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居民极限加杠杆,房价涨到尽头了!

楼市相对论2019年12月1日

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01

从什么时候开始,即使掏空六个钱包买房也成奢望了?

近日,央行发布《中国金融稳定报告(2019)》,住户部门债务分析将告诉我们答案。

首先,问一个问题,房价是何时暴涨到大众负担不起的?

房价这20年来,一直在涨,国家GDP和居民收入也在增长,相对来说,二者同时增长的话,房价负担压力是同样不变的。

因此,准确地问,房价增速何时大大超越经济和收入增速?

深圳房价 1999-2019

以深圳作为典型例子,从1999-2014年,房价增速尚随着经济收入增加而合理上涨。

从2015年开始,深圳房价进入了翻番的疯狂涨价模式。

1999-2014年的房价没有对居民带来太大债务压力。房价虽然贵,但是跳一跳还是能够到。

自2014年以后,居民加杠杆带来的债务压力,明显随着房价翻倍而翻倍了。

不容忽视的是,2014年城乡居民收入与GDP增速开始滑坡,房价飞涨,收入增速减缓,代表着居民购房压力越来越大。

同时,全国各地房价都开启疯涨。错过2014-2015年这个买房窗口期,很多人扼腕叹息。原来可以付首付的钱,第二年才够买个厕所。

更何况2015年股市暴跌,卖房炒股血本无归,没有比这个更悲伤的事情了。

北上广深租金回报率(2008-2018)

从我国四大一线城市租金回报率走向就可以看出来。房价脱离实际收入越来越远。

房价通常由最有购买力的人影响,所以富人一路买高了价格。房租则是由租房者的收入决定。

租房者工资涨不快,房价一路涨太快,导致租金回报率越来越低。

02

据央行报告,2018年末,我国住户部门贷款余额47.9万亿元,其中超过一半都是住房贷款。

这意味着,大家的钱用来还房贷多,用于消费和经营生意少。这就是房地产对其他行业的挤出效应,影响整体经济活力。

要注意的是,因近两年房价增速放缓,个人住房贷款增速和住户部门全部贷款增速也连续两年保持小幅回落。

报告还显示,我国住户部门杠杆率为60.4%,相比去年上升3.4个百分点。

从国际同比看,我国住户部门杠杆率与国际平均水平一致,低于发达经济体平均水平,但在新兴市场经济体中处于较高水平。

我国住户部门杠杆率增幅仍处于较高区间。同比上升3.4个百分点,同期同期美国和澳大利亚住户部门杠杆率分别下降1.5个和0.7个百分点。

日本、英国等经济体住户部门杠杆率虽有不同程度上升,但增幅均小于中国。

中国住户部门杠杆率增速仍然过快了。

03

2018年,我国住户部门可支配收入54.4万亿元,同比增长8.7%,增速降低。住户部门债务收入比为99.9%,同比上升6.5个百分点。

其中,房贷收入比(个人住房贷款余额/可支配收入)为47.4%,较上年上升3.7个百分点。

这段话显示,我国居民债务杠杆上升,其中房贷占了几乎一半。

同时,不得不警惕的是,根据北京大学开展的2016年中国家庭追踪调查,低收入家庭的债务负担整体重于高收入家庭:

有负债家庭中,年收入低于6万元的平均债务收入比为285.9%,而年收入高于36万元的平均债务收入比为89.0%。

此外,年收入低于6万元的有负债家庭中,有0.8%的家庭债务超过50万元,意味着这部分家庭在收入水平不变的情况下,需要用近10年的全部收入偿还债务。

低收入家庭金融资产有限,消费支出刚性,很可能因为意外支出需求导致财务状况恶化。

杠杆是富人财富增值的手段,穷人资金链不定时炸弹。

近期市场也反映出这一现状,深圳豪宅市场受热捧,少数的富人还有实力加杠杆。

对于社会上大部分居民来说,购房杠杆已到极限。

04

分地区来看,东南沿海地区住户部门债务风险相对较高。

2018年,住户部门杠杆率超过全国水平的省份(直辖市)有:浙江(83.7%)、上海(83.3%)、北京(72.4%)、广东(70.6%)、甘肃(70.1%)、重庆(68.6%)、福建(65.8%)和江西(63.1%)。

其中,杠杆率水平最高的浙江和最低的山西之间相差50个百分点。

浙江、上海和广东不仅住户部门贷款与生产总值的比例处于全国较高水平,而且贷款积累较:3个省市加总的贷款余额和近四年贷款增幅占全国的比例均超过四分之一。

据浙江大学公共服务与绩效评估研究中心主任胡税根对第一财经分析,浙江民间投资比较活跃,投资意识比较强,资本利用率比较高,这是浙江住户杠杆率高的一大原因。

05

我国居民加杠杆的空间快见顶了!

