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深入浅出,一文读懂房贷利率转化

子木聊房2020年3月1日

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每一个睿智的灵魂

都关注了「子木聊房」

正文2935字,预计阅读时间:15.38分钟


文丨子木

大家好,今天是3月1日,中国存量房施行房贷利率机制转换的第一天。

这场转换,涉及28万亿资金,普及中国所有居民,是房贷一族必须要过的程序。这种转化规模和工程量,历史少有。

而且这意味着,过去传统以基准利率为锚的方式逐渐被取代,以LPR利率为锚的房贷利率制度将迎来契机,这将更符合市场自由机制的建立和房地产脱钩实体经济,是一次历史性的进步。

从今天开始,截止至8月31日,你会陆续接到电话,银行喊你过去“重新签订”房贷合同。

房贷合同必然是要谨慎的,因为涉及一辈子的债务管理,所以在签订之前,子木作为楼市研究者,有必要和所有读者讲透彻一些东西,防止在此事上“被坑”。

下面以问答的形式,给大家彻底解析LPR利率转化的所有问题。(如果你还是看不懂,请直接看黑字部分的结论)

1

问题一:LPR利率是什么,是怎么算的?

LPR这不是一个新鲜词,但很多人依旧不知道它的含义。这里再次解释。

LPR利率,学名贷款基础利率,定价机制采用公开市场操作利率加点的方式。产生流程为18家报价银行在MLF的基础上加点,去极值求平均所得。

其算法很简单,LPR=MLF利率+加点。

MLF,俗称麻辣粉,央行给经济的注水工具。经济下滑,MLF利率就调低一些,多注点儿水刺激刺激;经济过剩存在泡沫,就调高利率,抑制下去。

加点主要由18家商业银行决定,考虑到市场利润和风险补偿。

看不懂吧?没关系!

你只需要记住,LPR是在央行的目的上,每个月由18家商业银行根据市场情况报价决定的。最终话语权归央行和市场。

敲黑板了,那么在此基础上,房贷利率的算法就出来了。

房贷利率=LPR利率+加点

这个加点和上面的加点不同,组成部分为:政策加点+个人加点,

1、政策加点:这短时间楼市太火,房价飙涨,中央想调控了,加点多一些,利率自然调高;楼市太冷,中央想刺激,反之。

2、个人加点:签订合同时,银行会考虑到利润,你的征信、流水,评测你的经济偿债能力,如果你的信誉差、偿债能力差,就会多加一些,作为风险补偿。

所以,你从银行签订房贷合同,最理想利率情况是,加点为0!前提是政策宽松,商业银行认为你是优质客户。这种情况在一些地方已经出现了,例如近期的上海,利率低至4.82%,接近理想状态。

2

问题二:利率如何转化?

之前的利率机制是,房贷利率=基准利率×(1+浮动)

现在的利率机制是,房贷利率=LPR利率+加点

怎么转换呢?举个例子。

你在2018年买了一套房,上浮10%,那么你之前的房贷利率就是基准利率×(1+上浮),为4.9%×(1+10%)=5.39%。

现在要进行转化,有两种转化方式,转成固定利率或者LPR利率。固定利率直接是5.39%,永不再变!

LPR利率的话就要进行转换了,这里涉及到一个算法,小学数学水平就能看懂,弄清楚,到时候别让商业银行给你算错。

房贷利率=LPR利率+加点,那么,加点=房贷利率-LPR利率。

这里的房贷利率用之前的利率5.39%替代。其中LPR利率一律按照2019年12月20日的报价利率4.8%计算。

那么加点=5.39%-4.8%=0.59%,注意了,这个加点数值一经确定,永久不变。

你转化后的房贷利率=LPR利率+0.59%。按照现在最新的LPR5年期报价利率4.75%计算,你的房贷利率就是:4.75%+0.59%=5.34%。

这样你就会发现,转化为固定利率依然是5.39%,但是转化成LPR利率就是5.34%,少了一些。

当然,LPR每个月都会变动,所以你的房贷利率也可以是变动的,你可以选择重定价周期,这个下面再讲。

这是利率上浮情况转化的结果,那么利率下浮呢?我们再举一个极端的例子。

如果你在2015年以基准7折利率买了一套房,也就是下浮30%,那么你的房贷利率=4.9%×(1-3%)=3.43%。

经过转换,加点=房贷利率-LPR利率=3.43%-4.8%(2019月12日20日报价利率)=-1.37%。

转换后的房贷利率=LPR利率-1.37%。按照最新LPR报价利率4.75%计算,就是3.38%,依然低于固定利率。

所以综上,转换成固定利率或者LPR利率,哪个更划算,取决于未来LPR利率的走势!

