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今年哪些城市机会最大?

樱桃大房子前天06:33

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今天跟大家说说今年的市场机会。

先说结论,就房地产而言,今年最大的市场机会,一定是在二线核心城市。

一线城市大家心里应该清楚,只剩一个还有比较大的机会,其余三个,其中2个还有惯性上冲的空间,另一个的机会只有新房。
上海广州深圳目前房贷都有所收紧。
广州南沙外地人暂时不能贷款买房了,黄埔区贷款也收紧了。年前我们组织了考察团,有一批粉丝还是算运气好的。不知道3月份会不会有所缓解,先观望下看看。
但是, 今年利率上行是大概率,因为不光是受5档房贷新规的影响,对一线城市严厉调控本身就是大方向,所以央行会有窗口指导。
上海年前刚刚调控,但2月份的次新房小区挂牌价继续上冲,这个调控的时候我就分析过,因为二手房库存紧张,所以年后惯性上冲的概率大。

深圳的二手房限价,银行到底是按政府指导价评估放贷,还是按市场价,还是按中间价,现在大家都在等。
有银行在按政府指导价评估,但也有银行按兵不动,在观望。还有银行房贷按指导价评估,但抵押贷依然按市场价评估。
如果按政府指导价评估的话,跟市场价相差甚远,害怕引发银行的坏账,毕竟深圳高杠杆买房的太多了。
如果按市场价评估,又怕与政策指导相悖,所以银行也很为难。
如果说最后全部按指导价评估的话,对深圳西部的房价肯定有影响的。比如宝中,以前市场价和评估价一样,现在相差太悬殊,中产接盘就会很吃力。
而深圳湾这种极贵和龙岗便宜的区域,反而没什么影响。比如深圳湾,原来市场价就是35万,而银行评估价最多也只能给到20万,评估价跟市场价以前就相差很远,买的一直就是有钱人,所以即使按政府指导价评估,影响也有限。豪宅片区才真的叫富通胀。在大放水时代,你都不知道这种地方的房价涨到哪里才是天花板。而龙岗罗湖这些地方,市场价和指导价差不多,更加影响不大了。

但我为什么说今年的机会主要是在二线城市呢?
因为一线城市房价上涨到一定高度后:
一是调控越来越严,想要入场已经太难;
二是价格越来越高,一般人玩不起了,越往上,资金获利空间本身也在减少;
三是与二线城市的房价价差在拉大,进一步凸显出二线城市的价值。
四是一线城市的贷款在收紧,而二线城市还比较宽松,因此热钱不可避免会往二线城市跑。
那放眼全国,有哪些二线城市机会比较大呢?

排第一的首选合肥。

因为这是一个很会搞钱和投资的城市。
现在热点片区,滨湖新房供应断档,严重供不应求,连庐阳、肥西很多新盘都要求全款优先,贷款的请不要站门口。
基本上红盘不是全款根本买不到房,一套房几百万,有钱人真的那么多吗?

显然不是。

如果不是利用杠杆,哪来这么多全款买房的人呢?

据我了解,有些人就是利用消费贷、二手房抵押贷套钱出来,再全款买新房。

之前就有人在我文章后面留言,有人靠消费贷在合肥买房,房贷还没开始还呢,房价三个月就涨了23%。这回报率多高。

我预计今年合肥会超出大家的预期。
原因就是2点:

一是大家很会用杠杆撬动市场。

二是合肥楼市供不应求。

有人说合肥的土地供给量很大,拜托你去看看2020年的土地供给量再说吧,合肥2020年土地出让只卖了7292亩地,相比2019年的13663亩,几乎接近腰斩。

2021年合肥楼市会持续面临供不应求的问题。

别说合肥已经涨了多少多少了,这是现象不是原因。
就凭着我上面说的这两点,合肥2021年的楼市就会表现很好。
再说合肥这个城市的新经济确实表现不错,产业发展势头很好,所以值得看好。
但合肥最好的机会还是在西南片区,比如政务区、高新区,滨湖区,经开区,其他什么瑶海区、新站区,三县不适合投资。