中下层的负债风险极大,所幸的是2018年,我国住户部门贷款的不良率,尤其是个人住房贷款不良率继续保持较低水平。

也就是买房者杠杆还能承受,断供违约的人较少。

房价还有上涨空间吗?

房价上涨到脱离收入太远,则闪烁着泡沫。

可以预见的是,房价两年翻一番的历史不会再重演。北京房价从3万/平涨到6万/平,工薪族尚能用6个钱包上车,从6万/平普涨到12万/平,基本上是不可能上车了。

经济发展和工资增长速度追不上这房价涨幅!

再加上,酝酿中的房产税、空置税、完善的住房租赁市场和保障性住房建设,房地产长效机制,逐步成型。

房价涨到尽头了!炒房暴富时代结束!

附:30个大中城市住户杠杆率(来源第一财经)

参考资料:《中国金融稳定报告2019》


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  • 上海品质项目滨江凯旋门,浦东 商圈辐射 配套齐全

    上海品质项目滨江凯旋门,浦东 商圈辐射 配套齐全

    在售情况滨江凯旋门楼盘售价待定,位于上海市浦东区陆家嘴板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。在售包含180.0-450.0m²3-5室户型,适合改善人群选择。该板块快速直达多条城市主干道,多维立体出行,畅享便捷交通。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡滨江凯旋门楼盘概况

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  • 东郊壹号闪耀上海,盛启浦东,打造理想的温暖爱家

    东郊壹号闪耀上海,盛启浦东,打造理想的温暖爱家

    在售情况东郊壹号楼盘售价待定,位于上海市浦东区张江板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。在售包含505.0-670.0m²3-6室户型,适合改善人群选择。区域内得天独厚的地理位置与环境,赋予了该板块无限的可能。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡东郊壹号楼盘概况东郊壹号为别墅性质,产权年限为70年,属于上海东珠置业有限责任公司,宏工集团开发,是区域内为数不多的优质别墅项目。

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  • 上海松江路劲•佘山院子 | 国际品质 温馨生活

    上海松江路劲•佘山院子 | 国际品质 温馨生活

    在售情况路劲•佘山院子楼盘售价为33500元/m²,位于上海市松江区松江新城板块,据悉,当前该区在售新房均价为35454元/m²。在售包含70.0-142.0m²2-3室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。该区域作为市中心的城市发展重点,核心地段的价值也愈发凸显。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 上海哪些新房人气值高?宝山置业首选上海国际研发总部基地

    上海哪些新房人气值高?宝山置业首选上海国际研发总部基地

    在售情况上海国际研发总部基地楼盘售价为22000元/m²,位于上海市宝山区上大板块,据悉,当前该区在售新房均价为42342元/m²。该区域作为市中心的城市发展重点,核心地段的价值也愈发凸显。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡上海国际研发总部基地楼盘概况上海国际研发总部基地为住宅性质,产权年限为40年,属于上海铁大场置业有限公司开发,是区域内为数不多的优质住宅项目。

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  • 上海浦东上海朕天光电科技园丨成熟配套,筑梦美好未来

    上海浦东上海朕天光电科技园丨成熟配套,筑梦美好未来

    在售情况上海朕天光电科技园楼盘售价为8500元/m²,位于上海市浦东区惠南板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。近年来该板块各项配套的加速建设,可见其发展势头的强劲。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡上海朕天光电科技园楼盘概况上海朕天光电科技园为住宅、别墅性质,产权年限为50年,属于上海若兰投资有限公司开发,是区域内为数不多的优质住宅、别墅项目。

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  • 云麓之城 亮相上海宝山,坚持对建造的极致追求

    云麓之城 亮相上海宝山,坚持对建造的极致追求

    在售情况云麓之城楼盘售价为38000元/m²,位于上海市宝山区罗店板块,据悉,当前该区在售新房均价为42342元/m²。在售包含75.0-124.0m²2-4室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。近年来该板块各项配套的加速建设,可见其发展势头的强劲。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 华府樟园 亮相上海普陀,高端美宅,精品钜献