3

问题三:未来LPR利率走势如何?

我曾在《利率下行》一文中讲过未来LPR利率的走势。

我国目前处于特殊时期,经济承压,央行采取的货币政策必然是向“松”的,会不断通过麻辣粉刺激实体经济,同时稳定楼市。前段时间,央行就公布了5年期LPR报价利率下调5个基点,为4.75%。

接下来LPR利率只能稳定或者下降,没有任何提升的理由。

我们再把眼光放长了讲,中国目前城市化进程已经走了一多半,人口红利进入“L型拐点”,经济增速不复以往。这是中国的历史进程,同样也是其他发达国家走一定阶段的必然历程。

所以你会看到一些国家的利率一路走低,尤其是日本和部分欧美国家已经在实施负利率政策。低利率刺激经济,经济依然在滑坡,何况提高?

中国在未来很长一段时间,市场报价利率会缓慢下调。这也是历史进程,所以无论你之前的利率是上浮还是下浮,都应该选择转换成LPR利率,而不是固定利率。

这是给你进行房贷利率下调的一次机会,要把握住。

接下来,还有一些细节的问题,我再为大家整理出来。

4

问题四:转化后房贷利率永久不变吗?

不是。当初转化后的加点是不变的,但LPR有机会改变。

转换后房贷利率是有重定价周期的,重定价的意思就是,按照当时的LPR利率重新计算合同里的房贷利率,央行规定,最短为1年,最长为合同期限。

如果你的二手房在3月1日房贷利率转化为5.39%,选择一年期重定价,那么一年以后的今天,就会按照最新的报价利率重新定价。

举个极端的例子,1年后的LPR利率是3%,那么1年以后银行会找你重签合同,按照3%的基础利率计算,省很多钱。

按照目前利率形式,1年期的重定价周期是划算的。

问题五:房贷利率转换如何完成?

从3月1日开始,商业银行会给你打电话喊你去转化利率。当然你也可以主动联系银行进行转换。这个工作目前的头号任务,只要你之前有基准利率为锚的房贷,就必须要完成。

到时候银行会通知你通过手机银行或者网上柜台办理,不用每个人亲自跑柜台,毕竟现在是5G时代。

问题六:哪些存量房不属于转换范围?

跟基准利率挂钩都需要转换,公积金不在范围内。

问题七:转化成固定利率后,是否可以再换成LPR利率?

答案是否定的,无论选择哪一项,只要选择生效,未来均不可以转换模式。

问题八:如果房主是两个人,可以由一人去完成利率转换吗?

答案是否定的。转换前和转换后是一致的,需要共同贷款人协同完成。

如果还有其他的问题,可以在留言处留言。

· END ·

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    北京商报 昨天11:40
  • 为何今年不设GDP目标:脱钩与滞胀……

    为何今年不设GDP目标:脱钩与滞胀……

    大家也看到了政府工作报告,跟预期相比,整体感觉是个收敛的基调。我们可以大致盘算一下,今年财政扩张的增量实际上明确的也就是2.6万亿,其中1万亿是特别国债,还有1.6万亿是新增的专项债。如果按照2020年财政赤字率目标3.6%算,今年财政赤字的规模大概比去年扩大了1万亿,但是我们也应该看到赤字扩大主要来自于财政收入的减少,财政支出并没有增加多少。在中国流转税制的情况下,这反映的不是经济扩张效应,而是经济收缩的结果,疫情冲击企业停工停产,没有经济收入,没有经济流量,所以它带来税收的显著减少。

    中产先生昨天11:46
  • 7万元/㎡,上海新房周成交均价创历史新高!

    7万元/㎡,上海新房周成交均价创历史新高!

