万科只说三个字 这些城市的房价结局已经注定

2018-10-02   来源:猫叔聊地产     RSS

来源:猫叔聊地产(maoshuhouse)

拔枪的刹那,生死已定!

01

我听过一个段子,东北大哥在约架的时候,有一种情况是用刀背砍对方两刀,然后故意把刀甩飞,等去捡刀的时候,对方就默契的闪人。这样,面子也有了,事情也解决了。

我很欣赏这种幽默的具有中国智慧的处理方式。

比起东北大哥,欧洲人才是真的民风彪悍。

在西方,决斗曾经成为贵族主流的判决方式,延续了一千多年。而在武器选择上,最刺激的,就是枪战。

具体程序是,决斗双方各持上好膛的手枪,背对站立,向前走一定步数,最后转身射击。一般来说,双方仇恨结的越大,走的步数越少——距离的贴近意味着子弹击中的概率更高,也更容易出人命。

枪手之间的决斗,看谁对形势判断更加迅捷敏锐。

而高手之间的对决,在拔枪刹那,即使子弹尚未出膛,生死就已经注定。

这种人生看淡,不服就干的过激行为,我们坚决鄙视。


02

最近,很多中小房企朋友跟我交流,我透着手机屏幕都能感受到他们的焦虑和压力。他们即将面对的,就是子弹已经上膛的惊险生死战。

而万科在秋季例会上的一句口号,更是刺激到他们紧绷的神经。

看到这三个字,我强烈感受到,接下来一些城市楼市会明显的转冷。冷到,可能连房企巨头万科都要“活不下去”了。

我想看看,万科到底做了什么,导致他这么惨。我找了一些数据分析,但最后的思考结果,让我自己都大吃一惊。

今年上半年,万科2018年上半年实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;归属上市公司股东净利润达91.2亿元,同比增长24.9%。也就是说,实际的利润钱远远少于赚到的钱。

更直观的对比是,2018年上半年恒大的净利润同比是120%,碧桂园是80%。万科的净利润增长,被恒、碧远远甩在身后。

表面上看,万科确实一副心灰意冷的样子,就像郁亮说的那样,要“放弃房地产",坚定不移的转型了。

但实际上却没那么简单。

再来看,万科上半年的净负债率为32.7%,而2017年年底是8.8%,增长了23.9%。

原因居然是万科在加大杠杆拿地。上半年,万科拿地金额同比增长20.9%,拿地面积也同比增长76.14%。

一边加杠杆买买买,一边哭着说活不下去了。这像不像我们那些高中学习特别好的同学,每次考试都要唉声叹气的说没考好,结果又是年级第一?

你是同情他们,还是想打他们?


03

所以,万科说“活下去”,只是一场苦情戏罢了。

暂且不提财务出身的郁亮本身就是融资高手,万科背后站的可是深铁集团,更不必说,深铁背后又是谁了。

去年,许家印为解万科股权之争,狂砸了超过200亿的资金入股万科,又甘愿低价转让股份给深铁,白白赔了70亿不吭声。这是多么强大的背后运筹?

再看现金流,虽然不比恒大和碧桂园,但万科也有将近1600亿的货币资金,如果这些钱都活不下去,那其他房企岂不是要准备跳楼了?

我又翻出万科10年内的一些资料。最后得出的结论是,卖惨,是万科惯用的扮猪吃老虎的套路。

简单举两个例子。

2008年,王石说“楼市拐点已成事实”。同年,北京万科中粮假日风景项目打出“一次性付款9.3折、商业贷款9.6折的优惠。”

2014年,王石说“楼市买了就赚时代结束”,郁亮说“楼市进入白银时代”,同年,全国各地万科楼盘打折出售,万科加速扩张。

所以,你发现了没?万科的逻辑是:当楼市冬季到来,万科会提前采用“卖惨”营销,通过打价格战对其他房地产企业造成一种挤压。

先快速出货,拿钱抢跑,等后知后觉的小房企熬不住了,再吞并收购,做大做强。

所以表面上看,是万科卖惨的戏码。

其实,当楼市真正步入寒冬,活下去的一定是万科,死掉的,是被万科吞并的小房企。

这才是真正的决斗。拔枪的刹那,生死已定。

未来,大房企会把小房企吞的渣都不剩。


04

我想起10年前,潘石屹对王石和任志强的评价。

2008年,正值全国楼市低谷,王石说楼市拐点成为事实,而任志强却坚定的说房价还要涨。

潘石屹对这两个人怎么评价的呢?大概意思就是任志强太过乐观,潘赞同王的观点。

其实你会发现,大多数粉丝都很喜欢听任志强讲话,而房企从业者更喜欢王石。因为任志强是为数不多,敢于说真话的人,把房价走势解析的很透彻;而王石,在每次楼市拐点时,总是特别悲观,甚至劝大家不要买房,但最后的结果是万科业绩又拿了行业第一。

有人说任志强是很真实的倔老头,而王石是行业教父。

所以,如果买房的话,就听任志强的。

做企业,就看王石和万科怎么做。

任志强的观点坚持了大半辈子,基本没变化,很多粉丝不了解万科的套路,所以我要谈谈。

举个例子吧。最近,厦门“首开万科白鹭郡”别墅,号称腰斩的联排别墅,有多少人去看过实地情况呢?

