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买房贷款,千万别被坑了!还款方式、还款时间、商业贷款、公积金贷款……看这篇就够了!

子木聊房2021年2月20日

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在买房实操中,最让人痛苦的恐怕就是房贷。

开发商、中介把你带进银行,银行忽悠一番,直接塞给你几个选项,一大堆数字,让你自己去做选择。

大家都是站在自己的利益角度做事,所以就想着以最快最直接的方式走流程,拿到钱和业绩。

但对于不懂行情的你,一脸懵地签了合同,可能就给自己埋下了雷。

这些年因为房贷多花冤枉钱,甚至被忽悠入坑的不在少数。

子木一直认为,房贷作为普通人一生中最大的杠杆,一定要弄清其中勾连,如果在与卖方的博弈中,站在认知高处,你将会变相赚得一大笔钱。

下面正式入题。

 1 

房贷的本质

大多数人都比较排斥房贷。

这是因为房贷是欠债,欠债就得还钱,合同一签就成了房奴。

其实不然。

房贷是负债,但同时也是一种资产杠杆。

这些年,凡是主动用贷款买房,喜欢撬杠杆的玩家,都在楼市赚了钱,反而那些老老实实不愿意欠债的人,财富被偷偷夺了去。

举个例子,2010年张三用100万全款,在某城市买了一套房,但隔壁李四选择用杠杆,30%首付,100万买了3套房,10年以后,两人之间的财富拉开了好几倍。

当然因为限购,这个真实的例子不能再重演。但里面有几个道理是延续的:

尺度与时间。

尺度就是房贷利率的数值。

做生意的人肯定明白,在信贷市场上,房贷利率一直都是比较低的一种。

尤其公积金,3.25%的利率简直就是银行给你送钱。

所以在某种意义上讲,房贷是负债,是杠杆,同时也是政府给出的政策福利,当你明白了这句话,你就不是小白选手了。

时间是什么意思呢?通胀。

为了更好地发展经济,我们会一直保持微通胀水平。这两年,因为疫情影响,央行放水有些多,通胀幅度大增。

大家去菜市场看看超市的粮米油盐酱醋茶的价格涨幅就清楚了。

通胀,钱就会变得不值钱,同样对于负债,也是缩水的。

这意味着,你从银行借钱100万,时间越长,通胀对债务的吞噬越厉害,你还的钱越来越少。

还是隔壁老李,一套房首付30万,商贷70万,分30年还清,用等额本息来算,一个月还款额是3715元。

3715元,在2010年绝对是一笔巨资,但是放在2020年呢?

也就是一瓶多茅台的价格。

当然这一切建立在你的财富随通胀递增的基础上,如果10年前你月收入是1万元,10年后还是1万元,经济再怎么通胀,跟你都没关系。

当大家明白了房贷利率以及杠杆的本质,我们再去做选择就比较容易了。

 2 

还款方式

选择等额本息,不要选择等额本金。

等额本息,每个月的还款额是相同的,但在本金和利息结构上,前面主要还利息,后面主要还本金。

等额本金,每个月的还款额是不同的,逐月递减,前面还大头,后面还小头。

时间可以吞噬债务,未来的钱越来越不值钱。

那么我们肯定要把重要债务放在未来,不能选择等额本金这种“先大后小”的策略。

这个选项基本是经过历史论证的,不需要质疑。

 3 

商贷和公积金

谨慎公积金,灵活商贷。

商贷,逻辑很简单,就是你把房子抵押给商业银行,商业银行给你一笔贷款。

公积金,是政府给居民的政策性福利,是用来鼓励刚需购房的。

因为利率极低,仅为3.25%,所以我让大家谨慎使用,因为除此之外,你很难从银行里拿到这么便宜的钱。

如果你想用公积金买房,就必须要给自己搞到资质。

一般情况下,企业都是安排五险一金的,如果你是个体户,或者自由从业者,我建议你去挂靠朋友的公司,或者去TB,让别人帮你缴纳五险一金。

只要你使用公积金买房,一定稳赚不赔。

在选择贷款方式上,肯定要优先选择公积金贷款的,如果额度不够,那就用商贷+公积金组合贷,最后才是商贷。

前提是你所在城市的公积金放款速度是合理的。

这时候你还要考虑一个问题。

你未来规划要买几套房?

