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春节行情,又把楼市分化了!

子木聊房2021年2月22日

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文/子木

楼市研究中,一般要着重研究三大时间节点:

春节前后、三月阳春、金九银十。

其中春节前后最为重要。

人们忙着过年,售楼处关门,中介铺子关店,银行放贷缓慢,对于房产这种重大资产,一般都会放在年后决策。

所以这段时间,通常是一年的成交冰点,也被称作“超级淡季”。

然而超级淡季,却最容易暴露价值。

比如一个城市在春节前后,楼市没有冷淡,反而成交火热,房价攀升,意味着什么?

购房需求极度旺盛。

往往春节前后楼市火热的城市,进入新一年的行情只会越来越好,这是大概率事件。

基于这个观察,子木接下来带大家看看哪些城市行情好,哪些差,推演趋势,给出建议。

1

残忍的分化

整体来看,今年百城行情(除一线)走出了“深V”趋势。

除夕前一周,交易热度非常高,除夕进入冰点,而后开始缓慢爬升。

这个曲线很熟悉,每年都这样,不过今年除夕后成交热度上涨要明显快一些,这可能跟“就地过年”政策有关。

下面主要研究微观市场。

报告显示,今年春节前后,城市行情分化非常严重。

以成都、西安、苏州及天津为代表的新一线城市,春节期间交易热度明显较高,同时,三四线城市成交冰冷。

未来“城市能级”将和房价深度绑定。

春节前后,新一线城市平均成交热度约为38.2,二线城市约为7.2,三线城市约为3,四线城市约为1.15。

越小的城市成交越凄惨。

我年前说过,2021年将是三四线城市最难的一年。

原因有三:

1、棚改货币化安置政策大都停了。

2、银行出台两道红线,贷款严了。

3、大城市鼓励人们就地过年,返乡置业没了。

三大利空,足以戳穿大多数有房价泡沫的三四线城市,春节期间成交冷淡也在情理之中。

2

实打实的增长

在这其中,成都表现亮眼,交易热度高达100,稳坐第一宝座,超出第二名西安半个身位。

自打去年国家战略把成渝城市群提升至国家第四极后,核心城成都和重庆便成为未来之城。

数据显示,成都2020年GDP达到17716.7亿元,排名全国第7,重庆25002.8亿元,排名全国第5。

2020年城市GDP排行TOP10

两者进入前10梯队,无论在经济层面还是人才吸引力上,想象空间巨大。

成都现在二手房均价是1.6万/平米,相对于3.2万/平米的杭州来说,尚处于价值洼地。

这次成都表现出异于常人的行情走势,将成为2021年的行情导火索,成都购房者不要犹豫。

其次是西安。

西安自从被定义为国家中心城市和陆上丝绸之路起点后,这几年发展迅速,房价连续上涨,让诸多刚需梦碎。

有人说西安房价泡沫很严重。其实我不这么认为。

房价就是一个城市的股票,买的是预期。

深圳房价8-9万/平米,高吗?

