2018年上市的房企,都活得怎么样?(上)

2019-01-11   来源:楼市头条     RSS

锣在中国是件喜庆的乐器。

古时候的皇亲国戚还是哪个大户人家有点什么喜事,总要通过锣声放大喜悦。

现代社会,除了在音乐领域外,人们已经很少能见到锣了,但它喜庆的象征味道没变,比如在港交所上市时要敲的那面锣。

2018年,总共有206家企业在这里敲锣,有时候一天上市8家,港交所锣都不够用了。

在这两百多家公司里,有6家是内地的房企:美的置业、正荣地产、弘阳地产、大发地产、恒达集团、万城控股。

中国房地产行业发展至今,中国排前30的房企绝大部分都已完成上市,前50中上市房企数量也近8成。

较早上市的万科、中海、招商、华润等房企多年来稳定发展,已经成为行业的中坚力量。

登陆资本市场意味着可以获取更便捷高效的融资渠道,联交所的锣声一响,黄金万两,成千上亿的财富瞬间汇聚于此。

但今时今日,对于极度渴求资金的房地产企业来说,可能锣面还在颤动,募集而来的资金就已经散尽,聚散只在弹指间。尤其是2016年以来,中国房地产市场持续深化调控,百强房企行业集中度不断提升,房企分化加剧。

上市总被认为是一家企业成功的标志。

但在房地产行业竞争加剧和资本寒冬的考验下,中小型房企冲击上市之路,已经不再像是过往的鱼跃龙门,跨过去了就飞黄腾达;而更像是在鬼门关外的徘徊,挺不过这一遭,就得倒下。

NO. 1|最后一家上市30强,

正荣地产再发债,年息高达12.5%

在克而瑞发布的2018年中国房企销售排行榜里,正荣地产实现了1303.4亿的流量销售金额,排名全行业第20。

然而,据其发布的公告称,正荣地产2018年实现了1080亿人民币的合约销售额,较上一年增长了35%。如果以这个销售额来算,正荣在克而瑞的排名中会下滑至28名。

正荣地产2018年中报显示,其2018年上半年实现了营业收入123.15亿元,同比增长52.3%。这个营收水平排在所有港股上市房企里的第23位,比排在前一名的中国奥园少了13亿多。

尽管营收规模较高,但正荣的盈利水平却没同步跟上,2018年中报显示其实现净利润9.57亿元,仅在港股上市房企中排名第40。

较高的负债水平是拖累其盈利水平的原因之一。

尽管正荣上市之后负债水平有所优化,净负债率从2017年底的183.2%下降至2018年中的171.8%,但这个净负债率水平,仍然超出行业平均水平2倍之多,且距离其2018年初提及的要将净负债控制在100%以内仍有相当差距。

正荣在上市之后又进行了几次发债再融资,但融资成本并不低。2018年6月28日,正荣发行的2.5亿美元2020年到期优先票据,年息10.5%。同年9月21日正荣又宣布拟发行新票据,本金总额为2.8亿美元,年息已高达12.5%

正荣地产掌舵人欧宗荣,出生在福建莆田,和另一家上市房企融信的老板欧宗洪是兄弟。

近年,欧宗荣开始打破闽系房企管理粗放的家族色彩,分权放权,引进职业经理人。2018年2月28日,他学习碧桂园、华润置地等房企,设置了联席总裁一职。

正荣还在2016年提出了“三驾马车”战略,即“正荣地产+正荣资本+正荣服务”多元化协同发展。

但是这位55岁的欧老板,在实现自己更大雄心之前,或许更应该回头看看正荣身上背着的高额负债。

NO. 2|美的置业成行业“黑马”,

但半年仅挣3个亿

美的置业的业务主要集中于珠三角和长三角。

在2015到2017的三年时间里,美的置业销售额出现大幅增长,分别达到111亿元、206亿元、507亿元,同比增幅86%、146%,被业内称为行业“黑马”。

据其公告,美的置业2018年实现790.3亿的销售额,同比增幅达到了55.9%。

销售额的扩张给美的置业的营收带来良好支撑。

美的置业招股书显示,2015年至2017年,美的置业主营业务收入分别为83.13亿元、119.92亿元、177.17亿元,复合增长率为46%;

