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哪些是楼市里房价的花式假摔?

真叫卢俊2019年12月3日

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在房地产公司工作,有个最大的“福利”就是——亲朋好友以及亲朋好友的亲朋好友,经常会满怀期待地来向你打听:未来,这个房价是涨还是跌?

不管是刚入社会打拼连房租都要算计的95后,还是腰缠万贯的成功人士,都对这个问题感兴趣。

没办法,任何商品的价格都比不上房价这样牵动全社会的神经!

01

说实话,在房地产公司工作,未必会有什么关于房价涨跌的“小道消息”,哪怕再牛的专业人士研究房价的数据也都来源于公开的政策与数据。

可是,很多人还是喜欢给自己找个意见领袖。不妨贴一段企业家冯仑在11月23日的一次公开演讲中的原话:

经济放缓时,房地产增量也将放缓……未来房地产行业更多开始关注研究存量市场。

房地产行业已然进入全产业链的后开发时代……

透着淡淡忧伤,但反复看三遍,也看不出涨跌提示是不是?呵呵。

不过,回顾过去十年的中国楼市,还是得承认,房价上升态势的这条曲线是相当有有“韧性”的!

一线城市的房价是楼市风向标,“北上广深”新建商品房成交价曲线,十年来总体上扬趋势非常明显。

唯有两次“变向”值得关注:

  • 2011年,2012年有微幅回调

  • 2017年,向上势头温和转向

这两个时间段发生了什么呢?

中新网的这张表格显示了:2012年的上半年有着连续4次密集的降低准备金政策出台,此外,伴随着密集的降息政策,入市积极性被大大激发出来,房价重新昂头挺胸往上走。

现在回过头去看,2011年底至2012年的这一场调整,仿佛是足球运动员在玩“假动作”。借着“假摔”机会,短暂休息一下,开始新一轮的高歌猛进。

02

我们国家幅员辽阔,南北之间、城乡之间、沿海与内陆之间差异很大,甚至同城的不同板块,房价波动规律都相差很大。

所以,我常说,不立志做研究者,而只是寻找入市买房机会的话,首先要关注的不是宏观上的涨跌,而是要寻找数据里的细微提示,做好城市选筹,寻找属于自己的最好机会,而不是轻易被楼市的涨涨跌跌迷惑住。

前段时间,有两则关于楼市的新闻非常有意思:

第一则是,在东北典型资源城市鹤岗,有人花5万元买了一套将近80平米的二房一厅,还秀出了房产证。据说,还有更便宜的可供随意挑拣。

另一则新闻是:上海黄浦江沿岸某个大平层豪宅,单价10万多,总面积接近500平米,总价5000万,开盘3小时内被抢光。

天壤之别的市场境况值得深思。

很多资源型城市都呈现外流趋势,年轻人在总人口中的比重在下降,老龄化人口比重在上升。

还是拿鹤岗为例,根据《黑龙江省统计年鉴》显示,鹤岗市户籍人口已连续16年呈现负增长。1997年,人口110.9万,2017年只有100.95万了。

鹤岗市人口及老龄化变化情况

数据来源:鹤岗市统计局

如果说国家宏观调控机制是踩市场油门刹车的那只脚,那么人口流动就是楼市涨跌的动力源了。

鹤岗青年人口的不断流失,房价失去了刚需支撑。

当下,人口流动机制越来越灵活(武汉等出了名的“抢人麻利”城市,符合规定的本科毕业生半个工作日就能办好落户手续)。

但人口流出与经济水平并不完全成正比:比如,经济水平整体不错的山东省,2017年人口净流出数量为42万,2018年为20万!

