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说说珠城「东区」鄙视链:「公园北」为何输给了「公园南」?

镁地产前天06:31

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几乎每一个国际大都市,都会有一到两个万众瞩目的豪宅区,正如纽约的上东区,伦敦的肯辛顿,香港的半山区,上海的小陆家嘴,深圳的深圳湾。

而在广州,它的名字叫做—东区

众所周知,珠江新城虽然只有6平方公里,但在房圈,又被细分为三个板块,分别为西区、中区、东区。其中,“东区”几乎成为一个不需要过多解释的楼市专用名词,它指的是珠江新城猎德大道以东、华南快速以西、黄埔大道以南、珠江以北的一片大约2.8平方公里的区域。

如下图所示:

说来也怪,珠江新城三个板块中,东区的位置原本是最偏的。西区靠近越秀,是最先成熟起来的;中区则被认为是宇宙中心,因为广州80%以上的超甲级写字楼都位于这个区域,这里也是广州均价最高的板块。

而东区呢,除了零星的几栋写字楼,几乎可以视为一个纯居住区。一个CBD建这么多住宅楼,也是常被人诟病的。但是,广州最牛的那几个豪宅,比如汇悦台、凯旋新世界、尚东柏悦府、颐德公馆都在这个东区。

可能因为这几个豪宅的名头太响,导致「东区」几乎成为广州豪宅的同义词。不过,大家有没有发现,东区那些大名鼎鼎的豪宅,几乎都位于珠江公园以南,而位于珠江公园以北的几个社区,就低调得多,和公园南那些小区相比,简直就像被人遗忘的“小透明”。

其实从环境、产品、圈层来看,公园北那些小区都不差的,可为何话题性就弱了那么多?

今天,我们就来聊聊公园北的三个社区:中海观园国际、誉峰园、粤海丽江花园:

这三个小区有诸多共性,都是主打大户型、南望珠江公园、占地规模2万方左右,楼龄、品质相差不大,均衡性很好,但和凯旋新世界、汇悦台比起来,又有如三个“小透明”。

当然,出自不同开发商的三个楼盘各有秉性,我们先来个快评:

中海观园国际作为中海第一代豪宅产品,主力户型196m²以上,户户南北对流,硬件用了中海最好的等级。优点是品牌强、户型方正、园林景致、物业好,缺点是小区体量较小,总共才500多户,三个小区中整体感最好的。

誉峰园是合景泰富最高端住宅系列“誉峰”系处女座,主打175m²以上的大户型。小区受体量限制不能尽情舒展,创造性地打造了纵向伸展的立体式园林,宛若一个浓缩版的凯旋新世界。

粤海丽江花园开发比前两者晚两三年,加上外立面不显旧,小区面貌比较新。整个小区在珠江公园的西北侧,因此东南向户型才是望园的最佳位置。户型面积跨度大,涵盖50多方的一房到280方的五房,因此上车门槛相对低一些,是东区性价比较高的小区之一。

总的来说,公园北为什么输给了公园南?一个原因是公园南更靠江,靠江任何时候都要更贵一些,这是普遍人性,是客观规律。另一个原因是,公园南的生活配套、产品力、圈层感,的确都要更好一些。

01

中海观园国际

关键词:

中海第一代豪宅产品

大户型户户南北对流

价格15年翻5倍

中海地产在珠江新城一共有3个盘:中海花城湾、中海璟辉华庭、中海观园。别看位于中区的前两个涨得最快,其实中海观园的定位才是最高的,是中海地产第一代豪宅产品。这从它的东区区位、外立面、户型设计、小区园林等方面都能看出来。