    上海上周新房成交数据出炉,成绩出乎意料、又在情理之中:成交总量达28.2万㎡,其中6区超2万㎡,光浦东新区一区就贡献近30%!成交均价更是创历史新高,达7万元/㎡,其中4区超10万元/㎡!7万元/㎡,成交均价破历史纪录上周(2020.05.04-2020.05.10)上海新房市场除了老静安与老卢湾,其他17个区域均有所成交。整体成交均价70793元/㎡,创下上海商品住宅有史以来周成交均价的最高记录。

    上海豪宅昨天06:31
  • 全国政协经济界联组会上,总书记这样说

    全国政协经济界联组会上,总书记这样说

    习近平谈“新就业形态”:顺势而为、补齐短板23日上午,在全国政协经济界联组会上,听完有关委员关于“新就业形态”的发言,习近平总书记指出,新冠肺炎疫情突如其来,“新就业形态”也是脱颖而出。要顺势而为。当然这个领域也存在法律法规一时跟不上的问题,当前最突出的就是“新就业形态”劳动者法律保障问题、保护好消费者合法权益问题等。要及时跟上研究,把法律短板及时补齐,在变化中不断完善。

    人力资源和社会保障部昨天06:29
  • 它来了!99平起!金茂品质精装3-4房!火热预约!

    它来了!99平起!金茂品质精装3-4房!火热预约!

    红红火火,一个强大的世界级虹桥,来了!坚持用世界眼光,对标国际高标准、好水平,提升区域整体品质,凸显低碳、智慧特色,为实现区域发展目标奠定基础。如今的虹桥房价已经比较高了,让一些购房者不得不望而却步。然而,金茂地产有这样一个楼盘,均价只有4.6万,而且是品质赞,精装修,在售99平起,总价420万起,首付150万起,轻松安家大虹桥!

    江浙沪一手房汇总昨天06:32
  • 基金公司系列专题:南方基金全梳理

    基金公司系列专题:南方基金全梳理

    财富微直播是财富指北会员专属权益之一。如是金融研究院研究团队领衔主讲,根据投资者最关心的热点问题进行及时直播解读,财富指北会员可在小鹅通平台进入“财富微直播”专栏收听直播,并与主讲导师在线互动交流,错过直播的会员还可在专栏内回听。1本周市场表现两会预期落地,中美冲突加剧,A股下跌,海外市场仍然保持震荡

    如是金融研究院昨天06:29
  • 上海人气新房排行榜 置业浦东首选上海檀香湾

    上海人气新房排行榜 置业浦东首选上海檀香湾

    楼盘简介上海檀香湾由上海涵惠置业有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2019年08月,产权年限为70年。上海檀香湾位于上海浦东沪南公路7406弄,项目建筑类型包含板楼。上海檀香湾值得买吗房屋属于资产,而且有很高的经济价值,不仅可以对抗通货膨胀,还可以累积财富。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】上海檀香湾那么,上海檀香湾值得买吗?上海檀香湾是否是上海浦东人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,上海檀香湾最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读上海檀香湾。

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  • 优质新房恒都广场商铺 上海松江标杆之作

    优质新房恒都广场商铺 上海松江标杆之作

    楼盘简介恒都广场商铺由上海恒都置业有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为2017年10月,恒都广场商铺位于上海松江茸梅路茸平路路口。恒都广场商铺值得买吗从投资的角度来看,房子的保值、增值作用很明显,比如把钱存入银行,因为利率固定,一旦物价上涨的幅度超过银行利率,银行存款的实际价值不但不会增加,反而还会缩水。然而,房子的价值会随着物价上涨而升高,更加保值。

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  • 舒适宜居,绿色永恒 陆家嘴金融城二期地块给你如家温馨

    舒适宜居,绿色永恒 陆家嘴金融城二期地块给你如家温馨

    楼盘简介陆家嘴金融城二期地块由上海陆家嘴(集团)有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为2019年10月,陆家嘴金融城二期地块位于上海浦东东至荣成路南至东城路,项目建筑类型包含多层。陆家嘴金融城二期地块值得买吗在市场良好的情况下,房屋在获得居住效益的同时还能获得资产收益。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】陆家嘴金融城二期地块那么,陆家嘴金融城二期地块值得买吗?陆家嘴金融城二期地块是否是上海浦东人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,陆家嘴金融城二期地块最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读陆家嘴金融城二期地块。

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  • 上海热门新房有哪些 日月光伯爵湾最受欢迎

    上海热门新房有哪些 日月光伯爵湾最受欢迎

    楼盘简介日月光伯爵湾由上海鼎溢房地产开发有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2020年09月,产权年限为70年。日月光伯爵湾位于上海嘉定博园路8200弄,项目建筑类型包含板楼。日月光伯爵湾值得买吗买房是大事,对于很多人来说甚至可能要倾其一生积蓄。房屋因为涉及的金额巨大,所以,买房前一定要清楚的了解楼盘的各项信息。