刚需人群此消彼长,供需比失去平衡的话,房价波动随即而来。只是幅度不一。

不过,可以肯定的是,未来房价的“马太效应”会越来越鲜明。

03

最近几年,很多大城市二手房价格一再下跌也无人问津,新房却出现少有的“日光”。

新房没有直接“降价”,但在2016年开始的限价政策下,遭遇了“割肉之痛”。

楼盘规划设计标准,总是要先预想到开盘交付时的市场。一般有两三年甚至更长时间的提前量,特别是一些顶级豪宅,标准超前的幅度更大。

然而,政府限价一般都是根据区域既往房价水平来计算的,不可能细化到考量每个楼盘的所有指标,这样一来,越是高端品质好的楼盘“吃亏”越多。

良心开发商不去偷偷降低设计和施工标准,但是,就算贴着限价最高点去买,也很难有满意利润,甚至不能完全覆盖成本。

可是,房子已经盖好了,不能总捂着不开盘,因为每天都会产生一大堆成本费用。硬着头皮去开,“跌到肉痛”也没办法。

可以说,最近几年一线城市顶级高端楼盘在宏观调控中的“跌”,是不折不扣的“真跌”!好几个单套均价5000万的楼盘日光,更是证明了手握大资金的聪明客户已经意识到了现在是捡漏的好时机!

04

看完了两个极端例子,再说说普遍现象吧。毕竟,市场基数最大的还是普通刚需房或改善型住房,它们的涨跌更值得关注。

中国目前的套户比是1.13,简单说来就是每100户人家,拥有113套房产,超过了国际平衡线1.1的比值。而2400万人口的上海,拥有产证住宅780万套,平均每3人拥有一套住房,这个比例是非常合理的。至少从总量上看,房子已经不是稀缺产品了。

破房子难出手,好房子继续涨

但是,中国有78%的房子没有电梯,一半以上的房子是两房或以下,超过四分之一的的房子没有独立的卫生间和厨房,,还有相当大比例的房子房龄超过30年。

根据真有好房的客户层级的详细数据统计,大众对于300~600万这个价格段的房子的关注度最高,成交量也占据了主要比例,这其中有刚需的入市,也标志着改善型购房的比例在上升。

随着人均寿命增长,以及二胎化的普及,舒适面积的品质住宅越来越成为主流,就算跌也是幅度最小,回弹力最强的。

而曾经被奉为香饽饽的“老破小”,挂牌价陷入了“跌跌不休”依旧难以遇到诚意客户的尴尬境地。多半也是沾了“优质学区”的光。

05

最后,再说说数据抓取方面的问题吧。方法渠道不对,往往会南辕北辙。

推荐去国家统计局、各市统计局官网,数据权威了,判断才能更精准。然而,数据是不是永远可靠呢?也不是即便是完全真实的数据,也会有相当的迷惑性。

比如2019年8月,东南某市住宅销售报告统计显示,该市房价在两个月内降低了20%,但市场火爆程度所有人都看得到。

所有的成交数据都真实可信,到底怎么回事?仔细对比查看原始数据,才知道原委。原来,该市一直被“房价过高”所诟病,为了数据上好看,刻意延缓了市中心高价新售楼盘的预售证发放,而同时集中发放售价只有市中心一半的郊区低价刚需盘的预售证。

这样一来,长期积累的市场集中井喷,“高价区”住宅销售量接近0,“房价”立竿见影地跌了下来。

据统计,这种不可持续的房价“假摔”现象非常普遍。不过,“假的”真不了,“真的”假不了,人为控制市场的涨跌不会长久,很快就会恢复真面目。

假摔套路多,乱花迷人眼,但也别担心,房价真跌时还是有很多明显特征的,比如:中介大量裁员、政府出台救市、大量购房者毁约、土地价格持续走低、楼市库存增加……

如果您即便了解到了很多涨跌判断方法,却依旧茫然与焦虑,不妨和我们的置业顾问好好聊聊!祝您在楼市浪潮中,如愿找到最适合自己的那一套!

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    神仙老板又出现了!日前,美国一家公司年会上给198名员工发发了总计1000万美元(约7037万元人民币)的奖金,人均35万元,最大一笔单人奖金高达190万元。今天,#美公司给198名员工发七千万元奖金#登上微博热搜榜,引发关注。美公司给198名员工发7000万元奖金据CNN报道,12月7日,一家总部位于美国马里兰州的房地产公司召开了自己的圣诞晚宴,该公司创始人兼董事长爱德华•圣约翰(EdwardStJohn)给自己的198名员工发了一个红包,结果员工们打开的时候都惊呆了:里面竟然是一笔“巨款”!

