一个消息传来,这些城市的房价要凉了!

2018-12-06   来源:小司聊理财     RSS

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后台有很多朋友留言问房价的,其中百分之七八十都是三四线城市的朋友,长期看,未来三四线城市的房价到底怎么走?

我今天就给大家一个预判,预判的依据就是昨天发生的这个大事。

21世纪经济报道:“在2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消,未来棚改的资金来源将以发行棚改专项债为主。

除此之外,前段时间住建部开会,也明确了2019年全国棚改的主要方向,一个是新三年棚改计划必须实施,还有个是棚改货币化不搞一刀切,有些库存不足的城市,要因地制宜取消棚改货币化,再有就是上面21世纪报道的内容。

今天重点聊一下取消政府购买棚改服务模式和取消棚改货币化,因为新三年棚改计划虽然会实施,但是实施起来也会因地制宜分城市对待。

先聊聊棚改资金由政府购买模式变成发行棚改专项债,这个改变意味着什么?

意味着三四线棚改速度和规模将出现分化,房价的走势也将出现严重分化。

具体怎么回事,且听我仔细分析。

首先我们得搞清楚什么是“政府购买棚改服务模式”?

举个例子

比如说,某一个城市的地方政府,要对一片棚户区进行改造,需要先批一块新地,在这块新地上盖起房子,把棚户区的老百姓安置到新房子里,然后把原棚户区这块地进行拍卖,卖地所得归地方政府所有。

所以在地方政府取得卖地收入之前,就需要先把新房盖好,盖房子的单位一般会委托给城投公司。

盖房子的钱一般都来自国家开发银行和农业发展银行的贷款。一般情况下,地方政府先跟城投公司签订采购合同,然后城投公司拿着合同去银行贷款。贷款下来之后再施工开建。

那这个银行的贷款由谁来还呢?

最终还是由地方政府来还,地方政府还的钱就是靠卖原棚户区的地获得的收入。

这就是政府购买棚改服务模式。

这个模式存在什么问题呢?

如果原棚户区的地好卖,那这一切还能正常运转,如果卖不出去,那地方政府的债务就增加了,如果这样的情况很多,地方政府的债务就会越积越多。

但是对于很多地方政府的领导来讲,债务不是他们最在乎的,他们在乎的是GDP,是经济发展,而棚户区改造一方面可以直接拉动当地的经济发展,另一方面也要完成中央交给的任务,所以他们非常愿意举债搞棚户区改造。

改造好了,让老百姓过上好日子了,把经济发展上去了,这就是政绩,几年之后高升了,把这些债务留给下一届领导,下一届领导也不是神啊,只能求助中央来兜底,这样恶性循环下去肯定不是办法,所以国家提出取消政府购买棚改服务模式。

取消之后,棚改的钱从哪来呢?

地方政府发棚改专项债。发债相比从政策性银行贷款,这个钱用起来就没那么容易了。

因为地方政府发债需要层层审批,比如河北保定要发债,需要先向省里申请,省里再向财政部申请,如果是县级市,那审批的层级就更多了,这一圈走下来,相比银行贷款,时间就长很多了。

其次,如果要发债,地方政府就得盘算一下,这个棚改项目能不能收回成本且略带盈利,如果当地城市经济发展滞后,人口流出,腾出来的棚改地块未来很难拍卖出去,那资本市场是不会买你的债的,因为违约风险很大,再说这种入不敷出的发债项目,高层是不会批的,因为取消棚改政府购买模式就是防止隐性债务的发生。

所以这样分析看来,政府服务购买模式改成发行棚改专项债,是在源头上遏制住了部分城市的棚改速度和规模。

为什么说是部分城市呢?

我们举个例子,福建泉州是三线城市中经济发展不错的,制造业发达,人口也是净流入状态,这样的城市,对房子的需求旺盛,政府不愁地难卖,所以即便是改由发行地方债来棚改,这个债也很好发,也就不会影响棚改的规模。

但是有些小县城就不同了,经济发展落后,产业集群度不够,人口流出,政府土地很难拍卖出去,这样的城市棚改的速度和规模将会大大降低,因为债发不动,资金来源受到了制约。

棚改规模的降低将严重影响房价未来的走势。因为过去2年三四五线城市的房价上涨主要是源于棚改和棚改货币化。

拆迁户拿到钱后,去市场上买房,一套房子的拆迁款,拆成两个首付,买两套,这种做法让三四五线城市的库存直线下降,房价飙涨。

目前很多城市的库存也都下降的差不多了,前段时间高层已经明确表态,对于库存不大的城市,应该考虑取消棚改货币化。

那么,取消棚改货币化和取消棚改政府购买服务模式,具体将对房价带来什么影响呢?

1、 库存不高或者已经不足的城市,棚改货币化取消后,房价将呈现稳中有跌的走势,因为这些城市的房价都是棚改催起来的,棚改一取消,购房需求随之会降低,房价自然就会下跌。

2、 三线经济强市,比如泉州、东莞、温州、宁波、临沂、淄博、南阳、大连、佛山、唐山等城市,由于自身在省内经济发展不错,产业集群优势明显,能吸引人口流入,这类的城市地方政府不愁地卖不出去,所以即便发专项债也会很顺利融到资金,棚改的规模不会因为资金问题受到影响,又加上购房需求旺盛,所以房价将是稳中略涨的基调。

3、 一线城市周边的一些城镇,比如廊坊、大厂、嘉兴、漳州、惠州、昆山等地都属于一线城市1小时都市圈,大城市的高房价会把一部分购房需求挤压到这些城市,随着交通的改善,这些城市的外地购房需求将越来越多。

地方政府的地也不愁卖,而且价格会越来越高,这类城市发棚改专项债融资也会比较顺利,棚改的规模也不会受到影响,所以这类城市的房价,长期看还是非常有上涨潜力的。

4、 对于库存依然很大,经济发展落后,人口流出,在地理位置上也得不到一线城市辐射的城市,未来房价将会进入长期的下跌通道,因为这样的城市,长期看房屋将是供过于求的状态。

地方政府的地很难卖出去,卖不出去就融不到资,融不到资,棚改就开不了工,棚改规模就会下降,棚改规模下降,购房需求就会减少,房价就会下跌,所以在这类城市手里有多套房的朋友,可以考虑出手了。

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