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强烈预警:一线楼市政策即将调整!

柯谈地产观2019年11月17日

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废话不多说,直接上结论:我预计:北京、上海、广州的普通住房标准极大概率会提高,有可能春节前,最迟明年小阳春就能落实!

这对一线楼市将是重磅利好!当然,按照20年的楼市城市轮动规律,其它城市也将受益!

1

2019年11月11日,深圳重磅取消“豪宅税”,容积率高于1.0,建面144平米以下的房子全部列为普通住房,只要满两年出售就可以免缴增值税,平均每套房子可省20-50万增值税。这对二手房市场是重大利好!

我11月12日就发文《深圳已经开始救市,京沪还会远吗?》提醒大家,北京和上海的宽松政策或许已经在路上。

而今天11月15日,人民网、新华网同时发表文章《北京普宅沿用5年前标准,业内建议适时调整》:

文章称:“与深圳相似的是,北京同样面临“普宅豪宅化”的情况。而此次深圳普宅标准调整,在业内人士看来,北京也到了普宅标准必须改的时候了。


文章还称:“北京86%的新建住宅被认定为豪宅,六环内普通住宅仅有5%。这对于二手房的购房者以及有换房需求的人来说,影响较大。目前,五环外的很多限竞房项目都超出了普宅标准,而真正会住到这些房子里的人,绝大部分是刚需和刚改,他们的收入相对来说并未达到很高水准,这一部分人理应在税费优惠上给予倾斜。普宅标准应针对当前的市场现状作出适时、及时的调整。
而就在前天11月13日,证券时报头版发文《房地产政策需灵活调整,有效满足市场需求》:

文章称:“值得注意的是,北京的普通住宅标准不仅影响到二手房交易的增值税,还直接影响购房按揭贷款的成数,特别是对于二套房,非普通住宅的首付比例高达八成,一定程度上制约了普通居民的购房需求。从便利民生角度讲,那些房价上涨较快的城市,或许可考虑对类似政策进行微调”

文章还称:“虽然类似政策调整能减少居民合理购房成本,一定程度上增加购房需求,但政策调整本身并不违背整个房地产调控大的取向,不能理解为某些地方为去库存、刺激楼市而对房地产调控政策进行微调,更不是放松房地产调控。它只是在政策执行过程中根据形势变化做出的一个调整。类似的,其他房地产相关政策也需要保持一定的灵活度,根据形势变化适时微调。

我在之前的文章中曾多次提醒大家,一旦官方媒体开始集中报告楼市,那么百分百是要有相关政策出台。


在深圳取消“豪宅税”之后的4天内,三大主流媒体人民网、新华网、证券时报同时发声,为北京普通住房标准提高、支持刚需改善置换房产宣传造势,可见北京楼市政策调整已经板上钉钉!

2

目前,北京享受优惠政策的普通住房标准是2014年9月颁布的:

一、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;

二、单套建筑面积在140平方米(含)以下;

三、实际成交价格低于以下标准:五环内为单价3.96万元/平方米、总价468万元;五环到六环为单价3.168万元/平方米、总价374万元;六环外为单价2.376万元/平方米,总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

根据5年前的这个普通住宅标准,现在北京城内普通住宅寥寥无几。

上海享受优惠政策的普通住房标准是2014年11月颁布的:

一、五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

二、单套建筑面积在140平方米以下;

三、内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

2015-2016年上海房价翻倍之后,这个标准直接导致现在上海市内遍地都是非普通住房,比如如下这些老破小通通被官方认定成了豪宅

北京和上海2014年调整的普通住房标准,在这轮房价暴涨之后,早已完全过时,根本不适用于现在的行情,其结果就是,京沪满城皆豪宅!

目前,北京和上海的商业贷款政策极为严厉,可以说已经到了极不人道的地步。

北京目前执行的是2017年3月17日公布的贷款政策:

一、家庭在北京没有住房,并且在全国范围内没有任何商贷记录和公积金贷款记录,购买普通住房首付35%,非普通住房首付40%。

二、家庭名下在北京有1套住房,或者在北京无住房但在全国范围内有过商贷记录或公积金贷款记录的,购买普通住房首付60%,购买非普通住房首付80%。

上海目前执行的是2016年11月28日出台的贷款政策:

一、家庭在上海无房,并且在全国无商贷或公积金贷款记录的,执行首套房标准,首付35%。

二、在上海有1套房,或者在上海无房但在全国有商贷或公积金贷款记录的,执行二套房标准,购买普通房首付50%,购买非普通房首付70%。

沿用5年前过时的普通住房标准的结果就是,绝大多数卖一套买一套的刚需改善置换客在北京需要首付80%,在上海需要首付70%。另外,非普通住房出售还要缴纳高额的增值税和个税。

超高的首付和额外的税费,对刚需和改善来说,根本买不起房,根本换不起房。望房心叹,束手无策!

