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最严禁令来了!再说一次,不要乱买房子

国民经略2019年11月19日

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文|凯风

不是什么房子都能买。

过去20多年的房价上涨史,让许多人产生一种似是而非的认知:以为只要是房子,无论是商品住宅还是公寓,无论办公楼还是商铺,乃至小产权房甚至民居,不仅能闭着眼买,而且买了都能升值。

然而,现实却一再打脸。

 01

最严公寓禁令来了。

近日,广东佛山发布新规:

除服务型公寓外,禁止商业、办公用房以公寓进行销售房屋规划用途应统一登记为“办公用房”,不能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记。非住宅项目的用水、用电,应按商业办公标准收费和管理,不配置管道燃气设施、教育学位等。

更具杀手锏的是,佛山规定,开发商在与购房人签订合同之前,必须在展板前拍照存档,照片要能清晰显示购房人、销售人员的正面样貌、身份证信息和展板信息。

这意味着,在佛山,除了屈指可数用于商业类旅馆式公寓之外,所有商业办公项目都不得改为公寓。没有学位,没有燃气,不能登记为类住宅性质的“公寓式办公”,而开发商或中介再试图以“公寓”进行违规宣传,则要面临一系列惩罚。

为何突然出台如此之严的公寓禁令?

这要从4个月前说起。今年8月,央视报道万科在佛山销售的金域中央楼盘涉嫌“虚假宣传违规销售”:将办公用房包装成公寓楼盘,出售给购房者,涉及约5800多名业主。

对此,央视直言不讳:挂羊头卖狗肉的事,早晚都要穿帮,在国家的法律法规面前,再大的店,也不能欺客!

正是在这种背景下,佛山公寓遭到政策的强力狙击。这意味着,以往打擦边球的玩法,彻底行不通了,公寓面临着越来越不确定的基本面。

02

不只是佛山,国内已有多个城市祭出了公寓禁令。

今年8月,厦门出台公寓禁令,严禁商办项目改造成为公寓类住宅,所有商业用途的项目,单套最小面积不得低于300平方米,且不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道。

这相当于彻底堵死了办公式公寓、酒店式公寓的漏洞。

在佛山厦门之前,从一线的北京上海,到二线的杭州南京,均已将公寓作为重点管控对象。

这些政策的核心就是两条:一是商业办公用地不得擅自变更为居住用途,二是商业办公单套最小面积不得低于300(或200)平方,这就将小户型的公寓排除在外。

广州也曾出台规定,新建商业公寓只能出售给企业,不得出让给个人,后来虽有所放松,但这一政策带来的影响不容小觑。

03

这一些政策再次说明,公寓面临着越来越不确定的政策基本面。

要知道,公寓,本来就只是一个约定俗成的说法。在我国的建设用地中,根本就不存在“公寓用地”一说,要么是居住用地,要么是商业用地,要么是工业用地,要么是公共服务、物流仓储等用地。

在许多人看来,公寓与住宅,只是有产权年限之分,住宅70年,公寓40年。其实不然,比产权更关键的是,公寓一开始就跟商业办公缠绕在一起,每一次政策调整,都会成为楼市严控的牺牲品。

简单来说,商品住宅一般等级为“居住用地”,这是根正苗红的商品房。而办公楼、商铺和公寓,则均从属于“商业性质”,均建设在商业办公用地之上,从不动产证上只能登记为“办公用房”、“商铺”、“商务金融用途”等。

换言之,公寓虽然打着住房的名号,但实质上仍旧是商业式的办公用房。

过去各地为了市容市貌和城市发展的考虑,出让了大量的商业用地,或强制要求住宅用地配备商业用地,这就造成大量的商业库存挤压,公寓就是这种背景下应运而生的。

在楼市上行期或者政策处于宽松时期时,公寓就是合法项目,在登记时可使用“公寓式办公”、“酒店式公寓”等名号,而办公楼使用的则是“办公用房”。

然而,一旦楼市进入下行期或调控收紧时,公寓就会成为首当其冲的牺牲品。这时候,公寓式办公,就是名副其实的“办公用房”,不能落户,不能入学,不能通水电煤气,一句话,不能用于居住。

