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简述房屋登记中的生效法律文书

鱼龙聊房2020年2月23日

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房屋登记工作人员在实务工作中,经常会遇到因法院判决、调解等法律手段获得物权的情况,很多在房屋登记一线的工作人员由于对法律规定接触较少,内容掌握不够全面,依据这些文件进行登记时候感到困惑,笔者结合自己在工作中经常遇到的情况作简要分析。

《物权法》第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《房屋登记办法》第十二条:有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利。这两条规定,是我们进行登记时依据的最根本的内容。可以看出,我们经常遇到的法律文书就是人民法院和仲裁委员会做出的法律文书。我们在登记工作中遇到的民事法律文书主要可以分境内和境外两大类,第一类是境内的各种法律文书,如仲裁、调解、判决、裁定等;第二类是境外的民事法律文书,如港、澳、台和其他国家的民事法律文书。

境内的法律文书

一、仲裁文书

《仲裁法》第二条规定,平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。第三条下列纠纷不能仲裁:(一)婚姻、收养、监护、扶养、继承纠纷;(二)依法应当由行政机关处理的行政争议。可以看出除与身份权有关和行政专管的纠纷外,其他的合同和财产权益都可以通过仲裁来处理。

《仲裁法》第五十二条规定,调解书应当写明仲裁请求和当事人协议的结果。调解书由仲裁员签名,加盖仲裁委员会印章,送达双方当事人。调解书经双方当事人签收后,即发生法律效力。第五十七条,裁决书自做出之日起发生法律效力。

在具体实践中,如果当事双方不签字,法院或者仲裁委不会对外出具正式的调解文书,因此,无论是仲裁的调解书、裁决书还是裁定书,只要当事人手持仲裁文书来申请登记的,都属于生效的法律文书。

二、人民调解委员会的调解书

《人民调解法》第一条规定,为了完善人民调解制度,规范人民调解活动,及时解决民间纠纷,维护社会和谐稳定,根据宪法,制定本法。可以看出只要是民事的纠纷,都可以通过人民调解来解决。

《人民调解法》第三十三条规定,经人民调解委员会调解达成调解协议后,双方当事人认为有必要的,可以自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认,人民法院应当及时对调解协议进行审查,依法确认调解协议的效力。在我国没有建立个人信用制度的前提下,在登记实务中,如果没有经过法院确认的人民调解书,需要双方申请。经过法院裁定确认后,调解书就取得了生效法律文书的地位,可以单方申请。

三、人民法院的文书

根据《民诉法》的规定,与房屋登记相关的人民法院的文书有调解书、判决书、裁定书等。

1、调解书。《民诉法》第九十七条规定,调解达成协议,人民法院应当制作调解书。调解书经双方当事人签收后,即具有法律效力。《房地产登记技术规程》B.0.15规定,用于申请房地产登记的人民法院、仲裁委员会法律文书应为已生效法律文书。已生效的一审人民法院法律文书,除民事调解书、不予受理民事裁定书、驳回起诉民事裁定书和管辖权异议民事裁定书外,尚应提交一审人民法院出具的法律文书生效确认证明材料或协助执行通知书。可以看出民事调解书出具即有法律效力可以直接使用。

2、判决书。判决书中可以分成一审判决,终审判决,再审判决。终审判决书的标识为××民终字第××号民事判决书;或者再判决书中最后会有一句本判决为终审判决,如果有以上两种情况的,则可以认定其为生效法律文书,可以直接使用。如果没有以上内容且无法明确判断的,则需要有法院的生效证明或者协助执行通知书方可认定为生效法律文书,然后予以单方申请。

3、裁定书:一般我们遇到都是与执行有关的裁定,按照《民诉法》一百五十四条对于裁定的规定以及执行的规定,都属于生效法律文书,可以直接使用。

境外的法律文书

一、港、澳、台法院的文书

港、澳、台属于中国的一部分,但是由于历史原因,执行的法律和政策有所不同,对其法院文书的使用也有各自不同的规定。

1、香港的法院文书

根据《最高人民法院关于内地与香港特别行政区法院相互认可和执行当事人协议管辖的民商事案件判决的安排》第四条规定,申请认可和执行符合本安排规定的民商事判决,在内地向被申请人住所地、经常居住地或者财产所在地的中级人民法院提出,在香港特别行政区向香港特别行政区高等法院提出。

2、澳门的法院文书:

