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在建工程抵押如何判断建筑物是否竣工?

鱼龙聊房2020年3月11日

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在建工程抵押实务中,有一个问题总是困扰着登记人员,就是在建工程抵押如果竣工了是否还可以办理在建工程抵押登记,如果首次登记未办理,又如何认定其已经竣工了呢?

笔者尝试从以下几个方面来予以分析:

一、在建工程抵押的定义

不动产统一登记后,并未有明确的法律法规对在建工程抵押做出明确的解释。仅在原住建部《城市房地产抵押管理办法》第3条第5款规定“本办法所称建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。” 而此定义的准确性和是否可以指导当下的在建工程抵押权登记,实务界中仍然有分歧。

二、已经竣工的的建筑物是否可以申请在建工程抵押

在《物权法》第180条第5款规定“正在建造的建筑物、船舶、航空器;”第一次从法律层面规定了在建工程可以作为抵押物。在此 《担保法》法条中没有明确规定,仅仅在《担保法解释》中认可在建工程抵押登记机构办理的合法性。由于正在建造的建筑物、船舶、航空器的建造周期都长,需要的资金量大,为了达到物尽其用的目的,将其作为可抵押的财产也是符合其他国家的法律实践和社会的需要。

《不动产登记暂行条例实施细则》第75条第2款“前款规定的在建建筑物,是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。”第77条第2款“ 在建建筑物竣工,办理建筑物所有权首次登记时,当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。”结合上下文可以得出以下结论,在建工程抵押需符合两个条件,一是正在建设中,二是尚未办理房屋首次登记,而办理完首次登记时,应当将在建工程抵押转为抵押权登记。

从以上规定可以看出,在建工程抵押是介于土地使用权抵押和房屋所有权抵押之间的特殊阶段,必须符合“正在建设”这个根本属性,才能办理在建工程抵押登记,因此已经竣工完成建设的建筑物是不能办理在建工程抵押登记的。

三、如何认定在建工程已经竣工

笔者认为,是否已经竣工可以从两个方面来判断。

第一种是程序上的竣工。即建设单位是否已经在住建主管部门办理完项目综合验收备案登记或者办理了房屋所有权首次登记。如果其已经完成了综合验收备案,由于其已经符合法定交房和使用条件,无论该建筑物是否实际投入使用或者是否办理房屋所有权首次登记,我们仍然可以认定其已经非在建工程,不得办理在建工程抵押登记。

第二是实体是否已经竣工。根据《细则》第16条第2款“在建建筑物抵押权登记,查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况;”此法条授予了登记机构实质审查职责,即不动产登记机构必须对在建工程抵押的建筑是否符合在建工程抵押的实体要求进行实质性的审查。因此假设登记机构人员到达申请在建工程抵押建筑物的现场,发现建筑物已经实际完成所有的项目建设或者已经整体实际投入使用或者运营了,那么我们认为其实体上已经达到竣工的标准,不得再办理在建工程抵押登记了。

需要特别注意的是,如果仅仅是部分使用,但建筑物仍然在进行室内外装修装饰,绿化等相关配套设施设备的建设和安装,那么仍然不能认定其已经竣工


综上所述,在建工程做为土地使用权抵押和房屋所有权抵押的过渡阶段,其适用有着严格的限制的,在实务中不能简单的以封顶、或者投入使用来判断建筑物已经竣工。但只要符合法定、或者实际竣工标准的,即应根据《条例》第22条第1款之规定,以违反《物权法》第180条第5款之规定不予受理。


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    上海人气新房排行榜 置业浦东首选上海檀香湾

    楼盘简介上海檀香湾由上海涵惠置业有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2019年08月,产权年限为70年。上海檀香湾位于上海浦东沪南公路7406弄,项目建筑类型包含板楼。上海檀香湾值得买吗房屋属于资产,而且有很高的经济价值,不仅可以对抗通货膨胀,还可以累积财富。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】上海檀香湾那么,上海檀香湾值得买吗?上海檀香湾是否是上海浦东人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,上海檀香湾最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读上海檀香湾。

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  • 优质新房恒都广场商铺 上海松江标杆之作

    优质新房恒都广场商铺 上海松江标杆之作

    楼盘简介恒都广场商铺由上海恒都置业有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为2017年10月,恒都广场商铺位于上海松江茸梅路茸平路路口。恒都广场商铺值得买吗从投资的角度来看,房子的保值、增值作用很明显,比如把钱存入银行,因为利率固定,一旦物价上涨的幅度超过银行利率,银行存款的实际价值不但不会增加,反而还会缩水。然而,房子的价值会随着物价上涨而升高,更加保值。

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  • 舒适宜居,绿色永恒 陆家嘴金融城二期地块给你如家温馨