中海观园国际建成于2007年-2009年,占地约2万m²,比中海璟辉(2.2万m²)小一丢丢。

小区正门口有一个小广场,有绿化和少量商铺,虽然小广场是公共配套,但基本上属于业主专用,也提升了小区的空间感和颜值。


小广场右侧就是中海观园的正门,进去后发现小区与中海花城湾、中海璟辉有些相似,毕竟是同一个妈生的嘛。

虽然中海观园体量最小,但园林打造得更有层次,密度为7,低于花城湾和璟辉,外立面也比较新,毕竟定位就是豪宅。



小区由6栋超高层住宅组成,分为南、北座,共500多户,涵盖137-285的三到五房,主力户型为196m²以上的大户型。

北座就1栋,137、148m²两个面积最小的户型都在这里,两梯四户。

南座共5栋,呈“一字型”分布,都是196m²以上的大户型,三梯两户(含工人梯),朝向均为正南、西南或东南望珠江公园,均南北对流。所以,南座的单位都非常不错,不过目前只有低层放卖。

“观园”这个命名也挺直接,就是“观赏珠江公园”,把这个楼盘最大的价值之一印刻在楼盘名中了。

小区整体风格既现代又复古,比中海花城湾和中海璟辉更有辨识度。


中海自己的物业也是加分项,这里就不多说了。

中海观园国际2006年开盘时均价2万/m²左右,贝壳APP1月参考均价101507元/m²,15年间翻了5倍,平均3年翻1倍,涨幅还是很不错的。

02

誉峰园

关键词:

合景泰富最高端系列处女座

立体式园林不输凯旋新世界

价格14年翻近6倍

誉峰园位于中海观园国际西侧,建成于2007年,占地面积近2.3万m²,总建筑面积约14.75m²。

誉峰是合景泰富最高端的住宅系列,项目一开始就是按照豪宅标杆去打造的,珠江新城这个誉峰园是誉峰系列的第一个作品。

一朵以前就说过,判断一个楼盘是否成功,就看开发商在其他城市还用不用同样的案名。如今在百度搜索“合景誉峰园”,重庆、天津、深圳的同名项目都出来了,可见开发商对广州这个处女座是很满意的。

还有小道消息称,合景泰富的老板在誉峰园留了一套房子,时不时住一下。

誉峰园的外立面还挺有特点,不同于其他住宅楼整齐划一的颜色或造型,它不是一个平面,部分楼层做了一些突出或凹进去的设计,而且在中间楼层的阳台外立面运用了紫色,辨识度一下就出来了。


不过外立面主色用了白色,还是有点吃亏,因为比较显旧。

大门不是传统的石墙,取而代之的是几根有立体雕刻的古朴石柱,在棕榈树的映衬下,更显低调和大气。


走进小区你会发现内有乾坤。顺着弯弯的石路往右走,沿旋转木梯拾级而上,就到了住宅楼的地面。整个小区下面全部挑空做园林,必须通过楼梯上去。除了旋转木梯,还有石梯,周边是古朴的墙、东南亚风情的水池和棕榈树、凤凰树、小灌木,别有一番情趣。


会所和恒温泳池藏于园林中,石路用了各种图案各种造型的砖和石头,增添了很多趣味和层次感。


整个小区绿化率40%,容积率6.6,让我见识到了什么叫做“在有限的空间里做出了层次丰富的园林”。如果不考虑体量和规模,我觉得誉峰园的园林立体感更强,丝毫不输凯旋新世界。

当然,这种立体式园林也有一个遗憾,就是没有设计电梯,对于一些老人和小孩来说,如果没有开车回家,必须爬楼梯才能进入住宅楼,有点吃力,所以也被吐槽过。

小区一共8栋,为了让每一户都能望到珠江公园,8栋楼呈“倒U型”分布。有人说A4和A5是楼王,因为都是正南朝向。但我觉得A1和A8栋距离珠江公园最近,景观资源最好,而且都是三梯两户(含保姆梯),其余楼栋都是两梯两户。

誉峰园主打173-254m²的大三至大四房,每一户都有三个阳台,基本可以做到南北对流。从户型设计上来看,誉峰园的起步面积更大,面积段也比较集中,嗯,是豪宅的打法。

