年

按照禾略研究院的数据,深圳2018和2019年完全没调整,继续在上涨。

截至2019年9月,京沪回暖小涨,二线楼市全部冰冻,行情停滞,海南炒楼退潮,颇有些当年温州的意思。

建议:

最后是总结的九条建议,分享给大家:

1. 民富很强的地方可以中期影响房价,但行政级别和经济体量是房价的长期决定因素,买房要避开那些民富实力强但行政级别低、房价高的城市。

2. 通过房价可以看出,中国的行政力量要强于经济因素,而且是一个更集中的趋势,近年新上榜的都是省会城市。经济强于省会的城市投资价值不如省会,因为级别不够。我们也可以从中发现一些机会,相对较弱的省会城市是有潜力的,石家庄(弱于唐山)、海口(弱于三亚)、南宁(弱于柳州)。

3. 城市体量小的热点城市,投机盘会比较多,房价越容易出现暴涨暴跌现象,在楼市下行周期不能抵御风险,

4. 厦门虽然是二线城市,但楼市周期与一线中的北京上海相近。

5. 广州虽然是一线城市,但它的楼市周期与二线城市重合,与北上深比较分化。而且回顾过去这十几年,广州是唯一一个房价从未下跌的城市,广州的涨幅可能不是最大,但在任何时候买入广州都是正确的选择。

6. 作为全国对金融政策最敏感的城市,深圳在全国性的房产牛市里往往第一个上涨,周期提前于北京上海。

7. 海南楼市是一个独特的存在,弹性极大,牛市暴涨熊市暴跌,做短线的可以多关注一下海南。

8. 环一线投资要谨慎,仅有廊坊短暂登上过榜单,又快速跌出榜单。环深的东莞惠州,环沪的嘉兴从未上榜。

9. 那些没有出现在榜单上的城市,但是能级足够高的城市,才是未来最大暴击可能,比如长沙、成都、郑州、重庆等

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