如果是1套,还是优先公积金,如果是2套,我劝你第一套用商贷,第二套用公积金。

因为很多城市限购限贷,二套房的首付比例高,房贷利率也高,如果用公积金买,可以极大降低成本。

 4 

房贷时间

买房贷款时间选择多久?

很多人怕时间长利息多,选择了20年甚至10年,这是不对的。

如果你读懂了房贷利率的本质,你应该勇敢地选择30年。如果有100年的选项,我还会毫不犹豫地选择100年。

10年前1万月供和10年后1万月供,是两个概念,永远不要低估通胀的威力。

当然,并不是你想30年,银行就愿意给你30年。

银行会评估风险,具体贷款年限跟买房人的年龄以及抵押房的房龄有关。

不同银行对年龄的要求不同,例如有的银行贷款是60岁限制,你现在已经50岁了,那么你最多也只能贷10年。

房龄要求也是。

一般银行要求,房龄+贷款年限50年,如果这套房子的房龄已经30年了,那么贷款年限最多也就20年。

所以我一直劝大家不要买太老的房子,因为未来可贷款的年限越来越少,也意味着流动性越来越低,买了难出手,容易被套死。

 5 

提前还款

要不要提前还款这个问题是房贷中非常热门的问题,争议不断。

因为很多人想着本来有闲钱没去处,早点把钱还完,不用再还那么多利息了。

我的建议还是尽量不要提前还款。

你把这部分钱随便做做理财买买基金,基本都能跑赢房贷利率,钱放在手里产生的收益要大于房贷利息。

有人说,我的房贷利率高啊,6点多,怎么做理财都跑不过,怎么办?

还是那句话,多考虑一下通胀因素,通胀会吞噬负债,还款压力是逐年递减的。而你做理财,虽然无法对冲,但却是当下的收益。

很多人理解不通时间的概念,就过不了这一关,这时候多想想10年前和现在的生活就明白了。

当然提前还款未必完全不行,还有一种因素。那就是你想买一套改善房,以房换房,或者在其他城市买房。

因为有些城市限购限贷很严重,有的认房认贷,有的认房不认贷,有的认贷不认房。

如果认贷不认房,你手里有房子未还清贷款,再买房就得按第二套处理,首付和利率成本瞬间增大。

这时候就需要提前把首套房贷款结清,再去买房,就能以首套房的优惠买。

还有人问我如果钱够的话,是否应该全款买房?

还是不建议的。

如果有公积金,那就要优先用这个政策福利,没有公积金就去商贷,再用其他的理财手段去对冲房贷利息。

不过,一定要珍惜“处女贷”,尽量要把第一次买房贷款的资格用在你未来想要生活的城市,这个非常重要。

我之前就有一个读者,本来可以在北京买房,结果听父母话,在三四线城市商贷买了一套房。兜兜转转再去北京买房,发现已经失去了首套资格。

二套首付比例和房贷利率根本无法承担,便丧失了上车的机会,可能这个机会就是一辈子的。

 6 

钱能力

写到这里,基本关于房贷的问题大家应该都清楚了。

最后再谈谈,如何跟银行博弈。

既然房贷是杠杆也是福利,那么我们就要想办法通过房子,从银行拿出更多的钱。

银行根据什么去放款呢?