不过也有人觉得这种大尺度空间的户型设计有点浪费,毕竟誉峰园还没到汇悦台那种顶豪档次。但合景泰富的物业还不错,也是个加分项。

誉峰园2007年开盘时单价约2万/m²,贝壳APP1月参考价为118398元/m²,14年时间翻了近6倍。

03

粤海丽江花园

关键词:

珠城东区性价比之选

户型跨度大,争议较多

价格11年翻近4倍

先别搞错,这个是粤海丽江花园,不是番禺的丽江花园,不过两个丽江花园都是粤海做的,开发商为两个楼盘起同一个名字,就像爹妈给两个孩子用同一个名字,还是挺少见的。

与中海观园国际和誉峰园不同的是,粤海丽江花园正南向对着的不是珠江公园,而是珠江别墅,小区东南向高层才是俯瞰珠江公园的最佳位置。

这个小区给我的第一印象是特别新,它建成于2009-2011年,比中海观园和誉峰园晚两三年左右,但因为外立面做得比较时尚大气,我以为楼龄只有五年左右。


小区旁边是一条河涌,中介说靠近河涌的单位价格稍微低一点,但河涌其实没什么味道。

大门比较高,两侧各有一棵高大的棕榈树,气派。


可以说,粤海丽江花园外在颜值非常棒,但进入小区后,那种高档、气派范儿反而被削弱了。

园林做得还行,看得出开发商花了心思。但与前两个邻居尤其是誉峰园相比,无论从植物的种类、园林的层次、石材的用料和设计来看,明显差了一个档次。


当然,如果不以太严格的眼光来看,粤海丽江花园的小区环境还是挺不错的,空间感强于绝大部分中区楼盘,会所、泳池这些配套也都有,顶得起东区豪宅的名号。


小区占地面积约2万m²,建筑面积1.4万多m²,由9栋24-47层的住宅组成,布局像一个“三”字。这种布局是比较少见的,据说是根据珠江公园的相对位置做出的调整,以获得最大的景观资源。但是楼栋错层分布也遭遇过诟病。

9栋楼中,最靠近金穗路这排的A6-A9栋园景资源最佳。虽然靠近金穗路,但金穗路不是主干道,噪音比临江大道、花城大道要小得多。


图源:中原地产

这三个楼盘中,粤海丽江花园的户型面积跨度最大,一共644户,一到五房都有。

主力户型为200-280m²的四至五房,也有小部分88-180m²的两至三房,还有少量57m²的一房户型。小户型基本都在1栋,两梯四户,另8栋都是大户型,两梯两户。

三个楼盘中,粤海丽江花园的整体品质相对差一些,这主要体现在户型的不均衡性、景观的不均衡性、物业等方面。

粤海丽江花园的户型,是三个小区中争议最大的,比如户型不方正,比如89m²的两房户型私密性较差,比如很多户型都是跃层设计,也有人担心户型跨度太大,会影响小区圈层的一致性。

小区“三”字型布局也有硬伤,除了最前排,后面两排楼栋的景观都有所遮挡,而且楼间距也比较小,园林的档次一般。

此外,粤海的物业最多只能说中规中矩,不及中海观园和誉峰园的美誉度高。

不过,因为户型丰富,粤海丽江花园的成交最活跃,中介朋友告诉我,小区近期涨了不少,反而中海观园和誉峰园是缓慢上涨。

在贝壳APP上,粤海丽江花园1月参考均价是110773元/m²,而在2010年其大户型毛坯均价2.9万/m²,11年时间翻了近4倍左右。

04

总的来说,中海观园国际、誉峰园、粤海丽江花园都是东区品质较高的豪宅盘。因为三个盘挨得近,都可一线南向望珠江公园,享受的资源、自身的条件相差不大,所以经常被市场拿来一起比较。