    华府樟园 亮相上海普陀,高端美宅,精品钜献

    在售情况华府樟园楼盘售价为95000元/m²,位于上海市普陀区武宁板块,据悉,当前该区在售新房均价为57371元/m²。在售包含81.0-430.0m²1-5室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。区域内市政配套正逐步兑现,致力发展多种功能、完善基础建设。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 邀您共赏上海绿宝园,为何在浦东成为热门楼盘

    邀您共赏上海绿宝园,为何在浦东成为热门楼盘

    在售情况绿宝园楼盘售价待定,位于上海市浦东区康桥板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。在售包含236.0m²户型,适合改善人群选择。该区域被城市生活圈包围,未来物业升值潜力不可估量。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡绿宝园楼盘概况绿宝园为住宅、别墅性质,产权年限为70年,属于上海汇宝房地产发展有限公司开发,是区域内为数不多的优质住宅、别墅项目。

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  • 内环内&东外滩首付185万起 滨江品质住宅今起认筹!

    内环内&东外滩首付185万起 滨江品质住宅今起认筹!

    央行于1月4日宣布全面降低存款准备金率,此次降准将释放1.5万亿元资金。该消息无疑是一重磅信息,流动性放大的同时更多资产及资金拥有者开始关注流向问题,当前中国经济持续健康发展,经济运行在合理区间,所以优质的小微企业和民营企业成为最大受益者。在地产领域,我们也会去判断什么样的项目才是在目前这个阶段有着优质的购买价值,而在上海的核心区域推出的项目更是万般宠爱。区域就是房产配置的关键,而产品力则推动了项目更高的价值,当然从受欢迎程度就能得到最真实的答案。今天我们重点推荐上海内环内,总价六百余万起的首创·天阅滨江项目,正因为区域和品质,它从去年的首次面世就受到了市场的高度关注。

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  • 今日推荐——运杰御澜雅苑

    今日推荐——运杰御澜雅苑

    著名建筑师兼设计师约翰·波特曼说:“建筑的实质是空间,空间的本质是为人服务”。在人人都在向往品质人居的时代,你的生活,是否真的有品质?人人都梦想着繁华静谧皆备的惬意生活;想拥有匠心铸就、精工打造的品质居所;想拥有书香浸润的人文学府。其实这样的理想之家,不必远寻,就在身旁。作为美好生活缔造者的运杰集团,深谙居者所想,于青浦敬献居者一处宜居品质美宅——御澜雅苑,精雕细琢,严格施工,建材、装修等每一道工艺与材料,设计精确到毫米,用心创造符合人居要求的精品住宅,满足高品位追求者的居住生活梦想。今日且看,御澜雅苑如何用五大价值,为城市居者创建品质生活之美?

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  • 上海总价450万起住别墅

    上海总价450万起住别墅

    位于浦东南汇板块,属于浦东重点打造的住宅区,加州风情别墅,户型建面约150—160㎡3-4房,价格十分“劲爆”仅约3万+/㎡!相当于公寓的价格买别墅!安居客数据显示,距离本项目30公里的临港新城新住宅已经踏入3w+时代!本案地处浦东惠南板块,属大浦东重点打造的居住片区,左拥自贸区,右揽迪斯尼。发展潜力巨大,周围环境怡人,交通配套完善,地铁16号线惠南站,将陆家嘴、龙阳路、张江高科技园区、惠南、临港新城等区域一线贯通。

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  • 5.8万/平,2019第一张预证,徐泾“地王”来了!|评测001期

    5.8万/平,2019第一张预证,徐泾“地王”来了!|评测001期

    终于,徐泾的地王来了!上周五,被“雪藏两年”的葛洲坝虹桥紫郡府终于取证,一次性推出全部房源。以下是小编实地踩盘后的评测:楼盘评分1、价格:85分项目为2016年徐泾地王,均价约58000元/平,与周边在售新房价格相差不大。对于看重项目品质,想要在置业徐泾的购房者,本案或是不错的选择。2、交通:85分项目距离徐泾东站约4公里,需要公交接驳;好在靠近沪渝高速,自驾出行便捷。

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  • 【清盘钜惠】 | 崇明岛精装联排现房别墅总价380万起 | 19号线地铁口 | 对口九年制上海实验东校重点学区!

    【清盘钜惠】 | 崇明岛精装联排现房别墅总价380万起 | 19号线地铁口 | 对口九年制上海实验东校重点学区!