    中国基金报14小时前
  • 又到年底!多家上市公司排队卖房 3家公司同日宣布卖房续命

    又到年底!多家上市公司排队卖房 3家公司同日宣布卖房续命

    临近年底,多家上市公司开始卖房“续命”。12月13日,东方钽业(000962.SZ)公告,公司拟通过产权交易机构公开挂牌转让公司所有的北京千鹤家园小区11处房产,评估价值为8756.69万元,交易对方及成交价格待实际成交后方可确定。按照公告,这11处房产均位于北京朝阳区北四环东路的千鹤家园,房产的账面原值在130万元至211万元不等,账面价值约1264.96万元。其中,有7间房屋对外进行出租,租期约为一年左右,租金总计约26.85万元。

    澎湃新闻14小时前
  • 合生东郊别墅 耀启上海杨浦,服务至诚、精益求精

    合生东郊别墅 耀启上海杨浦,服务至诚、精益求精

    在售情况合生东郊别墅楼盘售价为140000元/m²,位于上海市杨浦区东外滩板块,据悉,当前该区在售新房均价为62206元/m²。在售包含400.0-1094.3m²4-10室户型,适合改善人群选择。立足城市黄金区域,接驳静谧与繁华,畅享都市便捷无界生活。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 紫竹半岛 耀启上海闵行,独家匠心设计,别具一格

    紫竹半岛 耀启上海闵行,独家匠心设计,别具一格

    在售情况紫竹半岛楼盘售价为57000元/m²,位于上海市闵行区吴泾板块,据悉,当前该区在售新房均价为44783元/m²。在售包含73.0-104.0m²1-2室户型,适合刚需、刚改人群选择。板块也具备集居住、工作、商业、娱乐休闲为一体的服务体系。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 上海品质项目滨江凯旋门,浦东 商圈辐射 配套齐全

    上海品质项目滨江凯旋门,浦东 商圈辐射 配套齐全

    在售情况滨江凯旋门楼盘售价待定,位于上海市浦东区陆家嘴板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。在售包含180.0-450.0m²3-5室户型,适合改善人群选择。该板块快速直达多条城市主干道,多维立体出行,畅享便捷交通。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡滨江凯旋门楼盘概况

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  • 东郊壹号闪耀上海,盛启浦东,打造理想的温暖爱家

    东郊壹号闪耀上海,盛启浦东,打造理想的温暖爱家

    在售情况东郊壹号楼盘售价待定,位于上海市浦东区张江板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。在售包含505.0-670.0m²3-6室户型,适合改善人群选择。区域内得天独厚的地理位置与环境,赋予了该板块无限的可能。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡东郊壹号楼盘概况东郊壹号为别墅性质,产权年限为70年,属于上海东珠置业有限责任公司,宏工集团开发,是区域内为数不多的优质别墅项目。

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  • 上海松江路劲•佘山院子 | 国际品质 温馨生活

    上海松江路劲•佘山院子 | 国际品质 温馨生活

    在售情况路劲•佘山院子楼盘售价为33500元/m²,位于上海市松江区松江新城板块,据悉,当前该区在售新房均价为35454元/m²。在售包含70.0-142.0m²2-3室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。该区域作为市中心的城市发展重点,核心地段的价值也愈发凸显。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 上海哪些新房人气值高?宝山置业首选上海国际研发总部基地

    上海哪些新房人气值高?宝山置业首选上海国际研发总部基地

    在售情况上海国际研发总部基地楼盘售价为22000元/m²,位于上海市宝山区上大板块,据悉,当前该区在售新房均价为42342元/m²。该区域作为市中心的城市发展重点,核心地段的价值也愈发凸显。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡上海国际研发总部基地楼盘概况上海国际研发总部基地为住宅性质,产权年限为40年,属于上海铁大场置业有限公司开发,是区域内为数不多的优质住宅项目。

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  • 上海浦东上海朕天光电科技园丨成熟配套,筑梦美好未来