如果你求个安稳和放心,首选中海观园国际,毕竟中海这张牌在楼市还是比较吃香的,买了它家的豪宅,流通性和升值空间不用担心。

如果你比较看重园林,希望居住环境有点别致和调性,可以考虑誉峰园,小区里的立体园林很棒,物业也不错,而且全是大户型,圈层更纯粹。

不过,目前一朵了解到的情况是,挂牌的房源基本都是低楼层的,高楼层的要么报价高,要么需要占用两个名额,还有的业主要求一次性付款。总之当下不是你挑房,是房挑你。

如果你追求性价比,可以看看粤海丽江花园,它的户型面积跨度最大,如果预算不够,可以考虑小户型。据中介朋友介绍,目前有个57m²的一房房源,总价600多万,几乎是东区最便宜的上车盘了。

延伸阅读:

珠江新城楼评之「凯旋新世界」

珠江新城楼评之「中海花城湾」

珠江新城楼评之「嘉裕公馆」

珠江新城楼评之「汇悦台」

珠江新城楼评之「天銮」

珠江新城楼评之「保利新语」

珠江新城楼评之「颐德公馆」

珠江新城楼评之「中海璟晖」

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    楼盘简介恒都广场商铺由上海恒都置业有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为2017年10月,恒都广场商铺位于上海松江茸梅路茸平路路口。恒都广场商铺值得买吗从投资的角度来看,房子的保值、增值作用很明显,比如把钱存入银行,因为利率固定,一旦物价上涨的幅度超过银行利率,银行存款的实际价值不但不会增加,反而还会缩水。然而,房子的价值会随着物价上涨而升高,更加保值。

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  • 舒适宜居,绿色永恒 陆家嘴金融城二期地块给你如家温馨

    舒适宜居,绿色永恒 陆家嘴金融城二期地块给你如家温馨

    楼盘简介陆家嘴金融城二期地块由上海陆家嘴(集团)有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为2019年10月,陆家嘴金融城二期地块位于上海浦东东至荣成路南至东城路,项目建筑类型包含多层。陆家嘴金融城二期地块值得买吗在市场良好的情况下,房屋在获得居住效益的同时还能获得资产收益。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】陆家嘴金融城二期地块那么,陆家嘴金融城二期地块值得买吗?陆家嘴金融城二期地块是否是上海浦东人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,陆家嘴金融城二期地块最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读陆家嘴金融城二期地块。

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  • 上海热门新房有哪些 日月光伯爵湾最受欢迎

    上海热门新房有哪些 日月光伯爵湾最受欢迎

    楼盘简介日月光伯爵湾由上海鼎溢房地产开发有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2020年09月,产权年限为70年。日月光伯爵湾位于上海嘉定博园路8200弄,项目建筑类型包含板楼。日月光伯爵湾值得买吗买房是大事,对于很多人来说甚至可能要倾其一生积蓄。房屋因为涉及的金额巨大,所以,买房前一定要清楚的了解楼盘的各项信息。

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  • 上海浦东优质新房推荐 置业浦东首选康乐金街

    上海浦东优质新房推荐 置业浦东首选康乐金街

    楼盘简介康乐金街由上海祝桥新镇投资发展有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为待定,产权年限为70年。康乐金街位于上海浦东南祝路388号(近南祝路),项目建筑类型包含联排。康乐金街值得买吗从投资的角度来看,房子的保值、增值作用很明显,比如把钱存入银行,因为利率固定,一旦物价上涨的幅度超过银行利率,银行存款的实际价值不但不会增加,反而还会缩水。然而,房子的价值会随着物价上涨而升高,更加保值。

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  • 上海优质新房排行榜 上海青浦买房选怀盛怡庭

    上海优质新房排行榜 上海青浦买房选怀盛怡庭

    楼盘简介怀盛怡庭由上海怀盛房地产开发有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2013年12月,怀盛怡庭位于上海青浦青浦淀山湖大道399号。怀盛怡庭值得买吗房屋属于资产,而且有很高的经济价值,不仅可以对抗通货膨胀,还可以累积财富。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】怀盛怡庭那么,怀盛怡庭值得买吗?怀盛怡庭是否是上海青浦人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,怀盛怡庭最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读怀盛怡庭。