其他看好的城市,虽然之前二线城市的上中下三篇我都分析过了, 但估计很多人又忘记了,我再给大家再梳理总结一下。
第二个杭州,就不用多说了,市场一直很火爆,跟深圳一样,杠杆的天下。
但杭州最大的机会肯定还是新房,因为倒挂明显,二手房价格也比较高,跟深圳一样下不了手,但又跌不下来,慢慢涨的趋势,所以今年杭州市场还是会很热。
第三个是西安,我非常看好西安今年的行情。
一是因为新房库存少,二是地价上涨多,三是拼命拉人。
现在西安市场非常好,我想3月份过去调研,可以关注热点片区,高新、曲江,还有灞桥、航天基地、浐灞、沣东新城、空港新城的地价上涨都很明显,也可以关注一下。
第四个是厦门,厦门行情去年已经开始启动,今年会明显发热。
福建的热钱会加速涌入厦门。
今年岛内的学区房,新房,次新房会很火爆,岛外的4个新城,也会火热。
厦门的居民杠杆率非常高,按照我的感觉,深圳杠杆率应该排第一,杭州第二,厦门第三差不多。
会搞钱的城市,就是最大化利用杠杆,这在货币宽松期,就是最容易推动房价上升的加速器。
今天厦门有人跟我说,银行对公贷款暂停了,因为1月份放贷太多了,要求均衡放款,这会影响到经营贷买房,完全停贷我觉得不可能,否则经济受不了。
再说其他城市又不一定非要到厦门做抵押贷款,很可能到其他城市套现带着钱去厦门啊。
第五个是苏州,苏州挨着上海,上海大涨一波之后,部分资金又要开始转移阵地了,我发现苏州最近几个月的二手房库存下降速度很快。
去年9月份,苏州二手房挂牌量超过10万套,今年1月份就只有8.5万套了,新增房源量一直在下降。
苏州最容易躁动的肯定是园区和高新区,因为新盘供给少,片区规划好,改善群体最趋之若鹜的地方。这两个区的房价去年就有小幅上涨。
其他区房价基本没动静。
第六个是南京,最近有4个区落户放开了,但上涨最快的依然是河西、江北核心区、南部新城这些高端改善区域。
第七个是成都,重点关注高新区,金融城和天府新区,核心区房价一直在动,其他区没什么起色。
第八个是武汉,去年疫情影响房价比较低迷,但成交量还是全国第一,说明强大的购买力还存在,今年房价会有起色,重点关注武昌,滨江板块和光谷。其他的城市:
天津,最具有确定性的就是上三区的学区房,我十分有把握。
福州今年也会回暖,能看到核心区房价上涨,比如东二环。
济南目前已经在底部,今年会见底反弹,龙头在历下。
青岛的反应慢半拍,估计比济南还要晚半年复苏,首选崂山。
郑州虽然连跌了三年,但今年也要回暖了,因为去年郑州土地出让腰斩了,今年去库存接近尾声,市场反弹势不可挡。区域首选东边,郑东新区,北龙湖,龙子湖。
长沙随时都能买,房价便宜,但只会像乌龟一样慢涨,核心是梅溪湖。
其他二线省会城市我觉得今年机会不是很大。
放眼全国,其实规律很明显了,就是围绕着核心片区在涨。
当然还有一些经济比较强的非省会城市,比如宁波过去2年一直很火爆,我忘记在二线城市分析它了,宁波也是一个很会利用杠杆投资的地方。
还有东莞这种产业非常强的临深城市,去年涨幅全国排第一。
这一轮房价上涨,资金热衷于追逐的城市,有一个共性,首先这个地方供给量不能太多,否则房价涨不起来;
其次大家要喜欢利用金融杠杆买房,因为杠杆是撬动房价上涨的最佳利器。
深圳、杭州、宁波、合肥、东莞,都是这种典型特征的城市,所以是第一波热钱重点攻克的地方。
虽然说今年整体的货币政策相比2020年会有点收紧,但还是会保持连续性,不可能断崖,所以结构性的市场机会依然存在,就是一线城市机会少一些,二线城市机会多一些。
只要你紧跟我的推文走,你会对全国的楼市有个全局的理解,知道房价涨到什么位置了,继而你会知道什么时候轮动到你所在的城市,因为资金还是在轮动的。
房产过去是,未来也是最大的家庭资产投资,所以每一个人都要重视,学会如何让你的资产保值增值。
下篇真的要分析三四线城市了, 估计也要写三篇才能写完。

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    楼盘简介佘山水岸名邸由上海新劲房地产开发有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2020年06月,产权年限为70年。佘山水岸名邸位于上海松江西林路佘山水岸名邸,楼盘的占地面积为17938平方米,建筑面积为34982平方米,项目建筑类型包含板楼。佘山水岸名邸值得买吗买房投资一直是稳中有升。所以,很多人都把房产投资作为主要的理财方式。但房屋交易金额大,且交易流程复杂,所以,在买房前一定要对要入手的房产有个全面的了解。

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  • 徐汇公园道壹号楼盘房价 一文解析上海徐汇徐汇公园道壹号