这就是所有问题的来源。

04

事实上,公寓面临的问题不止于此。

即便是合法合规的公寓,在投资上同样面临着诸多陷阱。

其一,公寓一般属于商业地块,土地使用权只有40年,而住宅的土地使用权有70年之久。

比产权问题更重要的是产权到期之后的续期问题。这方面,住宅已经明确到期可自动续期,大概率是免费续期,而公寓却不会有这样的待遇。

其二,公寓的流动性远远不如住宅,原因是变现成本过高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠,而公寓则要承担全部税费,整体税费成本高达10%-15%左右,而住宅的税费成本只有2-5%。

值得一提的是,土地增值税正在进行立法。这里的土地增值税,个人住宅具有豁免之权,但公寓则要如数征收。换言之,公寓不仅要缴纳增值税、个人所得税、契税、印花税等,还要缴纳土地增值税。(参阅《未来十年,没有流动性的房子千万不要碰》)

其三,公寓居住价值大打折扣。不说公摊面积公寓远远高过住宅,对于住宅,两梯六户、三梯九户已经是上限,而公寓分割面积更小,两梯十几户、三梯几十户可谓司空见惯。

其四,公寓更便宜只是一种误区。公寓价格之所以低于住宅,是因为土地成本相对较低,土地使用年限相对较短,且没有学位配套,水电费用按照更高标准的商业处理,且贷款年限远低于住宅,实际成本一点都不低。

许多人投资公寓的理由,是公寓的租金回报率相对较高。的确如此,一线城市住宅的租金回报率不足2%,而公寓却可以达到5%以上,接近国际平均水平。

但问题在于,5%的年化回报并不高,货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是,买房要的是房价上涨的收益,而不是漫长的租金回报,手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产,不是什么好事。

05

越来越多的城市,开始严控商住公寓。

对于已经出台明确禁令的城市来说,公寓项目尽量不要碰。即使政策松松紧紧,今天严控,明天可能又会放开,但这也说明公寓面临极不稳定的政策环境,在政策面前,你根本没有豪赌的资本。

即便从投资上来说,商品住宅历来回报率都是最高的,也是安全边际最高的。就在今年,全国商品房销售面积几乎零增长,只有住宅还在增长,办公楼和商铺全部出现两位数的大跌。

对于尚未出台明确禁令的城市来说,公寓能否投资,要看这些公寓是否合规,政策是否清晰:是否可登记为“公寓式办公”这样目前仍算合规的性质,登记为“办公用房”的,则基本不能用于居住,即便一开始可以混水摸鱼,也存在某一天被集中整治的风险。

总之一句话,蒙眼买房的时代已经过去了。

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    在售情况合生东郊别墅楼盘售价为140000元/m²,位于上海市杨浦区东外滩板块,据悉,当前该区在售新房均价为62206元/m²。在售包含400.0-1094.3m²4-10室户型,适合改善人群选择。立足城市黄金区域,接驳静谧与繁华,畅享都市便捷无界生活。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 紫竹半岛 耀启上海闵行,独家匠心设计,别具一格

    紫竹半岛 耀启上海闵行,独家匠心设计,别具一格

    在售情况紫竹半岛楼盘售价为57000元/m²,位于上海市闵行区吴泾板块,据悉,当前该区在售新房均价为44783元/m²。在售包含73.0-104.0m²1-2室户型,适合刚需、刚改人群选择。板块也具备集居住、工作、商业、娱乐休闲为一体的服务体系。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 上海品质项目滨江凯旋门,浦东 商圈辐射 配套齐全

    上海品质项目滨江凯旋门,浦东 商圈辐射 配套齐全

    在售情况滨江凯旋门楼盘售价待定,位于上海市浦东区陆家嘴板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。在售包含180.0-450.0m²3-5室户型,适合改善人群选择。该板块快速直达多条城市主干道,多维立体出行,畅享便捷交通。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡滨江凯旋门楼盘概况