    舒适宜居,绿色永恒 陆家嘴金融城二期地块给你如家温馨

    楼盘简介陆家嘴金融城二期地块由上海陆家嘴(集团)有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为2019年10月,陆家嘴金融城二期地块位于上海浦东东至荣成路南至东城路,项目建筑类型包含多层。陆家嘴金融城二期地块值得买吗在市场良好的情况下,房屋在获得居住效益的同时还能获得资产收益。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】陆家嘴金融城二期地块那么,陆家嘴金融城二期地块值得买吗?陆家嘴金融城二期地块是否是上海浦东人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,陆家嘴金融城二期地块最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读陆家嘴金融城二期地块。

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  • 上海热门新房有哪些 日月光伯爵湾最受欢迎

    上海热门新房有哪些 日月光伯爵湾最受欢迎

    楼盘简介日月光伯爵湾由上海鼎溢房地产开发有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2020年09月,产权年限为70年。日月光伯爵湾位于上海嘉定博园路8200弄,项目建筑类型包含板楼。日月光伯爵湾值得买吗买房是大事,对于很多人来说甚至可能要倾其一生积蓄。房屋因为涉及的金额巨大,所以,买房前一定要清楚的了解楼盘的各项信息。

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  • 上海浦东优质新房推荐 置业浦东首选康乐金街

    上海浦东优质新房推荐 置业浦东首选康乐金街

    楼盘简介康乐金街由上海祝桥新镇投资发展有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为待定,产权年限为70年。康乐金街位于上海浦东南祝路388号(近南祝路),项目建筑类型包含联排。康乐金街值得买吗从投资的角度来看,房子的保值、增值作用很明显,比如把钱存入银行,因为利率固定,一旦物价上涨的幅度超过银行利率,银行存款的实际价值不但不会增加,反而还会缩水。然而,房子的价值会随着物价上涨而升高,更加保值。

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  • 上海优质新房排行榜 上海青浦买房选怀盛怡庭

    上海优质新房排行榜 上海青浦买房选怀盛怡庭

    楼盘简介怀盛怡庭由上海怀盛房地产开发有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2013年12月,怀盛怡庭位于上海青浦青浦淀山湖大道399号。怀盛怡庭值得买吗房屋属于资产,而且有很高的经济价值,不仅可以对抗通货膨胀,还可以累积财富。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】怀盛怡庭那么,怀盛怡庭值得买吗?怀盛怡庭是否是上海青浦人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,怀盛怡庭最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读怀盛怡庭。

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  • 上海浦东优质新房盘推荐  浦东置业首选浦开•世纪珑墅

    上海浦东优质新房盘推荐 浦东置业首选浦开•世纪珑墅

    楼盘简介浦开•世纪珑墅由上海浦东土地控股有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2019年06月,产权年限为70年。浦开•世纪珑墅位于上海浦东罗山路1739号,楼盘的占地面积为87036平方米,建筑面积为98352平方米,项目建筑类型包含板楼。浦开•世纪珑墅值得买吗现代风险社会,生活用品、医疗、教育等各项成本都在不断上升,房屋可以成为风险社会的对冲工具。所以,即使房价上涨,也会有越来越多的人加入到买房大潮中。

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  • 上海优质新房排名 嘉定热门新房中信泰富又一城四期深受喜爱

    上海优质新房排名 嘉定热门新房中信泰富又一城四期深受喜爱

    楼盘简介中信泰富又一城四期由上海嘉谐房地产开发有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为2016年03月,中信泰富又一城四期位于上海嘉定云屏路518弄,项目建筑类型包含未知、板楼。中信泰富又一城四期值得买吗房屋属于资产,而且有很高的经济价值,不仅可以对抗通货膨胀,还可以累积财富。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】中信泰富又一城四期那么,中信泰富又一城四期值得买吗?中信泰富又一城四期是否是上海嘉定人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,中信泰富又一城四期最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读中信泰富又一城四期。

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  • 热门好房佘山水岸名邸 置业上海松江首选佘山水岸名邸

    热门好房佘山水岸名邸 置业上海松江首选佘山水岸名邸

    楼盘简介佘山水岸名邸由上海新劲房地产开发有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2020年06月,产权年限为70年。佘山水岸名邸位于上海松江西林路佘山水岸名邸,楼盘的占地面积为17938平方米,建筑面积为34982平方米,项目建筑类型包含板楼。佘山水岸名邸值得买吗买房投资一直是稳中有升。所以,很多人都把房产投资作为主要的理财方式。但房屋交易金额大,且交易流程复杂,所以,在买房前一定要对要入手的房产有个全面的了解。

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  • 徐汇公园道壹号楼盘房价 一文解析上海徐汇徐汇公园道壹号