    上海浦东上海朕天光电科技园丨成熟配套,筑梦美好未来

    在售情况上海朕天光电科技园楼盘售价为8500元/m²,位于上海市浦东区惠南板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。近年来该板块各项配套的加速建设,可见其发展势头的强劲。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡上海朕天光电科技园楼盘概况上海朕天光电科技园为住宅、别墅性质,产权年限为50年,属于上海若兰投资有限公司开发,是区域内为数不多的优质住宅、别墅项目。

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  • 云麓之城 亮相上海宝山,坚持对建造的极致追求

    云麓之城 亮相上海宝山,坚持对建造的极致追求

    在售情况云麓之城楼盘售价为38000元/m²,位于上海市宝山区罗店板块,据悉,当前该区在售新房均价为42342元/m²。在售包含75.0-124.0m²2-4室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。近年来该板块各项配套的加速建设,可见其发展势头的强劲。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 华府樟园 亮相上海普陀,高端美宅,精品钜献

    华府樟园 亮相上海普陀,高端美宅,精品钜献

    在售情况华府樟园楼盘售价为95000元/m²,位于上海市普陀区武宁板块,据悉,当前该区在售新房均价为57371元/m²。在售包含81.0-430.0m²1-5室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。区域内市政配套正逐步兑现,致力发展多种功能、完善基础建设。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 邀您共赏上海绿宝园,为何在浦东成为热门楼盘

    邀您共赏上海绿宝园,为何在浦东成为热门楼盘

    在售情况绿宝园楼盘售价待定,位于上海市浦东区康桥板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。在售包含236.0m²户型,适合改善人群选择。该区域被城市生活圈包围,未来物业升值潜力不可估量。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡绿宝园楼盘概况绿宝园为住宅、别墅性质,产权年限为70年,属于上海汇宝房地产发展有限公司开发,是区域内为数不多的优质住宅、别墅项目。

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  • 北中环之王 「静安府东区」叠墅全新热力认筹中!线上预约享粉丝购房特惠!

    北中环之王 「静安府东区」叠墅全新热力认筹中!线上预约享粉丝购房特惠!

    近日,静安府东区62套收官之作迎来认筹总价1509万买上叠(181号上)总价1340万买中叠(180号中)总价1694万买下叠(160号下)现场的情况是这样的静安府东区备案名“静安福邸”地段:静安大宁该项目最新拿到1张证共62套住宅155-185㎡城市叠加备案价:8-13.5万元/㎡认筹时间6月8日-6月14日

    江浙沪一手房汇总
  • 爆料!泰禾上城院子或6月15日启动认筹!均价5.3万/平

    爆料!泰禾上城院子或6月15日启动认筹!均价5.3万/平

    据悉,位于宝山顾村的信达泰禾·上城院子或于6月15日启动认筹,本次推出房源101平3房和132平4房。均价预计在5.3万/平。泰禾在上海有四座院子,分别位于崇明长兴岛、杨浦新江湾、奉贤海湾海上院子和即将推出的位于宝山顾村板块的上城院子。每一座院子都能带给大家不一样的感觉,每一次开盘都会惊艳到大家。这一次的泰禾上城院子又会给大家带来哪些惊喜呢?

    江浙沪一手房汇总
  • 陆家嘴丨孤品【滨江凯旋门】顶层复式丨屋顶花园丨天际泳池丨诚意出售

    陆家嘴丨孤品【滨江凯旋门】顶层复式丨屋顶花园丨天际泳池丨诚意出售

    在干嘛呀?在家游泳!在你家有私家泳池?不我是在知识的海洋里遨游但如果买了下面这套临江大宅回答就完全不同啦一座私家泳池,满足城市天际的幻想特别推荐【滨江凯旋门】楼王顶层复式丨屋顶花园丨天际泳池陆家嘴·一线滨江面积:424.51平方米使用面积:600平方米房型:4+1房3厅5卫附送:天际泳池+屋顶花园◆户型介绍

    上海豪宅
  • 2019年05月陆家嘴部分二手房楼盘成交明细

    2019年05月陆家嘴部分二手房楼盘成交明细

    实景图滨江凯旋门丨露台丨价格1.33亿2019-05陆家嘴区域成交统计表财富海景面积单价总价2号13F3408.72950万2号13F3350万6号32F2549.92500万滨江凯旋门面积单价总价3号3F27111.83200万盛大金磐面积单价总价7号17F1229.31136万8号22F12210.91330万

    上海豪宅
  • 魔都高关注度的两大神盘!近日启动认筹,一房一价在此!