但美的置业的高速扩张是以高负债换来的。

2018年上半年,美的置业实现净利润3.28亿,同比大降50.4%。

据其招股书,美的置业2015年净负债率为622.1%、2016年净负债率为624.7%,2017年净负债率为118.9%。截至2018年3月31日,美的置业净负债率181.4%,远超行业平均水平。其2016年和2017年,经营现金流量净额分别为-55.54亿元、-73.57亿元。

美的置业的净负债率从2016年底的624.7%突然降低至118.9%,并不主要由业绩增长所致,是由于控股股东注资了60亿元,而这次注资可谓大手笔,其金额数量已超过其IPO的募资金额,一次IPO抵不过一次控股股东注资。

美的集团创始人何享健和他的儿媳卢德燕是美的置业的控股股东。

美的置业作为一家开发商,如何在没有雪中送炭的资源下实现滚动发展、良性循环,何享健和儿媳妇卢德燕还有很大挑战。

NO. 3|土储货值撑不住梦想,

弘阳地产冲击500亿失败


弘阳地产仍属于典型的区域型房企,主要阵地在南京以及周边城市。弘阳地产上市申请材料显示,其储备项目中有39个位于南京、14个位于苏州,无锡和合肥的项目分别为4个和3个,余下少量项目均位于三四线城市。

弘阳地产董事长曾焕沙在2017年提出了“2020战略”,即地产实现“千亿规模”,商业完成“百店计划”,物业成为品质领先的社区综合服务商。弘阳在2018年的销售目标是500亿。

然而据弘阳地产公告,2018年弘阳地产实现合约销售金额473亿,离其500亿元的销售目标,还有27亿元的差距。

但较少的土储以及不均衡的布局是其千亿目标下的绊脚石。

弘阳地产介绍,目前其大约683万平方米的储备土地结构接近50%在二线城市,还有25%在强三线城市,其他25%在三四线城市,多是根据刚需和改造的结构群体。

克而瑞发布的2018上半年中国房企总土储货值数据显示,弘阳集团以957亿元的总货值排名82位。同样在近两年提出冲刺千亿的泰禾、阳光城、融信、福晟,其总货值分别达到了7775亿元、6741亿元、4089元、4813亿元,差距十分明显。

“我们要多开渠道,以多种方式获得土地,同时还要加强并购,提升投资效率。”弘阳地产总裁何捷这么说道。

但拿地意味着需要钱,而弘阳地产负债水平已经不低。

弘阳地产的招股说明书中披露,2015年至2017年,公司资本负债比率分别为119.4%、136%及137.5%。近三年公司借款总额分别为56.64亿元、76.91亿元、116.3亿元,三年内翻了两倍。2018上半年,弘阳地产净负债率也上升至128.7%,增幅达到74.39%。

而弘阳地产重点布局的南京、苏州等城市,正是楼市调控相对较严的城市。一方面房价受限,一方面拿地困难。弘阳地产的全国化布局目标是否凑效,仍有很大变数。

NO. 4|房企融资生死劫


高周转、高杠杆、高负债这样的模式,是过去几年房企迅速扩大规模的秘诀,造就了一批龙头房企,他们只要能不断融到钱,借新还旧的杠杆游戏就能玩下去。

但随着国内房地产行业大环境和资本市场的变化,过去的那一套或许很难再直接被中小型房企照搬,因为钱越来越难借。

“地产最强”CFO吴建斌做了这样一段点评:

这是我经历的融资环境最差的一年。我们融资团队几乎把所有市场上能用的工具都用了,但仍没有达到预期的目标。

另外,融资成本上升的也非常快。最近有些房企在境外发债,融资成本高达13%,给市场传递的信息是很负面的。这么一个行业,13%的利息,等于这个行业没有生意可做了。

不要说中小型房企,行业巨头要借钱也不容易。2018年10月31日,恒大宣布发行总额达18亿美元的优先票据,其中5年期利率高达13.75%。而恒大在2017年发行66亿美元债,利率才6.25%,一年时间发债成本就已翻番。

除了上述三家房企,2018年另外三家在香港上市的房企大发地产、恒达集团、万城控股同样在经历着这样的困难。我们下期继续看。

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