根据《最高人民法院关于内地与澳门特别行政区法院相互认可和执行当事人协议管辖的民商事案件判决的安排》第四条规定,内地有权受理认可和执行判决申请的法院为被申请人住所地、经常居住地或者财产所在地的中级人民法院。两个或者两个以上中级人民法院均有管辖权的,申请人应当选择向其中一个中级人民法院提出申请。

3、台湾的法院文书

根据《最高人民法院关于认可台湾地区有关法院民事判决的规定》第三条规定,申请由申请人住所地、经常居住地或者被执行财产所在地中级人民法院受理。

从以上法律规定中可以看出,港、澳、台地区的民事判决书都不能直接使用,都必须通过国内相对应的中级人民法院裁定或者执行,所以我们在实际工作中,必须参照国内法律来判断,需要有国内中级人民法院的裁定书或者协助执行通知书方可办理相应登记,不能直接使用港、澳、台的法律文书。

二、国外仲裁和法院的文书

最高人民法院关于执行我国加入的《承认及执行外国仲裁裁决公约》的通知中规定,根据《1958年纽约公约》第四条的规定,申请我国法院承认和执行在另一缔约国领土内作出的仲裁裁决,是由仲裁裁决的一方当事人提出的。对于当事人的申请应由我国的中级人民法院受理。

《民诉法》第二百八十二条,人民法院对申请或者请求承认和执行的外国法院作出的发生法律效力的判决、裁定,依照中华人民共和国缔结或者参加的国际条约,或者按照互惠原则进行审查后,认为不违反中华人民共和国法律的基本原则或者国家主权、安全、社会公共利益的,裁定承认其效力,需要执行的,发出执行令,依照本法的有关规定执行。违反中华人民共和国法律的基本原则或者国家主权、安全、社会公共利益的,不予承认和执行。第二百八十三条,国外仲裁机构的裁决,需要中华人民共和国人民法院承认和执行的,应当由当事人直接向被执行人住所地或者其财产所在地的中级人民法院申请,人民法院应当依照中华人民共和国缔结或者参加的国际条约,或者按照互惠原则办理。

可以看出国外,在实务中使用时,也需要中级以上人民法院出具协助执行后方可使用。

应当注意的问题

在操作实务中不能教条化,要对文书的内容进行具体分析。经常会遇到有些生效的法律文书,仅仅只是明确了双方的合同效力,在这种情况下,如果没有协助执行通知书要求将房产过户给申请人的话,认为此种生效法律文书并非法律规定的可以单方申请的法律文书,因为合同的效力不等同于物权的效力,根据《登记办法》第十二条第二款的规定是必须是取得房屋权利的生效法律文书才可单方申请。

如果不是调解书、终审判决、执行裁定等法律规定属于生效法律文书的,登记机构在采纳这些法律文书时候,都应当要求当事人提供生效证明或者协助执行通知方可单方申请。对于境外、国外的都应当有国内中级人民法院的裁定,并且能够证明是取得房屋权利的方可单方申请,否则都应当双方申请办理相应的登记。

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    上海优质新房排行榜 上海青浦买房选怀盛怡庭

    楼盘简介怀盛怡庭由上海怀盛房地产开发有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2013年12月,怀盛怡庭位于上海青浦青浦淀山湖大道399号。怀盛怡庭值得买吗房屋属于资产,而且有很高的经济价值,不仅可以对抗通货膨胀,还可以累积财富。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】怀盛怡庭那么,怀盛怡庭值得买吗?怀盛怡庭是否是上海青浦人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,怀盛怡庭最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读怀盛怡庭。

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  • 上海浦东优质新房盘推荐  浦东置业首选浦开•世纪珑墅

    上海浦东优质新房盘推荐 浦东置业首选浦开•世纪珑墅

    楼盘简介浦开•世纪珑墅由上海浦东土地控股有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2019年06月,产权年限为70年。浦开•世纪珑墅位于上海浦东罗山路1739号,楼盘的占地面积为87036平方米,建筑面积为98352平方米,项目建筑类型包含板楼。浦开•世纪珑墅值得买吗现代风险社会,生活用品、医疗、教育等各项成本都在不断上升,房屋可以成为风险社会的对冲工具。所以,即使房价上涨,也会有越来越多的人加入到买房大潮中。

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  • 上海优质新房排名 嘉定热门新房中信泰富又一城四期深受喜爱