风险。

如果你的征信非常好,信用卡的额度高,使用率低,工资收入也高,银行就会把你评定为优质客户,给予你最好的信贷帮助,鼓励你去从银行拿钱买房。

所以如果你有购房计划,就一定要在买房前,半年甚至一年,有意识地培养自己去银行拿钱的能力。

这其中是有窍门的。

比如你在平时要有意识的提高信用卡额度,刷卡买东西再及时还上,在买房半年前一定要把所有信用卡还清,银行会认为你的信誉度非常高,愿意借钱给你。

比如你的工资收入不高,流水不够,就可以把钱转给开公司的朋友或亲戚,定期给你往银行卡里打钱,再慢慢把钱取出来。

银行在评定你收入情况时,你可以证明有“其他收入”。

银行只会看数值,根本无法调查你是否具备有其他收入的能力,这时候你就能伪装成一个流水很高的优质客户。

银行一般会调查你的征信以及近一年的流水、负债,信用卡不要逾期,买房半年前尽量还完,信用卡额度要高一些,使用频率低一些,有稳定收入,那么还可以给你降低房贷利率。

 7 

反人性选择

最后再说几句。

房产投资游戏,以及杠杆的使用都是反常态的。

过去大大方方从银行里借钱去买资产的人,会越来越富,惧怕债务老老实实把钱存在银行里的人,会越来越穷。

这种穷并不是自己造成的,而是被认知与时间剥夺的。

投资反人性,跟着20%的人方法走,就会理解时间与金钱的价值。

房贷压身并不可怕,而是幸运。

过去十年,人们经常谈论房奴有多么痛苦,而现在大家都在讨论成不了房奴有多么痛苦,这就是时代的进步。

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    楼盘简介浦开•世纪珑墅由上海浦东土地控股有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2019年06月,产权年限为70年。浦开•世纪珑墅位于上海浦东罗山路1739号,楼盘的占地面积为87036平方米,建筑面积为98352平方米,项目建筑类型包含板楼。浦开•世纪珑墅值得买吗现代风险社会,生活用品、医疗、教育等各项成本都在不断上升,房屋可以成为风险社会的对冲工具。所以,即使房价上涨,也会有越来越多的人加入到买房大潮中。

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  • 上海优质新房排名 嘉定热门新房中信泰富又一城四期深受喜爱

    上海优质新房排名 嘉定热门新房中信泰富又一城四期深受喜爱

    楼盘简介中信泰富又一城四期由上海嘉谐房地产开发有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为2016年03月,中信泰富又一城四期位于上海嘉定云屏路518弄,项目建筑类型包含未知、板楼。中信泰富又一城四期值得买吗房屋属于资产,而且有很高的经济价值,不仅可以对抗通货膨胀,还可以累积财富。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】中信泰富又一城四期那么,中信泰富又一城四期值得买吗?中信泰富又一城四期是否是上海嘉定人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,中信泰富又一城四期最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读中信泰富又一城四期。

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  • 热门好房佘山水岸名邸 置业上海松江首选佘山水岸名邸

    热门好房佘山水岸名邸 置业上海松江首选佘山水岸名邸

    楼盘简介佘山水岸名邸由上海新劲房地产开发有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2020年06月,产权年限为70年。佘山水岸名邸位于上海松江西林路佘山水岸名邸,楼盘的占地面积为17938平方米,建筑面积为34982平方米,项目建筑类型包含板楼。佘山水岸名邸值得买吗买房投资一直是稳中有升。所以,很多人都把房产投资作为主要的理财方式。但房屋交易金额大,且交易流程复杂,所以,在买房前一定要对要入手的房产有个全面的了解。

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  • 徐汇公园道壹号楼盘房价 一文解析上海徐汇徐汇公园道壹号

    徐汇公园道壹号楼盘房价 一文解析上海徐汇徐汇公园道壹号

    楼盘简介徐汇公园道壹号由上海地产馨逸置业有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为2017年06月,产权年限为70年。徐汇公园道壹号位于上海徐汇宾南路19弄,宾阳路18弄,项目建筑类型包含板楼。徐汇公园道壹号值得买吗相比跌宕起伏的股市,房市相对平稳,很多人把房产投资作为主要理财方式。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】徐汇公园道壹号那么,徐汇公园道壹号值得买吗?徐汇公园道壹号是否是上海徐汇人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,徐汇公园道壹号最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读徐汇公园道壹号。

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  • 多角度详解上海邑滨江,浦东的人气新盘快卖完了

    多角度详解上海邑滨江,浦东的人气新盘快卖完了

    在售情况邑滨江楼盘售价为121000元/m²,位于上海市浦东区源深板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。在售包含104.0-195.0m²2-4室户型,适合刚改、改善人群选择。随着区域内多重商圈辐射,板块将占据更多的资源优势。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡邑滨江

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  • 上海森兰星河湾,致力成为浦东的标杆作品

    上海森兰星河湾,致力成为浦东的标杆作品

    在售情况森兰星河湾楼盘售价待定,位于上海市浦东区外高桥板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。随着区域内多重商圈辐射,板块将占据更多的资源优势。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡森兰星河湾楼盘概况森兰星河湾为住宅性质,产权年限为70年,属于上海浦东星河湾房地产开发有限公司开发,是区域内为数不多的优质住宅项目。