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  • 上海浦东优质新房推荐 置业浦东首选康乐金街

    上海浦东优质新房推荐 置业浦东首选康乐金街

    楼盘简介康乐金街由上海祝桥新镇投资发展有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为待定,产权年限为70年。康乐金街位于上海浦东南祝路388号(近南祝路),项目建筑类型包含联排。康乐金街值得买吗从投资的角度来看,房子的保值、增值作用很明显,比如把钱存入银行,因为利率固定,一旦物价上涨的幅度超过银行利率,银行存款的实际价值不但不会增加,反而还会缩水。然而,房子的价值会随着物价上涨而升高,更加保值。

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  • 上海优质新房排行榜 上海青浦买房选怀盛怡庭

    上海优质新房排行榜 上海青浦买房选怀盛怡庭

    楼盘简介怀盛怡庭由上海怀盛房地产开发有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2013年12月,怀盛怡庭位于上海青浦青浦淀山湖大道399号。怀盛怡庭值得买吗房屋属于资产,而且有很高的经济价值,不仅可以对抗通货膨胀,还可以累积财富。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】怀盛怡庭那么,怀盛怡庭值得买吗?怀盛怡庭是否是上海青浦人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,怀盛怡庭最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读怀盛怡庭。

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  • 上海浦东优质新房盘推荐  浦东置业首选浦开•世纪珑墅

    上海浦东优质新房盘推荐 浦东置业首选浦开•世纪珑墅

    楼盘简介浦开•世纪珑墅由上海浦东土地控股有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2019年06月,产权年限为70年。浦开•世纪珑墅位于上海浦东罗山路1739号,楼盘的占地面积为87036平方米,建筑面积为98352平方米,项目建筑类型包含板楼。浦开•世纪珑墅值得买吗现代风险社会,生活用品、医疗、教育等各项成本都在不断上升,房屋可以成为风险社会的对冲工具。所以,即使房价上涨,也会有越来越多的人加入到买房大潮中。

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  • 上海优质新房排名 嘉定热门新房中信泰富又一城四期深受喜爱

    上海优质新房排名 嘉定热门新房中信泰富又一城四期深受喜爱

    楼盘简介中信泰富又一城四期由上海嘉谐房地产开发有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为2016年03月,中信泰富又一城四期位于上海嘉定云屏路518弄,项目建筑类型包含未知、板楼。中信泰富又一城四期值得买吗房屋属于资产,而且有很高的经济价值,不仅可以对抗通货膨胀,还可以累积财富。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】中信泰富又一城四期那么,中信泰富又一城四期值得买吗?中信泰富又一城四期是否是上海嘉定人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,中信泰富又一城四期最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读中信泰富又一城四期。

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  • 热门好房佘山水岸名邸 置业上海松江首选佘山水岸名邸

    热门好房佘山水岸名邸 置业上海松江首选佘山水岸名邸

    楼盘简介佘山水岸名邸由上海新劲房地产开发有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2020年06月,产权年限为70年。佘山水岸名邸位于上海松江西林路佘山水岸名邸,楼盘的占地面积为17938平方米,建筑面积为34982平方米,项目建筑类型包含板楼。佘山水岸名邸值得买吗买房投资一直是稳中有升。所以,很多人都把房产投资作为主要的理财方式。但房屋交易金额大,且交易流程复杂,所以,在买房前一定要对要入手的房产有个全面的了解。

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  • 徐汇公园道壹号楼盘房价 一文解析上海徐汇徐汇公园道壹号

    徐汇公园道壹号楼盘房价 一文解析上海徐汇徐汇公园道壹号

    楼盘简介徐汇公园道壹号由上海地产馨逸置业有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为2017年06月,产权年限为70年。徐汇公园道壹号位于上海徐汇宾南路19弄,宾阳路18弄,项目建筑类型包含板楼。徐汇公园道壹号值得买吗相比跌宕起伏的股市,房市相对平稳,很多人把房产投资作为主要理财方式。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】徐汇公园道壹号那么,徐汇公园道壹号值得买吗?徐汇公园道壹号是否是上海徐汇人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,徐汇公园道壹号最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读徐汇公园道壹号。

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  • 好房难得一见!青浦金地虹桥世家引领上海舒适生活

    好房难得一见!青浦金地虹桥世家引领上海舒适生活

    在售情况金地虹桥世家楼盘售价为56000元/m²,位于上海市青浦区徐泾板块,据悉,当前该区在售新房均价为33648元/m²。在售包含89.0-139.0m²3-4室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。随着区域内多重商圈辐射,板块将占据更多的资源优势。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 大华斐勒公园,在上海浦东引领区域风采