对于一般人来说,的确很高,但深圳房价肯定降不下来,因为中国有钱人都想在深圳买房。

科技之城、大湾区核心,再加上房子的稀缺性,这个城市的概念和竞争力没得说。

同理于西安,这几年连续爬升,压都压不住,是因为西安被定义为我国西北部的战略之城。

纵观整个大西北,没有一座城市能与西安较量,在这条赛道上,西安是绝对的大哥。

再加上高校资源和文化底蕴,加速流入的人才将会继续撑起西安房价。

苏州,在我眼里依然是长三角地区的价值洼地。

前几年随主浪潮起势,而后因太过火热引起中央注意,被政策封死了。

但好的价值标的,不会被压制太久,虽然2020年苏州楼市无人问津,但苏州的经济太过强势,加速修复了购房者预期。

数据统计,2020年苏州GDP成功破2万亿,为20170.5亿元,位列江苏第1,全国第6,而且经济增速为4.8%,位于长三角地区首位。

苏州二手房均价是2.4万/平米,相对于长三角第二梯队,3万多每平米的杭州、南京,依然存在较大的升值潜力。

天津,前几天聊过,房价本来已经调控到位,但因为库存太大,楼市回暖但不足以支撑高质量反弹。

而合肥刚跨入万亿门槛,势头十足,而且政府供应太少,房价有了充足上涨的理由。

至于其他城市,篇幅有限以后再讲。

3

房价贵不可怕

回到主题,今年春节前后,热门城市TOP30中,已经有21座城市成交套均价超过100万。

100万买套房,10年前可能很多人无法理解,但对于现在的房价,已经习以为常了。

前几天还有一项数据表明,全国300多个城市中,已经有77个城市的平均单价超过1万元,占比超过25.6%。

这77个城市覆盖了一二三四线城市,甚至县城。

还是那句话,房价的基础是人口和经济。

南方即使是县城房价过万,也是可以理解的,因为经济强劲,地域产业发展也能跟得上,人口密度也高。

但在北方,如果人口和经济双低,还不是省会城市,房价过万大概率就是泡沫陷阱。

房价其实是一个城市经济发展的外在表现,不怕贵就怕没概念。

所以在房产投资角度,宁当凤尾不做鸡头。

4

注意房子属性

春节期间,无论是新一线、二线或者是三四线城市,成交最多的依然是两室一厅。

面积上,主流交易面积区间集中在60-90平米,占比约为39.1%;其次是90-120平,占比约为26%。

所以还是那句话,如果买房想投资,主选60-90平米的2室户型,这在全国都适用。

前段时间,回老家过年,迫于无奈参加一个聚会。

一位远房亲戚在酒桌上得意地说,刚给孩子在北京花了几百万,全款买了一套40多平米的1居室。

隔壁问,为什么不选择贷款买个2居室,他说不愿意欠债,而且房子越小未来越好卖。

一群人称赞,真了不起。

我笑了笑。

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  • 临港自贸区总价228万起入手花园洋房,投资必看!

    临港自贸区总价228万起入手花园洋房,投资必看!

    在上海市城市规划中,奉贤新城的定位为:杭州湾北岸核心城市、上海南部中心城市。奉贤将在未来打造,南桥、奉城双城联动的发展模式,形成西南桥、东奉城的发展方向。

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  • 临港新区90㎡精装三房,均价2.6万/㎡,刚需置业速看!

    临港新区90㎡精装三房,均价2.6万/㎡,刚需置业速看!

    2019年8月6日,国新办发布会介绍《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》,备受瞩目的临港腾飞在即。经过这几天时间的发酵,自贸区内先行启动片区的新房(公寓),已有多个项目售完了(如东宸源著,海上风华,东方颐城等),剩下未售完的也都在快速递减中,预计用不了多久,临港自贸区内先行启动片区内将再无新房可售。

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  • 大虹桥核心区域英伦别墅社区 ,距离国家会展中心3公里,速抢!

    大虹桥核心区域英伦别墅社区 ,距离国家会展中心3公里,速抢!

    英伦别墅社区 「英庭名墅」3期,热力认筹,认筹金30万,推出珍藏级 住宅公寓/别墅 产品。

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  • 开盘首日去化近7成,均价约6.2万/㎡入手第四代国际住区项目,改善置业必看

    开盘首日去化近7成,均价约6.2万/㎡入手第四代国际住区项目,改善置业必看

    8月15日,唐镇的大名城紫金九号二期,最后一批房源正式开盘,项目推出约89-156平米3至4房,共232套房源,均价约6.2万/平,总体去化近7成,销售10亿。

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  • 真正的城市别墅来了!均价约5万/㎡即可入手,地铁22号线1站直达上海南站!

    真正的城市别墅来了!均价约5万/㎡即可入手,地铁22号线1站直达上海南站!

    金地·都会C区目前主力在售117-126㎡叠加别墅,均价约5万/㎡,同步在售330万起80-89㎡精装洋房。

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  • 老静安南京西路旁精装大宅均价约12万元/㎡,商圈环绕、毗邻历史名居

    老静安南京西路旁精装大宅均价约12万元/㎡,商圈环绕、毗邻历史名居

    老静安板块,地段优越,拥有都市最优越的资源,如便捷的交通,繁华的商业配套,而泰府名邸就坐落在这里,专为层峰人士打造,主打建面约195-252㎡的奢阔大宅,舒适度高,户型功能优越,让业主享受豪宅独有的居住感受。泰府名邸位于泰兴路康定路路口,距离南京西路只有800米,繁华不息,两侧坐落着中信泰富、恒隆广场、梅龙镇的铁三角,久百城市广城、越洋广场芮欧百货、会德丰国际广场、静安嘉里中心、兴业太古汇购物中心

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  • 北中环南大板块稀缺叠墅房源,商业、轨交、教育配套完善,仅剩少量房源在售

    北中环南大板块稀缺叠墅房源,商业、轨交、教育配套完善,仅剩少量房源在售

    中环线北抬之后,北中环的价值就不断提升,尤其是宝山的南大板块,发展趋势叫板大宁,不过价值不断飙升的南大板块,虽然享受着静安寺、大虹桥两大商圈辐射,仍处于价值洼地的状态。滨江公园壹号就坐落在这里,主打城市稀缺的叠墅房源,单价仅5.5万起,在北中环可谓是一枝独秀,开盘当日劲销12.6亿元,最后的珍稀房源在售,机会难得。

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  • 上海哪里房源最稀缺?高规格智能社区,88㎡精装三房即将入市

    上海哪里房源最稀缺?高规格智能社区,88㎡精装三房即将入市

    上海连续宅地从千万平米级的供应,到2015年开始下滑,再到2016年开始了断崖式的连续3年300w-400w㎡供应。

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