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  • 上海浦东优质新房盘推荐  浦东置业首选浦开•世纪珑墅

    上海浦东优质新房盘推荐 浦东置业首选浦开•世纪珑墅

    楼盘简介浦开•世纪珑墅由上海浦东土地控股有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2019年06月,产权年限为70年。浦开•世纪珑墅位于上海浦东罗山路1739号,楼盘的占地面积为87036平方米,建筑面积为98352平方米,项目建筑类型包含板楼。浦开•世纪珑墅值得买吗现代风险社会,生活用品、医疗、教育等各项成本都在不断上升,房屋可以成为风险社会的对冲工具。所以,即使房价上涨,也会有越来越多的人加入到买房大潮中。

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  • 上海优质新房排名 嘉定热门新房中信泰富又一城四期深受喜爱

    上海优质新房排名 嘉定热门新房中信泰富又一城四期深受喜爱

    楼盘简介中信泰富又一城四期由上海嘉谐房地产开发有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为2016年03月,中信泰富又一城四期位于上海嘉定云屏路518弄,项目建筑类型包含未知、板楼。中信泰富又一城四期值得买吗房屋属于资产,而且有很高的经济价值,不仅可以对抗通货膨胀,还可以累积财富。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】中信泰富又一城四期那么,中信泰富又一城四期值得买吗?中信泰富又一城四期是否是上海嘉定人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,中信泰富又一城四期最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读中信泰富又一城四期。

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  • 热门好房佘山水岸名邸 置业上海松江首选佘山水岸名邸

    热门好房佘山水岸名邸 置业上海松江首选佘山水岸名邸

    楼盘简介佘山水岸名邸由上海新劲房地产开发有限公司开发,物业类型属于住宅、别墅。预计交房时间为2020年06月,产权年限为70年。佘山水岸名邸位于上海松江西林路佘山水岸名邸,楼盘的占地面积为17938平方米,建筑面积为34982平方米,项目建筑类型包含板楼。佘山水岸名邸值得买吗买房投资一直是稳中有升。所以,很多人都把房产投资作为主要的理财方式。但房屋交易金额大,且交易流程复杂,所以,在买房前一定要对要入手的房产有个全面的了解。

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  • 徐汇公园道壹号楼盘房价 一文解析上海徐汇徐汇公园道壹号

    徐汇公园道壹号楼盘房价 一文解析上海徐汇徐汇公园道壹号

    楼盘简介徐汇公园道壹号由上海地产馨逸置业有限公司开发,物业类型属于住宅。预计交房时间为2017年06月,产权年限为70年。徐汇公园道壹号位于上海徐汇宾南路19弄,宾阳路18弄,项目建筑类型包含板楼。徐汇公园道壹号值得买吗相比跌宕起伏的股市,房市相对平稳,很多人把房产投资作为主要理财方式。【点击下方楼盘卡片,查看楼盘详情】徐汇公园道壹号那么,徐汇公园道壹号值得买吗?徐汇公园道壹号是否是上海徐汇人们买房投资、安家置业的优质之选呢?下面,我将从上海房价,徐汇公园道壹号最新房价、物业费及物业管理、车位比、容积率、绿化率、周边交通配套等方面深度解读徐汇公园道壹号。

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  • 嘉定主城区销冠收官之作,即将推出89-143㎡现房房源, 对口实验小学

    嘉定主城区销冠收官之作,即将推出89-143㎡现房房源, 对口实验小学

    一手新房,已经是这座城市稀缺的资源,而价格即使面对各种宏观政策,全市均价也始终稳定在5W/平米上下,要寻觅一个4W左右的单价的亲民项目,不是去青浦朱家角,就是直奔奉贤南桥。而再找一个3W单价的项目,只能去往金山或者崇明,几乎不能作为市区购房者考量目标。

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  • 西郊金茂府、招商虹桥公馆、四季都会谁更值得买?总价400-450万三大红盘对比评测!

    西郊金茂府、招商虹桥公馆、四季都会谁更值得买?总价400-450万三大红盘对比评测!