    上海优质新房排名 嘉定热门新房中信泰富又一城四期深受喜爱

    楼盘简介中信泰富又一城四期由上海嘉谐房地产开发有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为2016年03月,中信泰富又一城四期位于上海嘉定云屏路518弄,项目建筑类型包含未知、板楼。中信泰富又一城四期值得买吗房屋属于资产,而且有很高的经济价值,不仅可以对抗通货膨胀,还可以累积财富。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】中信泰富又一城四期那么,中信泰富又一城四期值得买吗?中信泰富又一城四期是否是上海嘉定人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,中信泰富又一城四期最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读中信泰富又一城四期。

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  • 热门好房佘山水岸名邸 置业上海松江首选佘山水岸名邸

    热门好房佘山水岸名邸 置业上海松江首选佘山水岸名邸

    楼盘简介佘山水岸名邸由上海新劲房地产开发有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2020年06月,产权年限为70年。佘山水岸名邸位于上海松江西林路佘山水岸名邸,楼盘的占地面积为17938平方米,建筑面积为34982平方米,项目建筑类型包含板楼。佘山水岸名邸值得买吗买房投资一直是稳中有升。所以,很多人都把房产投资作为主要的理财方式。但房屋交易金额大,且交易流程复杂,所以,在买房前一定要对要入手的房产有个全面的了解。

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  • 徐汇公园道壹号楼盘房价 一文解析上海徐汇徐汇公园道壹号

    徐汇公园道壹号楼盘房价 一文解析上海徐汇徐汇公园道壹号

    楼盘简介徐汇公园道壹号由上海地产馨逸置业有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为2017年06月,产权年限为70年。徐汇公园道壹号位于上海徐汇宾南路19弄,宾阳路18弄,项目建筑类型包含板楼。徐汇公园道壹号值得买吗相比跌宕起伏的股市,房市相对平稳,很多人把房产投资作为主要理财方式。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】徐汇公园道壹号那么,徐汇公园道壹号值得买吗?徐汇公园道壹号是否是上海徐汇人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,徐汇公园道壹号最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读徐汇公园道壹号。

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  • 农房万祥金邸怎么样 农房万祥金邸项目实测

    农房万祥金邸怎么样 农房万祥金邸项目实测

    楼盘简介农房万祥金邸位于上海金山朱泾镇金南街586弄,物业类型属于住宅。该楼盘由农工商房地产集团金益(上海)置业有限公司开发,预计交房时间为2015年01月。农房万祥金邸值得买吗?买房后,就不用担心遇上二房东之类的问题,而且房子还可以作为长期投资。将来有了孩子,户口能够直接落实,上学也方便,不用担心择校费的问题。可见,买房的好处还是很多的。

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  • 上海嘉定优质楼盘推荐  嘉定置业首选绿洲华亭茗苑

    上海嘉定优质楼盘推荐 嘉定置业首选绿洲华亭茗苑

    楼盘简介绿洲华亭茗苑位于上海嘉定高竹路501弄,物业类型属于住宅、别墅。该楼盘由上海华廷房地产有限公司开发,产权年限为70年,预计交房时间为2017年05月。绿洲华亭茗苑值得买吗?买房后,就不用担心遇上二房东之类的问题,而且房子还可以作为长期投资。将来有了孩子,户口能够直接落实,上学也方便,不用担心择校费的问题。可见,买房的好处还是很多的。

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  • 浅水湾1600恺悦大厦值得买吗 浅水湾1600恺悦大厦价格及物业

    浅水湾1600恺悦大厦值得买吗 浅水湾1600恺悦大厦价格及物业

    楼盘简介浅水湾1600恺悦大厦位于上海普陀江宁路1600号(近宜昌路),物业类型属于住宅。该楼盘由上海恺悦投资发展有限公司开发,预计交房时间为2013年04月。浅水湾1600恺悦大厦值得买吗?从投资的角度来看,房子的保值作用很明显。因为房价会随物价上涨而升高,投资房产的报酬要比银行存款高。而且,房子可以出租赚取租金收益。

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  • 金领国际商铺房子质量怎么样 金领国际商铺详情

    金领国际商铺房子质量怎么样 金领国际商铺详情

    楼盘简介金领国际商铺位于上海浦东锦绣东路5111弄(近川沙路),物业类型属于住宅。该楼盘由上海天歌置业有限公司开发,产权年限为40年,预计交房时间为2018年09月。金领国际商铺值得买吗?买套房子,不仅不掉价,还会更值钱。别看买房时一出手就是几十万块钱,而钱并没有消失,只不过由现金转化为固定资产,在需要用钱的时候,把房子一卖,钱就回来了。