    项目简介禹洲东滩雍禧位于世界级生态湿地,中国第三大岛——崇明岛的东滩板块上,总建筑面积约5万平米,围合了联排别墅、叠加别墅、商业风情街、管家式别墅等多重业态。禹洲东滩雍禧是上海进入崇明的门户入口,是长江隧桥进入崇明的第一站,也是离上海自贸区最近的崇明本岛地块,交通便利快捷,地理交通优势得天独厚全岛最佳,是上海市民来岛休闲度假、居住养生的第一选择。政府统筹发展下,联动产业、商务、教育、旅游等10大规划,享自然的生活。纳入“十三五”规划的轨道交通19号崇明线从金桥出发,经长江隧桥、中滨路一直到达陈家镇,总共设有8个站点,崇明设3站,整个东滩将是全市轨交系统覆盖的板块,未来的潜力自然不言而喻,升值空

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  • 南中环科创商业中心全新盘超低价入市!168套2房3房4房售完即止!更有罕见联排别墅!

    南中环科创商业中心全新盘超低价入市!168套2房3房4房售完即止!更有罕见联排别墅!

    独家信息:上海浦东新区·南中环·陆家嘴集团御桥科创园·超低价全新盘刚刚开始认筹!均价仅约6万/㎡装修交付!82㎡2房总价仅约500万!118㎡3房总价仅约700万!139㎡4房总价仅约800万!上海纯住宅产权!168套房源售完即止!少量中环罕见有天有地联排别墅总价仅约1000万起!注:建筑面积约6万/㎡均价为2房3房4房

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  • 总价240万起 虹桥西 观湖四居 不限购 纯住宅 年末欢购中!

    总价240万起 虹桥西 观湖四居 不限购 纯住宅 年末欢购中!

    实景照片碧桂园十里芳华虹桥西绝美超高品质叠加别墅仅约2万/㎡总价仅240万起!送花园露台阳光地下室!纯住宅不限购!绝美超高品质现场实景照片铂金区位▲紧邻虹桥主干道崧泽大道崧泽大道青浦段高架即将开工、西延伸段大道已经通车!地铁17号线已经通车!虹桥崧泽高架=上海延安高架17号线=2号线西延伸线▲驾车半小时即可直达虹桥天地、国家会展中心!

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  • 错过不再有!双开双捷的2019年中环第一盘霸气归来,火爆认筹中!

    错过不再有!双开双捷的2019年中环第一盘霸气归来,火爆认筹中!

    2018年岁末“颐盛御中环”联排别墅开盘,去化93%。2019年1月2日,项目二期开启认筹,推出168套公寓,主力户型为建筑面积约82-139㎡2-4房,均价60402元/㎡,还有30套稀缺联排!打响了2019年中环的第一枪。项目详细认筹规则(文末附完整一房一价表):认筹时间:2019年1月2日10时到2019年1月8日12时

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  • 大城小院携“王炸”归来,450万起享泰禾王牌独院,1月9日正式认筹!线上预约送金条

    大城小院携“王炸”归来,450万起享泰禾王牌独院,1月9日正式认筹!线上预约送金条

    说起2018年上海楼市的主旋律,“遇冷”绝对是一个不容忽视的词语。然而在一片遇冷的主旋律中,却有一个大热的红盘,却始终受人追捧,它便是四开四捷的泰禾上海大城小院。2018年1月底、2月初,泰禾上海大城小院间隔一周连续两次开盘热销,助力泰禾集团登顶1月上海房企销冠,用实力惊艳申城!2018年7月14日,泰禾上海大城小院迎来二期首开,再次成功告捷,并获得上海1-7月商品住宅“双冠王”(成交套数与成交面积皆位列榜首),8月份,泰禾上海大城小院第四次开盘,再度收获全胜。

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  • 【粉丝房源】世纪公园地铁站步行10分钟,84平小三房总价538万到手!

    【粉丝房源】世纪公园地铁站步行10分钟,84平小三房总价538万到手!

    售浦东新区内环内玉兰路127弄兰花小区,原始3室1厅,84.62平,手拉手交易,538w到手。对口六一幼儿园建平香梅,内环内,得房率高,卧室向南,栋距大无遮挡采光好,步行到世纪公园及地铁站10分钟,陆家嘴公交直达,带固定租赁车位,小区北门富荟广场,东门社区医院和樱花路菜场。可配合做普,目前空关随时可看。

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