这就是北京和上海房价连跌3年,成交量低迷的根本原因。

3

其实,在一线城市里,北京、上海和广州比深圳更适合提高普通住房标准,更适合鼓励刚需改善入市,为楼市托底。

因为过去3年里,北京和上海的房价是实质性的下跌超过了15%以上,部分板块达到20%,而深圳却一直处于横盘微涨状态。在深圳给楼市松绑的当下,京沪穗紧跟深圳步伐,提高普通住房标准,刺激刚需改善入市接盘,托底楼市理所当然,情理之中!

从四大一线城市的房价走势图就完全可以看出这一点:

调控3年来,由于深圳人口平均年龄低,年轻人购房杠杆高,再加上炒房客云集,供应严重不足,所以,深圳房价根本没有大跌,反而是这波史上最强调控真正伤到了北京、上海、广州的刚需。所以,社会各界亟不可待的呼吁要调整普通住房标准,鼓励刚需入市。

4

北京的普通住房标准提高最近三次是在2008年11月、2011年12月、2014年9月。

上海的普通住房标准提高最近三次是在2008年11,2012年3月,2014年11月。

2008年、2012年、2014年,这三个时间点都是房价暴涨之前。这根本不是巧合,而是最为强烈的楼市刺激信号。

对北京和上海来说,普通住房标准的提高,就意味着二套房首付的大幅降低,北京从80%降至60%,上海从70%降至50%。


以上海为例,假如想要在内环内购买一套总价600万的二套改善住房,按照现在的普通住房标准,需要首付7成420万,但是假如内环内的普通住房标准提高到610万,那么同样购买这套房首付将只需要5成300万。此外,上家还可以减少几十万的增值税和个税。

由于深圳和广州的贷款政策与普通住房标准无关,所以,这两座城市调整普通住房标准只是涉及到税费的减免。而北京和上海则完全不同,普通住房标准除了涉及税费外,还与首付高低直接挂钩。

因此,假如在深圳之后,北京、上海提高了普通住房标准,那将标志着这一轮楼市调控的彻底结束,以及新周期的开始!

最后,再次提醒北京和上海有改善需求的朋友们,接下来如果普通住房标准提高,将是最最强烈的入市信号,因为,房价即将反弹!


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  • 又到年底!多家上市公司排队卖房 3家公司同日宣布卖房续命

    又到年底!多家上市公司排队卖房 3家公司同日宣布卖房续命

    临近年底,多家上市公司开始卖房“续命”。12月13日,东方钽业(000962.SZ)公告,公司拟通过产权交易机构公开挂牌转让公司所有的北京千鹤家园小区11处房产,评估价值为8756.69万元,交易对方及成交价格待实际成交后方可确定。按照公告,这11处房产均位于北京朝阳区北四环东路的千鹤家园,房产的账面原值在130万元至211万元不等,账面价值约1264.96万元。其中,有7间房屋对外进行出租,租期约为一年左右,租金总计约26.85万元。

    澎湃新闻14小时前
  • 合生东郊别墅 耀启上海杨浦,服务至诚、精益求精

    合生东郊别墅 耀启上海杨浦,服务至诚、精益求精

    在售情况合生东郊别墅楼盘售价为140000元/m²,位于上海市杨浦区东外滩板块,据悉,当前该区在售新房均价为62206元/m²。在售包含400.0-1094.3m²4-10室户型,适合改善人群选择。立足城市黄金区域,接驳静谧与繁华,畅享都市便捷无界生活。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 紫竹半岛 耀启上海闵行,独家匠心设计,别具一格

    紫竹半岛 耀启上海闵行,独家匠心设计,别具一格

    在售情况紫竹半岛楼盘售价为57000元/m²,位于上海市闵行区吴泾板块,据悉,当前该区在售新房均价为44783元/m²。在售包含73.0-104.0m²1-2室户型,适合刚需、刚改人群选择。板块也具备集居住、工作、商业、娱乐休闲为一体的服务体系。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 上海品质项目滨江凯旋门,浦东 商圈辐射 配套齐全