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  • 景瑞one km广场踩盘日记 带你全面解读楼盘优缺点

    景瑞one km广场踩盘日记 带你全面解读楼盘优缺点

    楼盘简介景瑞onekm广场位于上海青浦盈港路453号,物业类型属于住宅。该楼盘由上海凤翔房地产开发有限公司开发,产权年限为50年,预计交房时间为2017年12月。景瑞onekm广场值得买吗?随着“买房投资”这一理念的盛行,很多人买完首套又开始着手第二套房,甚至第三套。那么,景瑞onekm广场是否是上海青浦人们安家置业、投资发展的优质之选吗?景瑞onekm广场值得买吗?下面,小编从景瑞onekm广场房价、车位比、容积率、绿化率、物业管理、周边交通配套等多方位解读景瑞onekm广场。

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  • 上海崇明热门楼盘有哪些 百联崇明商业广场置业崇明的不二之选

    上海崇明热门楼盘有哪些 百联崇明商业广场置业崇明的不二之选

    楼盘简介百联崇明商业广场位于上海崇明城桥镇翠竹路2377号(崇明大道鼓浪屿路交汇处),物业类型属于住宅。该楼盘由百联集团上海崇明新城商业发展有限公司开发,产权年限为40年,预计交房时间为2017年10月。百联崇明商业广场值得买吗?买房不仅是置业安家,更是资产保值的方式。且居住支出会随着国民收入的提高呈几何数增长,买房为资产保值、增值提供了保证。

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  • 金悦华庭值不值得买 一文解读上海金悦华庭

    金悦华庭值不值得买 一文解读上海金悦华庭

    楼盘简介金悦华庭位于上海金山金山卫零北路799弄近龙皓路,物业类型属于住宅、别墅。该楼盘由上海泉金房地产开发有限公司开发,预计交房时间为2010年12月。金悦华庭值得买吗?买套房子,不仅不掉价,还会更值钱。别看买房时一出手就是几十万块钱,而钱并没有消失,只不过由现金转化为固定资产,在需要用钱的时候,把房子一卖,钱就回来了。

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  • 中崇滨江•古北中央公园怎么样 深度踩盘中崇滨江•古北中央公园

    中崇滨江•古北中央公园怎么样 深度踩盘中崇滨江•古北中央公园

    楼盘简介中崇滨江•古北中央公园位于上海闵行吴中路、古北路交汇处,西至诸家浜河与古北南路,南至蒲汇塘防护绿化带,北至吴中路,物业类型属于住宅。该楼盘由上海湘府房地产开发有限公司开发,预计交房时间为待定。中崇滨江•古北中央公园值得买吗?买房,其实也是一种存款行为。因为买了房子后,每个月固定的月供让你不得不学会对自己的经济进行规划,不再那么乱花钱。所以,如果经济允许的话,就趁早买房吧!

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  • 上海的枫泾镇兰兴路以西、规划四路以北地块怎么样  详细解析上海枫泾镇兰兴路以西、规划四路以北地块

    上海的枫泾镇兰兴路以西、规划四路以北地块怎么样 详细解析上海枫泾镇兰兴路以西、规划四路以北地块

    楼盘简介枫泾镇兰兴路以西、规划四路以北地块位于上海金山东至兰兴路,南至规划四路,西至规划河道,北至规划三路,物业类型属于住宅。该楼盘由上海拿恩贸易有限公司开发,预计交房时间为待定。枫泾镇兰兴路以西、规划四路以北地块值得买吗?从投资的角度来看,房子的保值作用很明显。因为房价会随物价上涨而升高,投资房产的报酬要比银行存款高。而且,房子可以出租赚取租金收益。

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  • 上海国际研发总部基地值得买吗 上海国际研发总部基地最新消息

    上海国际研发总部基地值得买吗 上海国际研发总部基地最新消息

    楼盘简介上海国际研发总部基地位于上海宝山沪太路2999号(近上大路),物业类型属于住宅。该楼盘由上海铁大场置业有限公司开发,预计交房时间为2013年03月。楼盘的占地面积为79321平方米,建筑面积为109543平方米。上海国际研发总部基地值得买吗?房子可以保值增值,买房子与买大多数商品不同,在一定时限内房产具有保值功能,使用和折旧损耗可以忽略不计。

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