    徐汇公园道壹号楼盘房价 一文解析上海徐汇徐汇公园道壹号

    楼盘简介徐汇公园道壹号由上海地产馨逸置业有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为2017年06月,产权年限为70年。徐汇公园道壹号位于上海徐汇宾南路19弄,宾阳路18弄,项目建筑类型包含板楼。徐汇公园道壹号值得买吗相比跌宕起伏的股市,房市相对平稳,很多人把房产投资作为主要理财方式。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】徐汇公园道壹号那么,徐汇公园道壹号值得买吗?徐汇公园道壹号是否是上海徐汇人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,徐汇公园道壹号最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读徐汇公园道壹号。

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  • 最新!6月开盘一览,全上海的购房者都在关注这些楼盘

    最新!6月开盘一览,全上海的购房者都在关注这些楼盘

    据统计,截至目前,上海已有15个新盘即将开盘,下面就来看看这些楼盘的具体信息。

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  • 内环核心静安寺绝佳地段 梦境华宅顶豪新房在售!

    内环核心静安寺绝佳地段 梦境华宅顶豪新房在售!

    图片来源marksshangha@ins上海市中心老静安静安寺板块超成熟配套超优质地段真正绝版供应百年传奇港企「九龙仓」老静安唯一在售顶级传世大宅ONEJINGAN「九龙仓·静安壹号」静安之源传世宅邸现象级精装大宅一切超乎想象装修标准达到1.5万/㎡臻藏房源绝版发售「九龙仓·静安壹号」上海顶豪市场的绝对标杆

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  • 独家!内环内顶豪别墅「万科翡翠雅宾利」今起突发认筹!神秘入市

    独家!内环内顶豪别墅「万科翡翠雅宾利」今起突发认筹!神秘入市

    独家!静安内环内之真顶豪「万科翡翠雅宾利」压轴巨著272-318㎡都市别墅仅16套6月10日起认筹万科翡翠雅宾利最后一期的都市叠加别墅,这是真正位于内环内的稀缺城市美墅,傲居静安中心!万科翡翠雅宾利别墅位置:内环内静安核心户型:272-318㎡叠加别墅房源:仅16套热词:雅宾利顶豪奢华品质内环内稀缺都市别墅产品

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  • 不限购!总价230万买浦西闹市地铁精装公寓,41-57㎡仅19套!

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  • 突发重磅:浦西静安寺 百年港企九龙仓带给上海的梦境华宅!

    突发重磅:浦西静安寺 百年港企九龙仓带给上海的梦境华宅!

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  • 6月开盘一览,谁才是最后的"大赢家"?

    6月开盘一览,谁才是最后的"大赢家"?

    6月,上海地区预计将有34个新盘入市,覆盖了上海9个区域,相对于5月楼市供应量似乎有所回暖,另外据统计,截至目前,上海已有15个新盘即将开盘,下面就来看看这些楼盘的具体信息。东滩花园崇明陈家镇揽海路1号均价2.7-2.8万元/㎡120㎡平墅171㎡双拼239㎡独栋开盘时间:6月2日瑞和上海印象奉贤海杰路港阳路交叉口

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  • 陆家嘴绝版瞰江豪宅巨献!邑滨江,热力发售中!

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    上海市中心黄浦江边陆家嘴核心绝版地段绝版供应绝版江景全新精装豪宅正在发售图片来自@youknowcyc陆家嘴滨江最佳位置距离江面仅约270米绝版江景近在咫尺攀爬楼宇人生巅峰邑·滨江高区实景「邑·滨江」绝版江景豪宅正在发售黄浦江一线陆家嘴核心不曾有不再有感兴趣的小伙伴,扫描下方二维码或添加微信号modululu,报口令“滨江”,线上预约直通案场官方销售联系。还可以拉你进入魔都内环内豪宅群,讨论包邑·滨江、陆家嘴壹号院、九庐、碧云尊邸、融创外滩壹号院以及其他魔都核心区域豪宅楼盘。或点击文末“”进入报名页面。

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  • 850万起新中产置业首选!中环旁双轨交稀缺城市别墅即将入市!

    850万起新中产置业首选!中环旁双轨交稀缺城市别墅即将入市!

    重磅突发:总价800多万起中环旁双轨交稀缺城市别墅即将入市!新中产置业首选!滨江公园壹号现场实拍上海市区中环旁南大板块双轨交毗邻双公园环绕超稀缺地段专业豪宅开发商「滨江集团」打造北区真正标杆豪宅「滨江公园壹号」现象级城市别墅入市在即滨江公园壹号现场实拍滨江公园壹号位置:北中环旁户型:120-190㎡叠加别墅

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  • 重磅!静安府东区叠墅全新热力认筹中!一房一价表,线上预约

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