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  • 上海闵行品质楼盘解析,旭辉莘庄中心可以圆你买房愿望

    上海闵行品质楼盘解析,旭辉莘庄中心可以圆你买房愿望

    在售情况旭辉莘庄中心楼盘售价为64000元/m²,位于上海市闵行区莘庄板块,据悉,当前该区在售新房均价为44783元/m²。该区域集齐了买房者关心众多利好因素,必将吸引更多的置业者。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡旭辉莘庄中心楼盘概况旭辉莘庄中心产权年限为70年,属于上海辉均置业有限公司开发。

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  • 古北金鹰府二期——上海闵行的居家典范,已成为新的置业首选!

    古北金鹰府二期——上海闵行的居家典范,已成为新的置业首选!

    在售情况古北金鹰府二期楼盘售价为100000元/m²,位于上海市闵行区金虹桥板块,据悉,当前该区在售新房均价为44783元/m²。在售包含90.0-126.0m²2-3室户型,适合刚需、刚改、改善人群选择。该板块快速直达多条城市主干道,多维立体出行,畅享便捷交通。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 前滩晶萃名邸 亮相上海浦东,温存美好家居时光

    前滩晶萃名邸 亮相上海浦东,温存美好家居时光

    在售情况前滩晶萃名邸楼盘售价待定,位于上海市浦东区浦东世博板块,据悉,当前该区在售新房均价为53485元/m²。在售包含95.0-140.0m²2-4室户型,适合刚改、改善人群选择。该区域集齐了买房者关心众多利好因素,必将吸引更多的置业者。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡前滩晶萃名邸

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  • 卓越华润玲珑悦府 亮相上海宝山,新颜崭露,锐意无限

    卓越华润玲珑悦府 亮相上海宝山,新颜崭露,锐意无限

    在售情况卓越华润玲珑悦府楼盘售价为42000元/m²,位于上海市宝山区罗店板块,据悉,当前该区在售新房均价为42342元/m²。在售包含90.0-120.0m²3-4室户型,适合刚需、刚改人群选择。该区域集齐了买房者关心众多利好因素,必将吸引更多的置业者。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 解密上海新金浦的居住密码,发现静安的一个自由新天地!

    解密上海新金浦的居住密码,发现静安的一个自由新天地!

    在售情况新金浦楼盘售价为120000元/m²,位于上海市静安区西藏北路板块,据悉,当前该区在售新房均价为72141元/m²。区域内商业集群的建立以及人居地标的打造,板块也正在引领一种新生活方式。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡新金浦楼盘概况新金浦产权年限为40年,属于上海市兴浦有限公司开发。

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  • 上海徐汇徐汇梧桐公馆 | 居家投资在握

    上海徐汇徐汇梧桐公馆 | 居家投资在握

    在售情况徐汇梧桐公馆楼盘售价待定,位于上海市徐汇区长桥板块,据悉,当前该区在售新房均价为74575元/m²。未来将是整个区域的标志性建筑,集办公、商业、休闲于一体。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡徐汇梧桐公馆楼盘概况徐汇梧桐公馆为住宅性质,产权年限为普通住宅:70年,属于上海平和置业发展有限公司开发,是区域内为数不多的优质住宅项目。

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  • 上海优质楼盘复地雅园,黄浦 品质社区 优质配套

    上海优质楼盘复地雅园,黄浦 品质社区 优质配套

    在售情况复地雅园楼盘售价为125000元/m²,位于上海市黄浦区老西门板块,据悉,当前该区在售新房均价为89692元/m²。在售包含115.0-178.0m²2-4室户型,适合刚改、改善人群选择。随着区域内配套的愈发完善,整个板块在规划上也更具前瞻性、未来感。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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  • 碧桂园凤凰城 亮相上海金山,闪耀全城,盛启未来

    碧桂园凤凰城 亮相上海金山,闪耀全城,盛启未来

    在售情况碧桂园凤凰城楼盘售价待定,位于上海市金山区金山新城板块,据悉,当前该区在售新房均价为19364元/m²。在售包含95.0-231.0m²3-5室户型,适合刚改、改善人群选择。区域内商业集群的建立以及人居地标的打造,板块也正在引领一种新生活方式。点击下方楼盘卡片,获得详细楼盘信息,还可领取专享购房返现卡

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