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  • 东郊壹号闪耀上海,盛启浦东,打造理想的温暖爱家

    东郊壹号闪耀上海,盛启浦东,打造理想的温暖爱家

    在售情况东郊壹号楼盘售价待定,位于上海市浦东区张江板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。在售包含505.0-670.0m²3-6室户型,适合改善人群选择。区域内得天独厚的地理位置与环境,赋予了该板块无限的可能。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡东郊壹号楼盘概况东郊壹号为别墅性质,产权年限为70年,属于上海东珠置业有限责任公司,宏工集团开发,是区域内为数不多的优质别墅项目。

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  • 上海松江路劲•佘山院子 | 国际品质 温馨生活

    上海松江路劲•佘山院子 | 国际品质 温馨生活

    在售情况路劲•佘山院子楼盘售价为33500元/m²,位于上海市松江区松江新城板块,据悉,当前该区在售新房均价为35454元/m²。在售包含70.0-142.0m²2-3室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。该区域作为市中心的城市发展重点,核心地段的价值也愈发凸显。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 上海哪些新房人气值高?宝山置业首选上海国际研发总部基地

    上海哪些新房人气值高?宝山置业首选上海国际研发总部基地

    在售情况上海国际研发总部基地楼盘售价为22000元/m²,位于上海市宝山区上大板块,据悉,当前该区在售新房均价为42342元/m²。该区域作为市中心的城市发展重点,核心地段的价值也愈发凸显。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡上海国际研发总部基地楼盘概况上海国际研发总部基地为住宅性质,产权年限为40年,属于上海铁大场置业有限公司开发,是区域内为数不多的优质住宅项目。

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  • 上海浦东上海朕天光电科技园丨成熟配套,筑梦美好未来

    上海浦东上海朕天光电科技园丨成熟配套,筑梦美好未来

    在售情况上海朕天光电科技园楼盘售价为8500元/m²,位于上海市浦东区惠南板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。近年来该板块各项配套的加速建设,可见其发展势头的强劲。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡上海朕天光电科技园楼盘概况上海朕天光电科技园为住宅、别墅性质,产权年限为50年,属于上海若兰投资有限公司开发,是区域内为数不多的优质住宅、别墅项目。

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  • 云麓之城 亮相上海宝山,坚持对建造的极致追求

    云麓之城 亮相上海宝山,坚持对建造的极致追求

    在售情况云麓之城楼盘售价为38000元/m²,位于上海市宝山区罗店板块,据悉,当前该区在售新房均价为42342元/m²。在售包含75.0-124.0m²2-4室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。近年来该板块各项配套的加速建设,可见其发展势头的强劲。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 华府樟园 亮相上海普陀,高端美宅,精品钜献

    华府樟园 亮相上海普陀,高端美宅,精品钜献

    在售情况华府樟园楼盘售价为95000元/m²,位于上海市普陀区武宁板块,据悉,当前该区在售新房均价为57371元/m²。在售包含81.0-430.0m²1-5室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。区域内市政配套正逐步兑现,致力发展多种功能、完善基础建设。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 邀您共赏上海绿宝园,为何在浦东成为热门楼盘

    邀您共赏上海绿宝园,为何在浦东成为热门楼盘

    在售情况绿宝园楼盘售价待定,位于上海市浦东区康桥板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。在售包含236.0m²户型,适合改善人群选择。该区域被城市生活圈包围,未来物业升值潜力不可估量。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡绿宝园楼盘概况绿宝园为住宅、别墅性质,产权年限为70年,属于上海汇宝房地产发展有限公司开发,是区域内为数不多的优质住宅、别墅项目。

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  • 长兴海洋科技港——上海崇明的居家典范,带你发现崇明的一个自由新天地!

    长兴海洋科技港——上海崇明的居家典范,带你发现崇明的一个自由新天地!

    在售情况长兴海洋科技港楼盘售价为10000元/m²,位于上海市崇明区长兴岛板块,据悉,当前该区在售新房均价为16842元/m²。区域内市政配套正逐步兑现,致力发展多种功能、完善基础建设。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡长兴海洋科技港楼盘概况长兴海洋科技港产权年限为50年,属于上海长兴海洋高新技术投资发展有限公司开发。

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  • 上海十里江湾-揭开崇明醉美生活的神秘面纱!

    上海十里江湾-揭开崇明醉美生活的神秘面纱!