    上海品质项目滨江凯旋门,浦东 商圈辐射 配套齐全

    在售情况滨江凯旋门楼盘售价待定,位于上海市浦东区陆家嘴板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。在售包含180.0-450.0m²3-5室户型,适合改善人群选择。该板块快速直达多条城市主干道,多维立体出行,畅享便捷交通。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡滨江凯旋门楼盘概况

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  • 东郊壹号闪耀上海,盛启浦东,打造理想的温暖爱家

    东郊壹号闪耀上海,盛启浦东,打造理想的温暖爱家

    在售情况东郊壹号楼盘售价待定,位于上海市浦东区张江板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。在售包含505.0-670.0m²3-6室户型,适合改善人群选择。区域内得天独厚的地理位置与环境,赋予了该板块无限的可能。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡东郊壹号楼盘概况东郊壹号为别墅性质,产权年限为70年,属于上海东珠置业有限责任公司,宏工集团开发,是区域内为数不多的优质别墅项目。

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  • 上海松江路劲•佘山院子 | 国际品质 温馨生活

    上海松江路劲•佘山院子 | 国际品质 温馨生活

    在售情况路劲•佘山院子楼盘售价为33500元/m²,位于上海市松江区松江新城板块,据悉,当前该区在售新房均价为35454元/m²。在售包含70.0-142.0m²2-3室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。该区域作为市中心的城市发展重点,核心地段的价值也愈发凸显。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 上海哪些新房人气值高?宝山置业首选上海国际研发总部基地

    上海哪些新房人气值高?宝山置业首选上海国际研发总部基地

    在售情况上海国际研发总部基地楼盘售价为22000元/m²,位于上海市宝山区上大板块,据悉,当前该区在售新房均价为42342元/m²。该区域作为市中心的城市发展重点,核心地段的价值也愈发凸显。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡上海国际研发总部基地楼盘概况上海国际研发总部基地为住宅性质,产权年限为40年,属于上海铁大场置业有限公司开发,是区域内为数不多的优质住宅项目。

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  • 上海浦东上海朕天光电科技园丨成熟配套,筑梦美好未来

    上海浦东上海朕天光电科技园丨成熟配套,筑梦美好未来

    在售情况上海朕天光电科技园楼盘售价为8500元/m²,位于上海市浦东区惠南板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。近年来该板块各项配套的加速建设,可见其发展势头的强劲。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡上海朕天光电科技园楼盘概况上海朕天光电科技园为住宅、别墅性质,产权年限为50年,属于上海若兰投资有限公司开发,是区域内为数不多的优质住宅、别墅项目。

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  • 云麓之城 亮相上海宝山,坚持对建造的极致追求

    云麓之城 亮相上海宝山,坚持对建造的极致追求

    在售情况云麓之城楼盘售价为38000元/m²,位于上海市宝山区罗店板块,据悉,当前该区在售新房均价为42342元/m²。在售包含75.0-124.0m²2-4室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。近年来该板块各项配套的加速建设,可见其发展势头的强劲。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 华府樟园 亮相上海普陀,高端美宅,精品钜献

    华府樟园 亮相上海普陀,高端美宅,精品钜献

    在售情况华府樟园楼盘售价为95000元/m²,位于上海市普陀区武宁板块,据悉,当前该区在售新房均价为57371元/m²。在售包含81.0-430.0m²1-5室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。区域内市政配套正逐步兑现,致力发展多种功能、完善基础建设。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 邀您共赏上海绿宝园,为何在浦东成为热门楼盘

    邀您共赏上海绿宝园,为何在浦东成为热门楼盘

    在售情况绿宝园楼盘售价待定,位于上海市浦东区康桥板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。在售包含236.0m²户型,适合改善人群选择。该区域被城市生活圈包围,未来物业升值潜力不可估量。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡绿宝园楼盘概况绿宝园为住宅、别墅性质,产权年限为70年,属于上海汇宝房地产发展有限公司开发,是区域内为数不多的优质住宅、别墅项目。

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  • 物业健全,安全舒适 置业上海选高尚领域准没错

    物业健全,安全舒适 置业上海选高尚领域准没错

    在售情况高尚领域楼盘售价为85000元/m²,位于上海市普陀区真如板块,据悉,当前该区在售新房均价为95562元/m²。在售包含80.0-180.0m²2-4室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。该板块具备的良好区位优势,也决定了项目升值潜力。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 物业健全,舒适宜居 这就是我选择碧桂园嘉誉的理由