    徐汇公园道壹号楼盘房价 一文解析上海徐汇徐汇公园道壹号

    楼盘简介徐汇公园道壹号由上海地产馨逸置业有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为2017年06月,产权年限为70年。徐汇公园道壹号位于上海徐汇宾南路19弄,宾阳路18弄,项目建筑类型包含板楼。徐汇公园道壹号值得买吗相比跌宕起伏的股市,房市相对平稳,很多人把房产投资作为主要理财方式。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】徐汇公园道壹号那么,徐汇公园道壹号值得买吗?徐汇公园道壹号是否是上海徐汇人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,徐汇公园道壹号最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读徐汇公园道壹号。

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  • 大虹桥最宜居板块,绿化面积高达200万方,首期预计加推370套公寓,叠加房源

    大虹桥最宜居板块,绿化面积高达200万方,首期预计加推370套公寓,叠加房源

    最近新盘的拿证速度真的是让人目不暇接,连“藏”了许久的各路“地王”也都不约而同地选择在现在拿证。其中当然少不了我们房产的“龙头老大”——万科。

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  • 马桥板块精装准现房均价仅4.6万起,众多商业体环绕,真正的价值洼地

    马桥板块精装准现房均价仅4.6万起,众多商业体环绕,真正的价值洼地

    闵行马桥板块正处于商业配套开放最为热闹的时期,年初万达广场在此拿地,预计将于明年年底开业,下个月马桥还将迎来龙湖星悦荟的开业,不仅如此,年底龙湖上海闵行天街也将开业,福利不断。受到虹桥商务区的辐射,闵行形成了虹桥吴中商业区、七宝生态商务区、莘庄商务区、莘庄综合枢纽商务区、南方商务区、剑川路商务区、莘庄工业区西区和浦江商务区等八个重点商务区的大格局。

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  • 松江新城深度解读,刚需置业不再愁,这两大市场热盘值得一看!

    松江新城深度解读,刚需置业不再愁,这两大市场热盘值得一看!

    松江新城是上海市2025规划中的城市副中心,也是规划最大的新城,以及将承载110万人口,在上海所有郊区新城中是最多的,不过目前松江新城中能说得上的商业配套,估计只有松江万达和开元地中海了,这与其自身的定位还有差距。开元地中海位于松江新城发展成熟的区域,周边汇集了很多小区,居住人口颇多,周边配套还有松江第一人民医院,松江大学城也在步行可至的范围内,公交线路也非常丰富。

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  • 总价428万起入住大虹桥,距离17号线仅约385米,刚需置业必看

    总价428万起入住大虹桥,距离17号线仅约385米,刚需置业必看

    6月楼市厮杀激烈,高尚领域、金茂悦、保利颂及招商虹桥公馆四盘撞了档期,抢夺客户势必是一场腥风血雨的硬战。招商虹桥公馆,5.18开放,6.16开盘,短短29天内,累计到访3247组,首开当天去化15亿+的项目,整个上海滩也已难得一见!

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  • 【内部资料】这样讲学区,助你快速成交!

    【内部资料】这样讲学区,助你快速成交!

    很多人说,做销售不得不看《华尔街之狼》,该影片讲述了一个菜鸟成为BOSS的狼性过程。

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  • 内环内稀缺小户型楼盘即将入市,最后一期145套房源错过再无,现房交付

    内环内稀缺小户型楼盘即将入市,最后一期145套房源错过再无,现房交付

    重磅消息:上海市中心,内环内东外滩板块,超成熟配套,前三期学区对口“齐一”。圣骊河滨苑,约86-135㎡2-3房,项目收官之作,即将入市。

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  • 总价500万起坐拥阔景大三房,刚改一步到位,项目正在认筹中

    总价500万起坐拥阔景大三房,刚改一步到位,项目正在认筹中

    项目已于6月18日正式开启认筹,认筹金100万元,共推出均价约52500元/平的304套房源。

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  • 金地公元2040于6月17日开启认筹,认筹金113万,精装叠加别墅均价5.45万/㎡

    金地公元2040于6月17日开启认筹,认筹金113万,精装叠加别墅均价5.45万/㎡

    主力总价:上叠580万起/中叠620万起/下叠735万起

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  • 泰禾大城小院即将加推,99㎡墅境高层房源总价200万起,预计6月底取证

    泰禾大城小院即将加推,99㎡墅境高层房源总价200万起,预计6月底取证

    现有建面约99㎡的墅境高层及建面约60-180㎡国宅院墅,即将加推。

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  • 江桥板块唯一纯新盘即将入市,距14号线仅500米,预计推出500套房源

    江桥板块唯一纯新盘即将入市,距14号线仅500米,预计推出500套房源

    江桥是嘉定区最靠近市区的一个板块,借着大虹桥规划红利,因北虹桥规划而成名。2018年热销的龙湖天璞项目就位于江桥板块,正处于大虹桥居住区,通过嘉闵高架,只要大约15分钟的车程便可直达虹桥商务区核心区和进博会所在的国家会展中心。

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