    魔都高关注度的两大神盘!近日启动认筹,一房一价在此!

    最近有两大“神盘”开始正式认筹一个是备受关注的北上海新中式前瞻盘--[央玺]由建发、首开、中粮三大实力派斥资百亿重金竭力重塑上海宝山·静安北豪宅区标杆之作今日(6月12日)开启认筹!均价6.2W/平推出建面约85-95平墅境高层产品项目实景图预售证认筹详情认筹金:80万元认筹时间:2019年6月12日上午9:00-6月18日中午12:00;

    房呗
  • 500万起,北上海又有大动作,【信达泰禾·上城院子】即将认筹!

    500万起,北上海又有大动作,【信达泰禾·上城院子】即将认筹!

    最新消息!「信达泰禾·上城院子」即将认筹据悉此次「信达泰禾·上城院子」首推304套高层纯住宅,主力户型建面约100㎡阔景3房,总价仅500多万起!不止价格很有优势更以绝对豪宅的品质回馈市场如今,说起中国豪宅,院子系列当仁不让,信达泰禾·上城院子由信达地产和泰禾集团联袂打造。信达地产,央企巨擘。始于信,达于行。28载央企匠心品质,32城缔造名城。信达地产是中国信达旗下房产上市公司,凭借其强大的央企实力背景,迅速成为越来越多消费者值得信赖的品质人居地产品牌。

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  • #刚需爆款#总价200万置业高得房率洋房,5站地铁到金桥!

    #刚需爆款#总价200万置业高得房率洋房,5站地铁到金桥!

    如果我告诉你,总价200万就能在上海买新房,还是高得房率的洋房,5站地铁就能到达金桥,还是低密墅区,你心不心动?算下来首套首付仅约70万。“70万在上海能干什么,会考虑买房吗?”小胖君也曾采访过周边的朋友:“买房子肯定没戏啊,那就买个还行的车呗”;“这价钱老破小都很难买的,关键没增值能力,算了,还是租房吧。70万拿去做理财产品”;

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  • 【粉丝房源】闵行吴泾近地铁5号线,95平两房总价380万满五唯一!

    【粉丝房源】闵行吴泾近地铁5号线,95平两房总价380万满五唯一!

    小区名称:枫桦景苑Ⅱ期地理位置:闵行区永德路228弄户型:2房2厅1卫面积:95.64总价:380万本房在闵行吴泾板块的永德路228弄,小区环境好,附近各种配套条件成熟,北临徐家汇,南临交大、华师大、紫竹科技园区,西临宝龙广场,东临闵浦大桥。交通便利,目前交通有地铁15号线(在建,2020年通车)、毗邻5号线、8号线。公交闵行5路、7路、11路、26路、38路,729路,958路,上奉线等多辆公交车可以直达。

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  • 静安北新中式央玺今日开启认筹,主力500多万总价,超高性价比!(附一房一价表)

    静安北新中式央玺今日开启认筹,主力500多万总价,超高性价比!(附一房一价表)

    重磅消息:建发央玺已经取证,推出建筑面积约85-95平2-3房,共344套房源,今日(6月12日)9点开启认筹!认筹时间:2019年6月12日上午9时-6月18日上午12时央玺接待中心营业时间为9:00-20:00认筹地点:上海市宝山区联谊路619弄央玺销售中心认筹金:80万元344套户型、价格:85平米2房:490-600万

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  • 均价46747元/㎡,总价321万起!周浦性价比之王明天华城今日开启认筹!

    均价46747元/㎡,总价321万起!周浦性价比之王明天华城今日开启认筹!

    重磅消息:十年大盘明天华城已经取证,将推出三期高层产品!总价321万起,推出建筑面积约72平1房,90、97平2房,共108套房源,今日(6月11日)10点开启认筹!认筹时间:6月11日10:00-6月17日12:00认筹地点:上海市浦东新区周浦镇繁荣路161号明天华城销售中心认筹金:个人&企业:85万元

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