    总价400-450万,首套首付150万左右的购房朋友,这段时间迎来了难得的置业机遇。三个性价比颇高的项目集中入市,一个是上一批“时光”这一批产品升级的西郊金茂府,一个是最低门槛入主正虹桥徐泾的招商虹桥公馆,一个是1号线久旱逢甘霖的地铁房四季都会!西郊金茂府:认筹时间5月30日-6月5日,开盘时间6月22日西郊金茂府招商虹桥公馆:认筹时间5月28日-6月3日,开盘时间6月16日招商虹桥公馆四季都会:

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  • 总价151万起买浦东临港超低总价地铁房,刚需捡漏必看

    总价151万起买浦东临港超低总价地铁房,刚需捡漏必看

    在传统地段研判中,浦东的地段价值是以陆家嘴为原点的距离来衡量的.因此距离约55公里开外的临港此前总是被购房朋友忽略,房价自然也是浦东的老末。

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  • 首付50万起,新华御湖上园97㎡大3房均价18000元/㎡,项目精装交付

    首付50万起,新华御湖上园97㎡大3房均价18000元/㎡,项目精装交付

    打造成为集居住生活、商务办公、休闲娱乐于一体的现代化智慧新城,宜居之城。

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  • 松江这里最热卖!泗泾、九亭、松江新城推荐

    松江这里最热卖!泗泾、九亭、松江新城推荐

    根据爆料新房统计,在最近一周松江成为众多用户关注的区域,而泗泾、九亭、松江新城则成为最受欢迎的三个板块了。为什么呢?我们来分析具体原因。

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  • 5月最后一周迎来认筹小高潮,多项目扎堆入市,6月成交量要大涨?

    5月最后一周迎来认筹小高潮,多项目扎堆入市,6月成交量要大涨?

    总体来看,5月楼市亮点不多,未出现大热的”日光盘“刺激神经,而接踵而来的6月则会显得热闹非凡。

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  • 大虹桥徐泾板块约91㎡精装洋房均价5.5万/㎡即可入手,项目即将入市,速抢!

    大虹桥徐泾板块约91㎡精装洋房均价5.5万/㎡即可入手,项目即将入市,速抢!

    青浦徐泾的首创禧瑞里取证入市,但项目低调的竟然鲜为人知,据悉,项目即将于6月14日正式开盘。

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  • 真TOD”日光盘“终于又来了!均价7.1万/㎡,项目精装交付,1号线环绕

    真TOD”日光盘“终于又来了!均价7.1万/㎡,项目精装交付,1号线环绕

    项目6月2日开启认筹,精装交付,预计均价71000元/平,共计117套房源,户型约103㎡、156㎡和177㎡,目前项目样板示范区可预约参观。

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  • 周康刚需热盘限价入市,建面约91/114㎡三房总价530万起,项目正在认筹中

    周康刚需热盘限价入市,建面约91/114㎡三房总价530万起,项目正在认筹中

    周康地王项目——保利·首创丨颂自拿地以来便备受关注。销售中心开放后,热度更是持续升温。而围绕着这个项目,被讨论最多的就是价格。从最初传言要卖8w+、7w+,再到前两个月传出过要卖6w+。不过,这些真真假假的传言都到周二为止了,因为保利·首创丨颂已开始认筹,终究逃不过“限价”,均价约5.8万/平。

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  • 奉贤海湾90㎡精装洋房房源预计均价“2字头”,坐拥优质生态资源

    奉贤海湾90㎡精装洋房房源预计均价“2字头”,坐拥优质生态资源

    纵观世界湾区,都是非富即贵的存在。从美国纽约长岛湾区、旧金山湾区、澳大利亚的悉尼双水湾、墨尔本维多利亚港湾、新西兰的霍克湾区,日本的东京湾,以及马来西亚的Burau湾,回到国内有粤港澳大湾区,杭州湾大湾区。它们既是闻名全球的湾区,又是顶级豪宅的聚集区。

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