    大华斐勒公园,在上海浦东引领区域风采

    在售情况大华斐勒公园楼盘售价为90000元/m²,位于上海市浦东区浦东世博板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。在售包含93.0-330.4m²2-9室户型,适合刚改、改善人群选择。该区域被城市生活圈包围,未来物业升值潜力不可估量。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 带你揭秘上海新城尚品,为何在松江受到高关注

    带你揭秘上海新城尚品,为何在松江受到高关注

    在售情况新城尚品楼盘售价为33000元/m²,位于上海市松江区新桥板块,据悉,当前该区在售新房均价为35454元/m²。在售包含112.0-165.0m²2-4室户型,适合刚改、改善人群选择。区域内各项配套的逐步加持,集商业、文化于一体的核心价值已悄然形成。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 上海品质新房绿地幸福里,金山 品质商圈 完善配套

    上海品质新房绿地幸福里,金山 品质商圈 完善配套

    在售情况绿地幸福里楼盘售价为18000元/m²,位于上海市金山区金山中部板块,据悉,当前该区在售新房均价为19364元/m²。在售包含90.0-120.0m²2-3室户型,适合刚需、刚改人群选择。近年来板块加速建设基础配套,树立全新的城市人居名片。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 带你解密上海浦开•世纪珑墅,浦东的新盘标杆作品

    带你解密上海浦开•世纪珑墅,浦东的新盘标杆作品

    在售情况浦开•世纪珑墅楼盘售价为107000元/m²,位于上海市浦东区世纪公园板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。在售包含272.68-409.62m²4-5室户型,适合改善人群选择。该区域与全城连通,这些都将为板块价值的提升添砖加瓦。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 上海人气楼盘解读,嘉壹智汇成为青浦置业首选

    上海人气楼盘解读,嘉壹智汇成为青浦置业首选

    在售情况嘉壹智汇楼盘售价为16000元/m²,位于上海市青浦区青浦新城板块,据悉,当前该区在售新房均价为33648元/m²。该区域被城市生活圈包围,未来物业升值潜力不可估量。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡嘉壹智汇楼盘概况嘉壹智汇为住宅、别墅性质,产权年限为40年,属于上海嘉壹企业发展有限公司开发,是区域内为数不多的优质住宅、别墅项目。

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  • 好房难得一见!青浦远洋金融街西郊宸章引领上海舒适生活

    好房难得一见!青浦远洋金融街西郊宸章引领上海舒适生活

    在售情况远洋金融街西郊宸章楼盘售价为41400元/m²,位于上海市青浦区青浦新城板块,据悉,当前该区在售新房均价为33648元/m²。在售包含83.0-107.0m²3室户型,适合刚需、刚改人群选择。商业城、教育医疗生活配套环绕,板块集安全性、舒适性、经济性于一体。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 上海嘉定安亭誉墅丨温存美好居家时光

    上海嘉定安亭誉墅丨温存美好居家时光

    在售情况安亭誉墅楼盘售价为31000元/m²,位于上海市嘉定区安亭板块,据悉,当前该区在售新房均价为37076元/m²。在售包含74.31-299.0m²1-6室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。立足城市黄金区域,接驳静谧与繁华,畅享都市便捷无界生活。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 上海中优城市广场闪耀上海,盛启浦东,向往幸福人生

    上海中优城市广场闪耀上海,盛启浦东,向往幸福人生

    在售情况上海中优城市广场楼盘售价待定,位于上海市浦东区新场板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。随着区域内配套的愈发完善,整个板块在规划上也更具前瞻性、未来感。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡上海中优城市广场楼盘概况上海中优城市广场为住宅性质,产权年限为40年,属于上海尼凯置业发展有限公司开发,是区域内为数不多的优质住宅项目。

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  • 上海热门楼盘涵璧湾,青浦买房人首选

    上海热门楼盘涵璧湾,青浦买房人首选

    在售情况涵璧湾楼盘售价待定,位于上海市青浦区朱家角板块,据悉,当前该区在售新房均价为33648元/m²。在售包含686.0-1394.7m²5-7室户型,适合改善人群选择。该区域作为市中心的城市发展重点,核心地段的价值也愈发凸显。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡涵璧湾楼盘概况

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