    物业健全,舒适宜居 这就是我选择碧桂园嘉誉的理由

    在售情况碧桂园嘉誉楼盘售价为31800元/m²,位于上海市嘉定区嘉定新城板块,据悉,当前该区在售新房均价为37064元/m²。在售包含85.0-140.0m²3-4室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。并且,随着城市的发展更新迭代,拥有更多发展空间的板块价值会显现。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 置业上海首选三湘海尚 让你尽享城市之美

    置业上海首选三湘海尚 让你尽享城市之美

    在售情况三湘海尚楼盘售价为67000元/m²,位于上海市宝山区淞南板块,据悉,当前该区在售新房均价为46800元/m²。在售包含87.0-138.55m²2-3室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。该区域集齐了买房者关心众多利好因素,必将吸引更多的置业者。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 物业完善,环境怡人 上海魔方社区给你温馨家园

    物业完善,环境怡人 上海魔方社区给你温馨家园

    在售情况魔方社区楼盘售价为40000元/m²,位于上海市嘉定区嘉定镇板块,据悉,当前该区在售新房均价为37064元/m²。经过多年来的发展,该区域的居住氛围也已形成,配套发展也逐步完善。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡魔方社区楼盘概况魔方社区为住宅性质,产权年限为40年,属于上海乾界置业有限公司开发,是区域内为数不多的优质住宅项目。

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  • 户型方正,环境优美 深度解读上海浦东保利·首创丨颂

    户型方正,环境优美 深度解读上海浦东保利·首创丨颂

    在售情况保利·首创丨颂楼盘售价为58000元/m²,位于上海市浦东区康桥板块,据悉,当前该区在售新房均价为52748元/m²。在售包含91.0-125.0m²2-3室户型,适合刚改、改善人群选择。随着该城市近年来的快速发展,该区域的楼盘正不断获得新的机遇。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 户型方正,环境优美 深度解读上海虹口虹口区四川北路街道HK226-06号地块

    户型方正,环境优美 深度解读上海虹口虹口区四川北路街道HK226-06号地块

    在售情况虹口区四川北路街道HK226-06号地块楼盘售价待定,位于上海市虹口区四川北路板块,据悉,当前该区在售新房均价为112667元/m²。同时,版块周边配套升级,也将带动整个区域的价值重塑。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡虹口区四川北路街道HK226-06号地块楼盘概况虹口区四川北路街道HK226-06号地块产权年限为50年,属于上海虹房(集团)有限公司开发。

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  • 交通便利,配套完善 碧云壹零项目特色最全解读

    交通便利,配套完善 碧云壹零项目特色最全解读

    在售情况碧云壹零楼盘售价为27000元/m²,位于上海市浦东区临港新城板块,据悉,当前该区在售新房均价为52748元/m²。在售包含141.0-253.64m²2-5室户型,适合改善人群选择。好的区域具有价值的不可复制性、资源的聚合性效益,其价值必将不断上升。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 置业上海首选绿洲康城亲水湾(中央区) 让你尽享城市之美

    置业上海首选绿洲康城亲水湾(中央区) 让你尽享城市之美

    在售情况绿洲康城亲水湾(中央区)楼盘售价为63000元/m²,位于上海市浦东区御桥板块,据悉,当前该区在售新房均价为52748元/m²。在售包含48.92-75.8m²1-2室户型,适合刚需人群选择。而且城市产业链环环相扣,区域发展只是时间问题,未来价值只会不断上涨。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 户型合理,环境优美 深度踩盘融创香溢精彩天地(商铺)

    户型合理,环境优美 深度踩盘融创香溢精彩天地(商铺)

    在售情况融创香溢精彩天地(商铺)楼盘售价为70000元/m²,位于上海市普陀区光新板块,据悉,当前该区在售新房均价为95562元/m²。并且,随着城市的发展更新迭代,拥有更多发展空间的板块价值会显现。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡融创香溢精彩天地(商铺)楼盘概况融创香溢精彩天地(商铺)产权年限为50年,属于上海昊川置业有限公司开发。

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  • 配套完善,交通便利 上海杨浦合生东郊别墅深度解读

    配套完善,交通便利 上海杨浦合生东郊别墅深度解读

    在售情况合生东郊别墅楼盘售价为140000元/m²,位于上海市杨浦区东外滩板块,据悉,当前该区在售新房均价为91303元/m²。在售包含400.0-1094.3m²4-10室户型,适合改善人群选择。区域的未来前景、发展速度、板块配套利好落实等各方面,表现都相当突出!。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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