项目如图。离岛内太远了。我又手贱的测量了下,万科白鹭郡和泰禾漳州湾,哦不,是泰禾厦门湾,大概哪个更近。结果差不多。

所以再去看看网友们的评价是,万科你哪来的自信卖的这么贵。

我并非刻意的抹黑万科,我本人是非常尊敬万科的,万科也有很多出色的产品线。但是不得不承认,这个项目的定位是有问题。我实地看过项目的粉丝说,这个项目单层户型很小,电梯全靠硬塞,偷面积一绝,刚需自然不会去,也不吸引有钱人。

所以,定位错了的项目,卖不好是正常的。更何况,实际也不是打四折那么多。只是比以前更便宜了而已——精装改毛坯,赠送车位改为16万/个。这样的降价营销伎俩,稍微有点常识都可以识别出来。

猫叔号的简介就是,当事情不能证真也不能证伪的时候,至少我们要有怀疑精神。就算这件事是真的,可是,以个例就能推断厦门房价腰斩或者降价四折的结论吗???

媒体喜欢吸引眼球,万科又精准的了解到媒体的需求,所以,几乎是一拍即合,万科不用营销费用,轻松卖盘,媒体又有了流量。可怜我们这些蒙在鼓里的吃瓜群众。


05

未来半年房企们会迎来惨烈的价格战。惨烈程度不亚于持枪PK。

而万科是真正的持枪高手。他曾经通过对形势的敏锐判断,多次抄底做大,我相信,这次万科也会顺利渡过难关。

我要说的,还有更深刻的一层意思。

大家都知道,万科背后是谁,所以,万科是一个极其讲政治正确的企业。万科喊着“活下去”,是喊给自己听的吗?是喊给吃瓜群众听的吗?当然不是。

万科的真正诉求到底是什么?万科自己知道,万科对着喊话的那一方也明白。

我们都知道,城市是有磁场的,越是经济发达、人口多的大城市,资金的聚集效应就越明显。那么如何把资金引入到三四线呢?这个过程类似于开闸放水,资金从高势流入低势。同时再通过限购把一线城市的闸门关掉。水只能储存到三四线楼市。

越是有价值的城市,越没有资格买。而经济差的大部分三四线,却要被恐慌的游资炒作。那么现在的情况是,一线内已经干涸了。而三四线已经漫灌。

每年的楼市调控政策,多在3月份和9月、国庆期间出台。这个阶段出现的信息,甚至包括万科的“呐喊”,都可以看作判断楼市的政策的风向标。

结合厦门的落户新政以及万科的“活下去”,你能猜到他的意思了吧。

哎,猜不到,我也帮不了你了。

如果说,目前全国最有价值购买的城市,就是一线,而三四线房价,已经站到了高岗上。万科的“活下去”也意味着,未来不会再有更多资金流入三四线,而是资金该回流到一线了。

今天上午,朋友小福跟我说,今年他要积攒很多现金,不买惠州不买佛山,甚至不买东莞,他要等机会买深圳,他说未来5年看好深圳。我很赞同。

但是我还想加上一句,我也看好北京、上海。甚至17年上涨比较早的郑州、合肥、苏州、厦门,未来5年我也看好。已经下跌过的城市,恰恰安全系数是最高的。

这些城市,未来一年,刚需可以做好抄底的准备。

从投资经验讲,抄底其实比逃顶容易。因为房价是有安全线的。比如比二手房更低的备案价,比如银行评估价,或者根据首付成数看,房价下跌不太可能到30%以上。

但千万不要问我,具体什么时候是真正的底。

很多人看到房价跌了10%,他想等跌20%买。

跌20%,他想等跌30%买。

市场是有底的,

但是人心的贪婪什么时候有底?


评论(3)

  • 手机用户6331    3天前

    非常有道理👍

  • 手机用户7117    3天前

    圆的你也能说成方的,没那回事,降就是降,今非昔彼

  • 手机用户5679    3天前

    房子没人要,留开发商自己跳吧

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