    在售情况十里江湾楼盘售价待定,位于上海市崇明区崇明板块,据悉,当前该区在售新房均价为16842元/m²。区域内市政配套正逐步兑现,致力发展多种功能、完善基础建设。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡十里江湾楼盘概况十里江湾为住宅、别墅性质,产权年限为70年,属于无锡浦锦企业管理有限公司开发,是区域内为数不多的优质住宅、别墅项目。

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  • 上海中建锦绣天地占据青浦绝佳宜居之地,拥有生活的小确幸

    上海中建锦绣天地占据青浦绝佳宜居之地,拥有生活的小确幸

    在售情况中建锦绣天地楼盘售价为80000元/m²,位于上海市青浦区徐泾板块,据悉,当前该区在售新房均价为33648元/m²。在售包含85.0-177.0m²户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。区域内得天独厚的地理位置与环境,赋予了该板块无限的可能。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 上海嘉定哪些新房值得购买?他们都在看华谊逸品澜湾

    上海嘉定哪些新房值得购买?他们都在看华谊逸品澜湾

    在售情况华谊逸品澜湾楼盘售价为45000元/m²,位于上海市嘉定区南翔板块,据悉,当前该区在售新房均价为37076元/m²。在售包含78.0-111.0m²2-3室户型,适合刚需、刚改人群选择。商业城、教育医疗生活配套环绕,板块集安全性、舒适性、经济性于一体。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 上海凤鸣美谷占据奉贤优质地段,匠筑城市上品居家经典

    上海凤鸣美谷占据奉贤优质地段,匠筑城市上品居家经典

    在售情况凤鸣美谷楼盘售价为29800元/m²,位于上海市奉贤区南桥板块,据悉,当前该区在售新房均价为23785元/m²。在售包含89.0-120.0m²3-4室户型,适合刚需、刚改人群选择。随着区域内配套的愈发完善,整个板块在规划上也更具前瞻性、未来感。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 上海热门关注楼盘新湖明珠城,普陀置业优选

    上海热门关注楼盘新湖明珠城,普陀置业优选

    在售情况新湖明珠城楼盘售价为85000元/m²,位于上海市普陀区武宁板块,据悉,当前该区在售新房均价为57371元/m²。板块也具备集居住、工作、商业、娱乐休闲为一体的服务体系。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡新湖明珠城楼盘概况新湖明珠城产权年限为70年,属于上海新湖房地产开发有限公司开发。

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  • 上海奉贤中南锦庭丨成熟配套,筑梦美好未来

    上海奉贤中南锦庭丨成熟配套,筑梦美好未来

    在售情况中南锦庭楼盘售价为35000元/m²,位于上海市奉贤区南桥板块,据悉,当前该区在售新房均价为23785元/m²。在售包含68.0-132.0m²2-5室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。区域内商业集群的建立以及人居地标的打造,板块也正在引领一种新生活方式。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 上海人气新房磐达华庭,浦东 户型合适 花园小区

    上海人气新房磐达华庭,浦东 户型合适 花园小区

    在售情况磐达华庭楼盘售价为29625元/m²,位于上海市浦东区临港新城板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。在售包含63.0-236.0m²1-3室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。板块也具备集居住、工作、商业、娱乐休闲为一体的服务体系。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 上海优质楼盘鹏欣一品漫城四五期商铺,闵行 品质社区 优质配套

    上海优质楼盘鹏欣一品漫城四五期商铺,闵行 品质社区 优质配套

    在售情况鹏欣一品漫城四五期商铺楼盘售价为55000元/m²,位于上海市闵行区浦江板块,据悉,当前该区在售新房均价为44783元/m²。在售包含41.0-53.0m²户型,适合刚需人群选择。该区域与全城连通,这些都将为板块价值的提升添砖加瓦。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡鹏欣一品漫城四五期商铺

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  • 上海浦东哪些新房值得购买?他们都在看118空间创业园

    上海浦东哪些新房值得购买?他们都在看118空间创业园

    在售情况118空间创业园楼盘售价待定,位于上海市浦东区浦东世博板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。随着区域内配套的愈发完善,整个板块在规划上也更具前瞻性、未来感。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡118空间创业园楼盘概况118空间创业园属于上海仁煜实业有限公司开发。

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